生活成本紧缩期间应避免的住房贷款错误

抵押贷款经纪人警告说，在生活成本紧缩的情况下，任何申请新住房贷款或转贷的人都需要减少使用信用卡和"先买后付"计划。

一些银行正在仔细审查申请人最近的银行对账单，以确保他们有能力以目前较高的利率加上 3% 的缓冲利率来偿还贷款。

银行在评估住房贷款申请时会考虑借款人的开支，但近年来，为了确保借款人有能力偿还贷款，银行把重点放在了不同的成本上，比如在金融服务皇家委员会（financial services royal commission）期间，银行对外卖和咖啡的打击就很有名。

由于房主感到手头拮据，不同形式的信贷现在也成了打击对象。储备银行上周发布的一份信息自由申请中包含的国家债务帮助热线简报显示，一些经济困难的住房贷款者通过信用卡、现购现付、向亲朋好友借款以及未支付的水电费和市政费等方式累积了额外的债务。

自去年 5 月以来，储备银行已上调了 12 次利率，这给住房贷款者带来了压力。从那时起，60 万澳元房贷的还款额增加了 1350 多澳元。

许多借款人尚未将较低的固定利率转为较高的浮动房贷。澳洲联储数据显示，去年有 59 万笔固定贷款到期，2023 年有 88 万笔，2024 年有 45 万笔。

BONDiQ 知名房贷经纪人的 Gavin Dingley 表示，信用卡和"先买后付"贷款会影响申请人的借贷能力，即使它们并不经常使用。

Dingley 说："你可能没有使用过这些信用卡。他们[仍然]会将这些限额分配给你，并假定你已经完全使用了这些限额，而这将直接从你的偿还能力中扣除。"

Distinctive Finance 的 Leighton Packer 表示，即使是多年前开设的休眠信用卡也应该关闭，并且提前收紧消费习惯，因为这也可能损害借贷能力。

Packer 说："如果你在申请资金之前没有提前几个月做好准备，就会被套牢。"

他说，偿还能力是大多数申请人的主要问题，因为收入跟不上生活成本和利率上升的步伐，以及 3% 的偿还能力缓冲。

Mortgage Choice Berwick 的负责人 David Thurmond 表示，银行在审查住房贷款申请人的费用方面比几年前更加细致，而不是听信他们的话。

Thurmond 说："最大的区别在于银行如何计算生活费用。银行将检查您最近三个月的日常账户。他们使用软件扫描交易并对它们进行分类并与您申报的内容进行匹配。"

他说，在市场上申请新住房贷款的借款人应该注意消费习惯，包括赌债、昂贵的外出就餐费用和宠物消费。

Thurmond 说："另一件事要注意，尤其是那些想在市区买房的人，公司费用是[借贷能力的一个重要因素]。"

"在 Collingwood 买房的首次购房者，他的公司费用为每年 5000 澳元。一个月算下来就是 400 澳元。这就像拥有汽车贷款一样，会减少您大约 10 万澳元的借贷能力。"

即便如此，由于业务放缓，其他银行一直在放宽规则发放新贷款。

根据 ABS 的数据，8 月份新增住房贷款承诺金额较去年同期下降 9.4%，但较 2 月份低点有所回升。

Forty40 Finance 的房贷经纪人 Will Unkles 表示，一些银行正在调整内部评估政策，以提高申请人的借贷能力。

例如，通常银行接受 80% 的租金收入，而一家主要银行已将这一比例调整为 90%，以提高某些人的借贷能力。

他说："他们真的想给你钱。因此，当利率像这样上涨时，他们也在试图找到一种方法来吸引客户。"

Open Home Loans 的创始人 Samuel Philipos 表示，一些转贷者可能有机会通过四大银行的严格规定，如过去一年没有错过还款，贷款额度低于房产价值的 80% 等，按照较低的 1% 的偿还能力进行评估。

Philipos 说："它让房贷监狱里的人更容易转换。"