特朗普被禁止进入的价值 4 亿元的房产

美国前总统唐纳德-特朗普（Donald Trump）会告诉你，纽约市的天际线是他一手打造的，在这一过程中，他的名字被印在了纽约市一些最具标志性的建筑上。然而，曼哈顿一名法官的裁决意味着特朗普可能会失去对他自 20 世纪 70 年代以来一直是地产界代名词的控制权。据《纽约邮报》报道，在 20 世纪 90 年代初，房地产市场处于自由落体状态，特朗普的几家商业企业–包括大西洋城的特朗普泰姬陵酒店和纽约的广场酒店–最近都倒闭了，这让这位皇后区人债台高筑。将特朗普的名字冠在一个建筑项目上，特朗普既能获得高额回报，又能避免任何责任，而责任则由项目开发商承担，开发商也能从与一个著名名字的联系中获益。

根据《华盛顿邮报》的报道，这种授权交易已经在全球范围内形成了一个庞大的豪华酒店和高尔夫球场组合，这些酒店和高尔夫球场都冠有特朗普的名字–并向他支付相应的费用。但到目前为止，这些交易中最多的是在美国，有 14 家特朗普品牌的酒店通过授权或管理交易获得收入。几十年来，从葡萄酒和牛排到棋盘游戏和高尔夫球场，特朗普的名字被印在了各种产品上。但他最喜欢的奖品一直是高端房地产，尤其是在曼哈顿。

华盛顿邮报》在特朗普就任白宫首任总统后不久对他的房产进行了分析，发现尽管当时他的名字装饰在曼哈顿的 17 处房产上，但他实际上只拥有其中的 5 处。2016 年 11 月，在击败希拉里-克林顿（Hillary Clinton）当选总统几天后，经过公寓委员会投票，施工人员拆除了上西区三栋豪华高层建筑上的金色 “TRUMP PLACE “字样。据《华盛顿邮报》报道，到 2019 年 2 月，特朗普的名字已经从所有六栋特朗普广场公寓楼上消失。但在周五，曼哈顿最高法院法官亚瑟-恩戈伦（Arthur Engoron）可能给这位 2024 年美国共和党候选人的房地产帝国带来了最坏的消息。

在纽约州总检察长莱蒂西亚-詹姆斯（Leticia James）对特朗普、他的两个长子、特朗普集团（Trump Org）和其他人提起的欺诈诉讼进行了为期 11 周的审判后，特朗普被禁止在纽约经商三年，并被处以超过 3.55 亿元的罚款。特朗普大厦：第五大道 721 号特朗普大厦位于曼哈顿中城第五大道 721 号，是一座 58 层的摩天大楼，自 1983 年竣工以来一直是曼哈顿的标志性建筑，是特朗普组织的中心总部，拥有公寓、办公室和商店。但特朗普大厦最有名的特色可能是前总统特朗普自己的顶层公寓，高高耸立在城市上空。总检察长的诉讼声称，特朗普组织使用了欺骗性的手段来为大厦获得尽可能高的价值。例如，该组织以附近一栋大楼的交易为基础进行估价，据说头条新闻详细报道这栋大楼创下了世界纪录。尽管如此，这位前总统和现任候选人以及他的同伙声称这座大楼的价值比前一年上涨了 1.7 亿元。法官驳回了这一说法，并裁定这座大楼的价值被高估了 1.14 亿至 2.07 亿元。诉讼称，这栋长期居住的房屋价值低于索赔金额。詹姆斯（James）和恩戈隆（Engoron）声称，特朗普及其合伙人夸大了该单元的面积，将其从大约 1.1 万平方英尺夸大到了 3 万平方英尺。在特朗普组织的财务报表中，该住宅的价值从 2011 年的 8000 万元飙升至 2015 年的 3.27 亿元，涨幅高达 400%。特朗普的辩护律师对此进行了辩护，称 “平方英尺的计算是一个主观的过程，可能会因为计算方法的不同而导致不同的结果或意见。”周一，特朗普本人在曼哈顿最高法院外借机抨击詹姆斯和恩戈伦，称后者 “不公平、不正常，对我穷追不舍。”特朗普公园大道：特朗普公园大道 502 号位于第五大道 502 号，在特朗普于 21 世纪初购买后，于 2004 年由酒店改建为住宅楼。

Costas Kondylis & Partners 是特朗普的许多公寓项目和曼哈顿其他许多项目的建筑师，他们设计了 120 套豪华住宅，面积从一间卧室到七间卧室不等。据报道，装修公司的总成本为 1 亿元。该大楼内有 12 个租金稳定的出租单元，诉讼称，该组织对这些单元的估价就像它们以市场价格出租一样。

据《纽约时报》报道，2019 年，特朗普及其租用大楼的公司对该房产权益的估值为 4.45 亿元。诉讼称，由于收入和支出期限不匹配，这一数字被夸大了。

虚增的金额至少为 3700 万元。诉讼称，这是组织使用较高的前瞻性收入数字和较低的后瞻性支出数字的结果。华尔街 40 号在金融区，这栋 71 层的摩天商业大厦于 1930 年建成，1998 年被指定为城市地标。该估价包括与高档食品市场 Dean & DeLuca 就大楼底层签订的 140 万元租约，尽管该租约尚未签署。(与此同时，财务报表也少报了大楼的开支。泰晤士报》指出，特朗普组织在 2012 年、2013 年和 2014 年报告的管理费和支出均为每年 10 万元–尽管每年的费用接近 100 万元。美国大道特朗普拥有这座中城大厦 30% 的股份，根据诉讼，该大厦位于美国大道的黄金地段，毗邻无线电城音乐厅和洛克菲勒中心，但合作规则限制了特朗普出售股份的能力。特朗普还被指控使用 “资本化率”（一种用于比较投资的房地产估价方法）来抬高大楼的价值。 在诉讼中，有关这个位于波基普西附近的北部高尔夫球场的细节与抬高会员费以提高房产价值有关。2011 年和 2012 年，入会费为 10,000 元。2011 年，该组织对 161 个未售出的会员资格中的 93% 进行了估价，最低价为 15000 元。1995 年，特朗普组织的一家子公司在北郊买下了一块 212 英亩的土地，横跨三个镇。10 多年后，儿子埃里克-特朗普计划在这片土地上的 24 块豪华地皮上建造住宅。2014 年，一位受雇的估价师将这些地块的价值定为大约 3000 万元。同年，根据诉讼，该公司仅在三个城镇之一的贝德福德为每块土地估价 2,300 万元。财务报表显示的是这 24 栋豪华住宅建成后的价值，而实际上，大自然保护协会（Nature Conservancy）提出了法律挑战，要求限制在那里建造住宅。至于这座高尔夫球场，诉讼指控该组织夸大了其价值，将新会员有望带来的收入也计算在内。

据报道，2011 年的估价依据的假设是，67 名新会员每人将支付 20 万元的入会费。本文部分内容最初刊登于《纽约邮报》，经授权转载于此。