歧视外国投资者？新州和维州不敢苟同

外国投资者附加税是具有明显政治吸引力的歧视性税收。它们从不能投票的购买者群体中筹集额外的收入，同时又在政治上宣扬这些税收有助于减少本地购买者的竞争和价格压力。

所有六个州都对与住宅相关的房产的外国购买者征收关税附加费，税率为7%或8%。澳大利亚首都地区和北领地都没有征收关税附加费。

外国投资审查委员会对住宅用地的收费是一种额外的联邦印花税。这些费用是根据房产的价值而不是管理FIRB申请的成本来计算的，与从价税一致。收取的收入构成综合收入的一部分。

四个州和澳大利亚首都地区也对外国业主征收附加土地税。税率从0.75％到4％不等。在昆州和维州，这些附加税不限于与住宅有关的土地，而是适用于所有应税土地，包括商业、零售和工业地产。

2月，新州税务局发表声明，确认将立即停止对来自新西兰、芬兰、德国和SA的买家征收附加税和土地附加税。这是基于澳大利亚政府已经与这些国家签订了避免双重征税协议（DTAs），并且这些条约具有联邦法律的效力。

根据联邦宪法，州法律在与联邦法律不一致的情况下是无效的。联邦政府在 “与其他国家的贸易和商业 “以及 “对外事务 “方面都有专属权力。

新州税务局没有公开说明其决定的原因，只是确认它是基于与上述四个国家的DTAs。据推测，新州税务局已经接受了这些DTA中的 “非歧视 “条款，并将其延伸至一个州征收的附加税和土地附加税。

新州税务局的立场不仅限于个人。它还包括仅仅因为来自上述四个国家的人拥有 “重大利益 “而被认为是 “外国人 “的信托或公司。新州税务局使用适用于FIRB的相同测试来确定一个信托或公司是否为外国人。重大利益 “是指单个投资者20%或以上的利益，或多个投资者40%或以上的合计利益。

澳大利亚已经与外国签订了46个DTA，这些DTA并不一致。DTA的主要目的是防止条约双方对一个纳税人的相同收入和资本收益征税。DTAs通常涵盖所得税、附带利益税和资本收益税等税种。然而，一些DTA包括 “非歧视 “条款，没有如此限制。

非歧视条款确保来自相关条约国的外国国民不会受到比在相同情况下适用于澳大利亚国民更繁重的税收或税务合规义务的约束。这些规定并不限于收入和资本收益税。在某些情况下，这些规定适用于 “各种类型的税收”。

目前还不清楚为什么新州税务局将其公告只限于上述四个国家。其他国家与澳大利亚签订的DTA中也有类似的非歧视条款，包括印度、日本、挪威和瑞典。

如果新州税务局的公告是正确的，那么其他州对来自上述四个国家的外国人征收的附加税和附加土地税也是无效的。FIRB的费用也可能是一种歧视性的税收，可以受到质疑。

作为回应，维州税务局于2023年3月15日发表了自己的声明。SRO确认它知道新州税务局的声明。它接着说，”维州的立场没有改变，SRO将继续对所有外国购买者和缺席的所有者适用维州的规定”。

显然，新州税务局和维州税务局不可能都是正确的。可能需要一个测试案例来通过法院解决这个问题。目前还不清楚其他州是否会效仿新州税务局，或者采取观望态度。

虽然歧视性税收在政治上有吸引力，但它们并非没有成本。这种税收会阻碍外国投资。这就是为什么维州对被认为能提高社区和经济的大型房地产投资提供豁免，而昆州则提供特惠减免土地税附加费。如果没有这种豁免或减免，将对这些州的投资产生不利影响。

在联邦政府试图鼓励在五年内建造一百万套新房的时候，附加费的威慑力是一个重要的考虑因素。降低涉及新住房（包括独立和半独立住房）交易的附加费和FIRB费用，将有助于刺激投资。