Favorable Purchase须知:以低于市场的优惠价格购买房产

如果您足够幸运,父母愿意卖给您一套房子,那么您可能会发现自己获得的交易比与普通卖家打交道时的交易要好。希望帮助孩子踏上房产阶梯的父母可能愿意以折扣价出售房产,但低于市场价值的销售或优惠购买也可能带来错综复杂的问题。重要的是要知道会发生什么。

什么是低于市场价值的销售?

低于市场价值的销售是指您以低于房产真实市场价值的约定价格从卖方手中购买房产。大多数情况下,这种情况发生在父母或家庭成员以优惠价格出售他们的房产时。但是,在其他情况下也可能会发生这种情况。

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一些非常积极的卖方可能愿意或被迫以低于市场价值的价格出售他们的房产。如果卖方有丧失抵押品赎回权的危险,需要快速转移另一处房产、正在出售已故的房产或已将其房产挂牌了很长一段时间而没有产生利息,他们可能会以低于市场价值的价格出售房屋。

同样,一些卖方可能会以低于市场价值的价格出售房屋以偿还债务。例如,如果卖方欠某人一笔钱,他们可能会同意以折扣价向债权人出售房产以换取免除债务。

有什么好处?

优惠或低于市场价值购买的好处是非常明显的。如果您是买家,您可以以非常优惠的价格购买房产。这个折扣价可能会带来一些幸运的副作用。

无需首付即可购买

在有利的购买中,您可能无需首付即可购买房产。这是因为您的房屋贷款将根据房产的真实价值而不是购买价格来计算。从本质上讲,您在自己的房产中获得了赠与股权。

这是它的工作原理:

假设您和您的父母同意以 400,000 澳元的价格购买他们的房产。当您申请住房贷款时,您的贷方对该房产的估价为 500,000 澳元。在这种情况下,您 400,000 澳元的房屋贷款是房产真实价值的 80%。您可以向父母支付房屋的全额购买价,因为银行将赠予股权视为 20% 的首付。

Favorable Purchase须知:以低于市场的优惠价格购买房产

避免贷方抵押贷款保险(LMI)

贷款人抵押贷款保险或 LMI 是一种保险单,在您拖欠房屋贷款的情况下为您的贷款人提供保障。首付低于 20% 的住房贷款需要 LMI。尽管是针对您的贷款人而不是您自己,您仍需为 LMI 保单支付保费。这可能会使您的房屋贷款成本增加数万澳元。

但是,当您购买低于市场价值的房屋时,即使您借入购买价格的 80% 以上,您也可以避免 LMI。这是因为,如上所述,大多数贷方会根据房产的市场价值而不是您支付的价格来计算您的贷款价值比(LVR)。

就像上面的例子一样,您可以借入房屋购买价格的 100%,但 LVR 仍然低于 80%。

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有什么缺点?

不幸的是,贷方对出售的房产进行估值的方式可能是一把双刃剑。虽然您将获得购买价格的折扣,但您不会获得某些相关成本的折扣。

例如,印花税将根据房产的市场价值而不是折扣购买价格计算。这意味着您可能会发现您支付的购买价格低于印花税优惠的门槛,但市场价值将高于门槛。在这种情况下,您仍然需要支付印花税。

有利的购买协议也会影响您获得首次置业补助 (FHOG) 的资格。同样,虽然您可能会支付符合您所在州 FHOG 计划资格的折扣价,但房产的市场价值可能会决定您是否可以获得补助金。

同样,如果您的父母将他们作为投资购买的房产出售给您,他们将根据房产的真实市场价值而不是他们出售给您的价格缴纳资本利得税。

另一个潜在的陷阱是贷方可能会警惕低于市场价值的销售。一些贷方不愿为优惠的购买协议放贷,而一些贷方抵押保险提供商的政策可能会使此类购买变得困难。

然而,并非所有贷方都不愿购买优惠的贷款。有些人更愿意在没有首付的情况下放贷,只要贷款不超过房产购买价格的 105%。

撇开缺点不谈,从家庭成员那里购买可以使您处于显著的优势。如果您正在寻找住房贷款以购买低于市场价值的房产,优秀的抵押贷款经纪人可以帮助您完成整个过程。

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