在寻找住房贷款时，你通常会遇到三种主要类型的住房贷款：固定利率、浮动利率和拆分利率贷款。然而，除了住房贷款利率，还有许多其他类型的房贷你可以考虑。下面列出了一些在澳大利亚可用的住房贷款选择，并总结了它们的特点。

贷款类型：住房贷款利率计算方式不同

浮动利率住房贷款Variable Home Loan

浮动利率住房贷款是指利率是可变的，并且可以根据市场条件（包括 RBA 现金利率的变动和贷款机构的决定）波动。

这意味着浮动利率住房贷款的利息还款可能随时上升或下降，在每个还款期（可以是每周、每两周、每月或每季度）之间造成潜在的不一致。

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但浮动利率住房贷款通常提供市场上最具竞争力的利率，并具有关联抵消账户、重新提取或额外还款能力等功能。

贷款机构可能提供几种不同类型的浮动利率住房贷款。大多数情况下，它们包括：

• 基本浮动利率贷款：往往更注重有竞争力的利率，而不是功能和还款灵活性。基本浮动利率住房贷款也往往具有较低的账户费用（例如开户费或持续服务费）
• 标准浮动利率房贷：标准浮动利率住房贷款往往在还款方口罩有更大的灵活性，并且具有与贷款相关的可用功能。这可能伴随着比基本形式的房贷略高的利率。

固定利率住房贷款Fixed Home Loan

固定利率住房贷款是指您支付的利率在一段时间内被锁定或"固定"的贷款。这段时间可能会有所不同，但通常在一到五年之间。

当您申请固定利率住房贷款时，您可以得到保证：在每个还款期之间支付的利率不会波动，并且您的还款额（一般来说）将保持不变。对于那些希望在利率波动的环境中获得房贷还款安全感的人来说，这可能是可取的。

然而，一般来说，固定利率住房贷款往往具有较少的功能，例如抵消账户或重新提取功能。此外，与浮动利率住房贷款不同，您通常会发现固定利率房贷通常不允许额外还款，或者对您可以在设定的时间范围内（例如一年内）偿还的额外金额有限制。

在固定期限结束时，您通常可以选择转入浮动利率住房贷款，或转贷为拆分利率住房贷款或其他固定利率住房贷款。

一般来说，在"固定"期限结束之前，你也可以摆脱固定利率的住房贷款，尽管您的银行或贷款机构可能会向您收取分手费。

拆分利率住房贷款Split Home Loan

拆分利率住房贷款顾名思义即将贷款金额分成不同利率类型的房贷。例如，您可能决定将住房贷款分成两等份，一半为固定利率贷款，另一半为浮动利率贷款。这种类型的住房贷款可以通过其固定利率提供一些稳定性——因为该部分的还款在整个固定期限内保持一致，同时还能通过浮动利率贷款部分兼顾还款灵活性——因为其具有额外还款等功能。

然而，拆分住房贷款的能力并不总是提供的，这可能取决于贷款机构的规则，所以检查你正在考虑的特定贷款是否可以作为拆分安排的一部分始终是值得的。

此外，尽管拆分住房贷款的浮动利率方面仍然可以具有功能，但与仅浮动利率的住房贷款相比，这些功能可能存在限制或制约。而且，重要的是要记住，如果利率发生变化，您的还款额也会因贷款的可变部分而发生变化。

还款类型：偿还贷款的不同方式

本金加利息住房贷款Principal-and-interest home loan

本息（P&I）房贷是一种贷款类型，借款人从贷款期限开始就偿还贷款金额以及贷款机构收取的利息。换句话说，从一开始，您的定期还款将用于偿还贷款金额（本金）以及附加的利息。

本息房贷通常是最常见的住房贷款还款方式。这种贷款偿还的主要替代方案是只付利息的贷款。

只付利息的住房贷款Interest-only home loan

只付利息的住房贷款是为您的住房贷款设置的一种还款方式，您只需在一段时间内偿还借款金额的利息。因此，与本息贷款不同，您无需在此规定的期限内支付贷款金额（本金）。一旦只付息贷款期限过去，住房贷款通常会恢复为本息贷款。

由于不需要在贷款开始时支付本金，与同样规模的本息贷款相比，只付息贷款在开始时的还款额往往较小。然而，Moneysmart警告说：只付息贷款的利率通常高于本息贷款，这意味着您更有可能在房贷的期限内支付更多的费用。

澳联储的统计数据显示：只付利息的住房贷款在投资房业主中比自住业主更受欢迎。通常情况下，自住业主的只付息贷款期限最长为五年，而投资房屋贷款的期限可能更长。

贷款目的：根据您借款的原因而提供不同的贷款

投资住房贷款Investment home loan

投资性住房贷款专门为购买投资性房产提供资金，而自住贷款所购买的房产通常是供借款人居住的。

贷款机构倾向于认为投资住房贷款比自住贷款风险更大，因为租赁市场可能是不确定和不稳定的。感知到的风险可能包括房产空置一段时间而不产生收入的可能性，这可能会对业主偿还房贷的能力构成风险。此外，投资物业往往涉及更多的持续维护成本，业主需要在他们的财务状况中考虑到这一点。

考虑到这些因素，投资性住房贷款可能比自住房贷具有更严格的条件和更高的利率。

首次置业者住房贷款First Home Buyer Loan

大多数澳大利亚贷款机构为首次置业者提供特定类型的房贷。这些住房贷款往往具有额外的功能和条件，例如潜在的现金返还和贷款机构房贷保险 （LMI） 折扣。

政府也有针对首次置业者的计划，这可能有助于提高您的借贷潜力。其中包括，首次置业担保计划——贷款与价值比率（LVR）高达95%的住房贷款可以免除LMI。

但即使有这些激励措施和政府援助，从统计上看，首次置业者的财务风险也高于其他借款人。澳联储在 2022 年的一份报告中指出，工作保障和收入增长可能是帮助首次置业者脱房贷还款财务压力的一个因素。

