为什么房价上涨使RBA降息的可能性降低

如果还不十分清楚的话，周一建筑审批数据的大幅下滑进一步证明，住房市场供应增加这一棘手问题不会很快得到解决。

最新数据非常糟糕——1月份建筑审批下降1%，降至12年来的最低水平。独立屋在一个月内下降9.9%，我们或许应该对这些数据持保留态度；目前的经济数据似乎有很多季节性噪音。

不过，当我们把周一的数据与上周的住宅建设数据(显示住房建设速度正在放缓：从去年年中11.4%降至12月当季的0.7%)结合起来看，联邦政府在5年内建造120万套住房的希望已经开始显得遥不可及。

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当然，由于供应仍然疲软，而人口增长带来的需求强劲，房价再次上涨也就不足为奇了。最新的CoreLogic房价数据显示，2月份房价环比上涨0.6%，高于前3个月0.3%的平均水平。过去四个周末的拍卖清盘率比2023年12月下旬更高，Domain的最新数据显示，全国租赁空置率创历史新低。

汇丰首席经济学家Paul Bloxham预计，今年澳洲房价将上涨3%至6%。他预计，建筑业的困境将限制供应，强劲的就业将限制廉价销售和拖欠贷款，人口增长带来的需求推动力不会很快消退。

高房价带来财富效应，澳洲股市每隔几天也会刷新纪录，这些都有可能会温暖澳大利亚家庭的心，但Bloxham想知道，我们是否需要开始考虑另一个副作用：房价上涨和租金上涨通常不是RBA降息的处方。

他认为有三个关键问题。

首先，房价的重新上涨可能被视为一个迹象，表明面对13次官方加息，家庭部门表现得相当不错。本文将把股票市场的上涨(这将导致更高的退休支出和更高的储蓄)作为金融状况，实际上看起来相当不错的进一步证据。显然，整个经济体的"平均"经历掩盖了年轻、负债更多的家庭的一些真正痛苦，但RBA不能单独为这一群体设定利率。

生产力停滞不前

其次，Bloxham表示，RBA将正确地警惕供应不足的住房市场，这意味着租金仍将是通胀的一个重要因素。澳洲央行行长Michele Bullock曾多次对服务业通胀的粘性表示担忧，而租金是这里的主要挑战。

第三，Bloxham认为，RBA可能会对降息"刺激已经升温的房地产市场"持谨慎态度。

简而言之，当前事件存在一定的循环性，因为降息预期可能会推动房价上涨，但与此同时，房价上涨可能会降低降息的可能性。”我们的核心观点是，澳大利亚2024年不太可能降息。"

在生产率停滞不前、就业市场依然强劲的情况下，需要更弱的GDP增长来降低通胀。但Bloxham表示，房地产市场的供应不足证明，经济可能"仍在以超出可持续水平的速度运行"。这可能会使RBA更难降息。

另一个值得RBA关注的因素是美联储对降息的看法。周末公布的疲软经济数据促使交易员调整了他们的押注，以至于市场现在预计美联储将在2024年降息86个基点，而上周为77个基点。值得注意的是，今年年初，市场预计美联储将降息150个基点。

美国私人资本巨头Apollo Global Management首席经济学家Torsten Slok现在预计，由于强劲的消费者支出、强劲的企业投资和强劲的劳动力市场使通胀居高不下，2024年不会降息。

显然，金融市场认为这是一种极端的观点。但如果美联储按兵不动，RBA可能会更有信心跟进。