澳洲房屋贷款入门 – 术语详解

房屋贷款是许多澳大利亚家庭的核心财务决策。、

对于大多数澳大利亚人来说，房屋的前期价格是遥不可及的。这就是为什么数以百万计的房主选择贷款可以随着时间的推移逐渐偿还的原因。这种类型的贷款称为房屋贷款或房贷。

在玩贷款游戏时，了解不同产品的各种利弊非常重要。尽可能多地对每种类型进行调研是确保您有足够的信息来根据您的需求做出明智决定的有效方法。

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什么是房屋贷款？

在最简单的形式中，房屋贷款是银行或其他提供贷款机构借给个人的一笔钱，用于为购买房产提供资金。贷款机构同意分期偿还这笔钱，外加一笔称为利息的额外款项。

要了解房屋贷款的运作方式，熟悉您可能会遇到的一些关键术语非常重要。

房贷与房屋贷款（Mortgage vs Home Loan）

房屋贷款和房贷的区别主要与借款人与银行之间的法律协议有关。根据定义，房屋贷款只是购买房地产所需的银行贷款，而房贷一词是指银行与借款人之间建立的法律协议，授予他们有条件的房产所有权。因此，房屋贷款是获得房屋所有权的快速通道，而房贷是您首先达成的进入该通道的协议。

还款（Repayments）

还款是您需要偿还给贷款机构的金额，分为几期。通常，银行和贷款机构在抵押谈判期间就设定的还款时间表达成一致。这通常在每周、每两周或每月之间变化。

本金（Principal）

当银行给您钱买房时，您借入的金额称为本金。

利息（Interest）

银行本身就是企业，它们使用房贷和利息等工具从向客户提供的贷款中赚取收入。利息是您借钱时必须支付的货币费用。它是对银行提供获得大笔资金的机会的一种补偿形式。贷款机构和借款人在抵押协议中就利息类型达成一致。利息是根据本金金额、利率和贷款期限计算的。

比较利率（Comparison rate）

比较利率是当利息以及各种费用和收费相加时对贷款总成本的估计。从本质上讲，比较利率可以更准确地反映借款人可以预期支付的总金额。它们通常以年度百分比表示，法律要求贷款机构在利率旁边显示它们。

贷款期限（Loan term）

贷款机构和借方都同意偿还贷款的期限。这通常在 20-30 年的时间范围内。虽然乍一看这似乎是一个巨大的承诺，但请记住，拥有房产通常是一个长期的前景。在此期间，及时了解还款情况至关重要。而且，随着每次还款，您都在积累房产净值，这是财务稳定的一个宝贵工具。

贷款类型（Loan type）

根据借款人的需要，有一系列不同的贷款类型，它们具有不同的结构和规则。借款人了解他们申请的贷款类型很重要。从长远来看，这可能会对您最终支付的金额产生重大影响。

有哪些类型的房屋贷款可用？

市场上有许多不同类型的贷款。两种最常见的类型是固定利率和浮动利率。

固定利率贷款（Fixed-rate loans）

固定利率贷款是一种利率按商定或"固定"金额设定的贷款，通常设定为一到五年。由于利率是固定的，这通常意味着您每月支付的金额保持不变，不受利率变动的影响。

拥有固定利率贷款的潜在优势之一是它通常比其他类型的房屋贷款更容易预测。确定您的还款金额是许多借款人可能重视的一项福利。

但是，固定利率贷款可能会带来潜在的缺点。

一方面，固定利率贷款在灵活性方面往往更具限制性。通常提供的功能较少，如果您想转贷，可能会收取一定的中断费。

浮动利率贷款（Variable rate loans）

当某一时期的利率没有确定时怎么办？这就是浮动利率贷款发挥作用的地方。对于这些贷款，利率可能会随着时间的推移而波动，具体取决于多种因素，包括贷款机构决定如何应对现金利率变化。这意味着您最终可能每月支付的费用超过您的预期。

