融资成本将如何打击房产收益

澳大利亚商业地产业主的融资成本上升，抵消了购物中心、办公大楼和物流设施大流行后的收益改善。

DexusCEODarren Steinberg直截了当地表明了立场，他在年度业绩发布会上说，”预计更高的利率将影响我们2023财政年度的业绩”，并预测投资者的分配将下降。

“债务成本的上升总体上抵消了较强的顶线租金增长和COVID-19的复苏，”Jefferies房地产分析师Sholto Maconochie在报告中谈到最新的房地产投资信托基金（REIT）结果。

这个问题不是全球金融危机式的崩溃。房地产投资信托基金一般都是谨慎的。但他们将向金融家支付更多的钱，如果没有强劲的租金增长，回报将面临压力。

杰富瑞的Maconochie更进一步，宣布利率驱动的资本利率压缩周期已经结束。他说，现在的估值必须 “由租金增长来证明”。

在最新的房地产投资信托基金业绩中，顶线租金增长确实有所改善。

据Charter Hall董事总经理大卫-哈里森（David Harrison）称，工业和物流地产以无与伦比的租金增长领跑，其空置率 “在我的职业生涯中从未见过这么低”。

Scentre集团即将离任的CEOPeter Allen在其最后一次业绩报告中表示，在Westfield商场，访问量、出租率、租金收入和现金回收都有所提高，导致上半年的 “利润增长强劲”。

对于写字楼–或者至少是最优质的写字楼–Dexus写字楼执行总经理凯文-乔治谈到了 “强劲的租赁 “和 “激励水平[，]在我们的主要市场似乎已经达到顶峰”。

但对许多业主来说，大流行后的复苏将被融资成本的大幅增加所侵蚀。

“麦格理研究公司房地产股票研究主管斯图尔特-麦克林（Stuart McLean）报告说：”几个集团正在指导2022年下半年（对于那些按日历年报告的集团）和2023财政年度的盈利下降，主要是受利率上升的影响，例如Dexus和Scentre集团。

GPT集团已经确认2022年日历年的分配额上升了7%，它提出了这个问题。

GPT并没有过度负债。债务约占资产的27%，该集团有11亿元的流动资金，平均债务期限为6.3年，”2024年前没有重大贷款到期”。

首席财务官阿纳斯塔西娅-克拉克（Anastasia Clarke）在半年业绩会上说，债券利率的上升，以及中央银行对抑制通货膨胀的反应，带来了挑战。

问题是要找到 “固定利率对冲保护与市场曲线成本溢价的适当水平，这将锁定未来收益的可观成本增长”。

7月，当债券收益率回落时，克拉克将GPT的套期保值提高到其2023年提取的债务的78%以上，其价格在今天看来相当不错。

尽管如此，她预计全部债务成本将从本日历年的 “3%的低水平 “上升到2023年的 “4%的低水平到中等水平”。

对于那些仍然认为债务成本与1980年代的17%相比很低的人来说，这相当于财务成本增加了30%。

对GPT来说，这是一个5000万元的盈利逆风。为了弥补这一损失，该集团必须将其运营资金再提高8%。

不是每个房地产投资信托基金都受到同样的影响。有些人没有，或者说无法在利率崩溃时降低债务成本，而更多地受到了上涨的影响。

一些房地产投资信托基金还花钱建立了低于市场价的对冲，摩根大通的分析师理查德-琼斯将其贬低为 “老式的资本与收入互换，在我们看来，这只是将盈利逆风踢到了路上。”

这一切都不应该令人惊讶。甚至在储备银行放弃将利率维持到2024年的假象之前，许多投资者就已经卖出了房地产投资信托基金，因为他们预计融资成本会上升。

6月发布的Resolution Capital全球房地产证券季度投资报告指出，与海外的房地产投资信托基金相比，澳大利亚的房地产投资信托基金更容易受到利率上升的影响，它们对冲的债务高达90%，而且期限为6年或更长。

相比之下，6月份浮动利率的利息占A-REIT债务的37%左右，平均对冲期限不到4年。

“Resolution写道：”A-REITs现在发现自己处于对浮动利率债务和短期固定利率/利率对冲到期的风险相对较高的位置。

“我们预计A-REIT的盈利增长将在未来12至36个月内被大大削弱。在某些情况下，每股收益将为负数，[在很大程度上]取决于经济的动态和租金状况。

“这在很大程度上取决于房地产投资信托组合在一段时间内的租金增长情况，这将成为应对成本上升压力的最佳灵丹妙药。”

这就是所有业主都在寻找的魔法–收入增长超过通货膨胀。

麻烦的是，不断上升的债务成本会影响到房地产方程式的其他部分，包括估值和商业租户支付更多租金的能力。

大多数房地产投资信托基金在6月中旬报告了稳定或略高的估值，扩大了报告的有形资产净值支持和被抛售的房地产投资信托价格之间的差距。

然而，大多数人认为最新的估值反映了交易证据的短缺，而不是新的资金成本。

一个例外是Charter Hall的哈里森，他是市场上最活跃的人之一，他认为机构买家看重长期债券的定价。

“我没有看到一个经济学家的CPI增长在未来10年超过3%，”他在他的结果中告诉分析家们。

Resolution Capital在其6月份的报告中指出，租户也受到了利率上升的影响。

“决议》警告说：”我们最担心的是，随着企业应对急剧变化的经济和货币政策条件，租户的压力可能会增加。

这是另一个专栏。