担保人住房贷款Guarantor Home Loan

如果您想进入房地产市场，但没有足够多的存款来申请住房贷款，但有亲近的人（例如家庭成员）愿意提供帮助，您可以考虑担保人贷款。担保人住房贷款指定一个"担保人"，他提供自己财产的股权作为您贷款的额外担保。这通常意味着您的贷款将以低于预期贷款金额的存款获得批准。您还可以通过担保人住房贷款节省贷款机构房贷保险 （LMI） 的成本。

当然，在申请担保人住房贷款之前，您还必须考虑您是否有能力偿还房贷。重要的是要注意，如果您无法偿还贷款，担保人可能对贷款负责，并且必须代表您支付任何错过的还款。

低文件住房贷款Low-doc Home Loan

低文件住房贷款适合那些在提供所需文书工作时不一定符合标准贷款标准但具有良好的信用记录（与不合格贷款不同）的人。这种类型的住房贷款通常针对自雇人士、合同工、小企业主甚至依赖其投资收入的投资者。在申请低文件贷款时，贷款机构要求借款人提供澳大利亚商业号码(ABN)是很常见的。

然而，低文件贷款往往会带来更高的利率、更高的存款要求和限制借款人的潜在条款。

不合规住房贷款Non-Conforming Home Loan

对于不符合银行和其他主要贷款机构规定的典型贷款标准的借款人来说，不合规贷款是一种潜在的住房贷款选择。这些借款人可能有不良的信用记录、过去的破产记录，或难以证明收入。

不合规贷款的工作原理与典型的住房贷款非常相似，区别通常是所涉及的成本（例如更高的利率和前期费用）。持续费用和退出费用也可能高于典型的住房贷款。这些额外的成本补偿了贷款机构在提供不合规住房贷款时承担的额外风险。

房屋净值贷款和信贷额度住房贷款Home Equity Loan and Line-of-Credit Home Loan

房屋净值是您房屋价值与您仍需支付的房贷之间的差额。净值贷款允许您以房屋净值为抵押借钱。这种类型的贷款通常用于装修、房地产投资，在某些情况下还用于债务合并。您可以通过多种方式使用您的净值来借钱，例如：

• 申请信用贷款
• 如果您当前的房屋贷款允许，请使用再提取工具从您的额外还款中获得资金
• 为您的房贷转贷，同时利用您当前的房屋净值。

信贷额度房贷Line-of-Credit Mortgage

信贷额度房贷是一种股权贷款，允许客户使用其房产净值借款。它被称为"信贷额度"，因为批准的贷款额度是设定的，但借款人不必立即拿走全额。他们可以在需要时取出资金，最高可达设定的信用额度。这种类型的贷款允许借款人灵活地从贷款中提取资金用于投资、装修或应急，而不必每次都要经过申请程序的麻烦。

然而，信贷额度贷款的利率往往高于标准住房贷款，条款和条件往往也更严格。

过桥贷款Bridging Loan

如果您已经拥有一套房子，并且自己正在进行房贷还款，那么当您在出售现有房产的过程中购买新房产时，可能会考虑过渡贷款。过桥贷款是一种特殊类型的短期贷款，可以在这种情况下支付另一套房屋的购买价格。对于试图穿越买卖之间差距的房主来说，这是一座金融"桥梁"。

然而，这种类型的住房贷款有其自身的风险和成本，可能不适合每个人。过桥贷款通常是只付息的住房贷款，贷款期限较短，通常为12个月，贷款金额将根据您当前房产的净值计算。他们还附加了一些特殊条件，通常涉及利率以及当前房产是否可以在一定时间内出售。在考虑接受这样的贷款时，请务必阅读所有重要文件，比如目标市场确定(TMD)，关键情况说明书(KFS)。

建筑房屋贷款Construction Home Loan

建筑贷款是一种用于从头开始建造新房或进行重大装修的住房贷款。它允许购房者将资金分配给施工过程的每个阶段。

建筑贷款通常也有"渐进式提款"，这意味着您可能会在施工过程的各个阶段收到贷款金额的大块或分期付款，而不是在开始时一次性收到所有贷款。您通常也只支付提取金额的利息，而不是全部贷款金额。

建筑贷款可能比普通住房贷款更复杂，因为在申请过程中通常需要额外的文件。这些可能包括议会批准的计划、建筑规格、您与持牌建筑商签订的固定价格建筑合同副本以及任何适用的保险文件（例如建筑商的公共责任保险副本）。

家庭装修贷款Loans for Home Renovations

装修贷款通常以房屋净值贷款的形式出现，通过信用贷款或为您当前的住房贷款转贷。

对于需要更大资金的大型项目，通常涉及外部装修或房屋扩建，您可能需要建筑贷款。

老年人住房贷款选择

寻找房贷的老年人可能想知道他们是否会被批准一种典型的住房贷款，这种贷款有一系列的申请要求，比如有固定收入，以及有能力在20或30年内偿还贷款。然而，除了常规的住房贷款，还有其他选择可以考虑，比如反向房贷。这是指已经拥有房产的老年人或养老金领取者用他们的净值作为抵押申请贷款。然后，贷款机构将这笔钱作为一次性支付、收入流或信用额度支付给借款人。年长的澳大利亚人也可以考虑房屋净值获取计划，该计划允许符合条件的老年养老金领取人获得房屋净值。但是，在这个方案中，政府提供贷款。此外，其他产品，如投资贷款，也可能可用。