潜在的交易是什么？灵活性。浮动贷款通常比固定利率贷款提供更多功能。这些功能可能包括诸如重新提取设施、通过对冲账户降低利率的能力以及能够在没有罚款的情况下进行额外付款。

拆分房屋贷款（Split home loans）

无法在浮动利率和固定利率之间做出决定？总有一个选项可以考虑，那就是拆分房屋贷款，这本质上是一种混合式的房屋贷款，结合了固定利率的灵活性和浮动利率的安全性。使用这种类型的贷款，您可以指定您希望保留为固定利率的部分，其余部分为浮动利率。

需要说的是，分拆房屋贷款的结果是可以变化的。根据您管理现金流和向银行付款的方式，您最终可能会支付更多或更少的利息。

如何申请房屋贷款

对于许多人来说，申请房屋贷款似乎是一个令人难以承受的过程。这是有道理的，购买房屋是一项重大的财务承诺。

这就是为什么了解房屋贷款的来龙去脉如此重要的原因。通过研究更广泛的贷款生态系统，您可以使用可能导致更适合您需求的结果的工具武装自己。确定您是否处于合适的财务状况以进行房屋贷款的一种方法可能是申请预先批准。这意味着在您知道要购买哪个房产之前向贷款机构申请贷款，这可以让您更多地了解您可以借多少钱。但是，需要注意的是，每次您申请贷款时，都会记录在您的信用档案中，并且可能会影响您的信用评分。

当您申请房屋贷款时，您可能需要出示某些文件，例如：

• 身份证明：为了获得住房贷款，您需要提供 100 分的身份证明。这可以包括驾照、护照或出生证明。
• 工作证明：大多数金融机构都会要求提供收入证明，以便他们知道您可以还清贷款。这可以以工资单、银行对账单或纳税申报表的形式提供。
• 费用：这通常采用银行对账单的形式，详细说明您花费最多的家庭账单。
• 保险：贷款机构要求您向他们发送您可能持有的任何保险单的详细信息，例如人寿保险或家庭和财产保险。

房屋贷款费用和成本

利息并不是唯一可能产生的额外成本。获得房屋贷款可能会产生一系列费用和收费。

以下是您应该注意的一些房贷费用的简要清单：

1. 前期费用（Upfront fees）：这些是银行向购房者收取的一般设立费用。平均成本约为 500 澳元，但这可能因您购买的机构而异，有些估计接近 700-1500 澳元的范围。这包括估价、法律和结算费用。
2. 持续费用（Ongoing fees）：在您的贷款期间，贷款机构可能会收取持续费用，这些费用起初可能看起来很小，但在贷款的整个生命周期内确实会累积起来。持续费用包括每月住房贷款费用（每月 5-15 澳元）和年度套餐费用，每年 248 澳元至 400 澳元不等。
3. 贷款终止费（End-of-loan fees）：一些贷款机构可能会在您终止贷款时收取管理费。这些"解除"费用从 75 澳元到 895 澳元不等。

请记住这个清单，作为一个简单的概述。

归纳起来

了解房屋贷款的运作方式是迈向拥有房屋的重要一步。虽然本文提供了房屋贷款如何运作的一般概述，但在承诺住房贷款之前进行尽可能多的研究可能是一个明智的想法。

近期利率上升等趋势使得对长期财务决策进行谨慎和深思熟虑的考虑比以往任何时候都更加重要，尤其是像购买房屋这样重要的决策。

作为研究的一部分，您可能想比较市场上可用的房屋贷款，查看它们的利率和特征等因素。我们的比较工具可以帮助您做到这一点。

并且，一定要在签字前阅读所有重要文件，以确保您彻底了解您所承担的贷款如何运作，还款时间表是什么，以及如果您不能偿还贷款可能会有什么惩罚。要阅读的文件包括任何条款和条件、目标市场确定（TMD）和关键情况说明书 （KFS），通常可以在贷款机构的网站上找到。如果您不确定任何事情，请要求贷款机构澄清。您也可以考虑寻求适当合格的财务建议。