澳洲银行贷款基础政策汇总

每个借款人都需要知道的住房贷款要求

澳大利亚的银行和贷款机构抵押保险公司有具体的贷款标准，他们用这些标准来评估住房贷款申请。

如果您的情况不符合他们的准则，您的申请很可能会被拒绝。

然而，也有一些贷款机构会改变标准，根据您的情况考虑您的申请，而不仅仅是按规定办事。

银行喜欢的借款人类型

可接受的借款人

• 自然人（18岁以上）
• 公司
• 信托的受托人
• 任何多个或组合的上述借款人

被排除在外的借款人

• 有限责任公司
• 协会
• 俱乐部
• 未成年人（未满18岁）

逐案借款人

下面这些人不被认为是传统的借款人，但他们仍然可以通过向合适的贷款机构申请获得住房贷款。

• 便利借款人（没有从贷款中得到任何好处的借款人）。
• 非居民，如居住在澳大利亚境外的人或居住在澳大利亚但属于临时或永久居民而非公民的人。

对公司和信托的贷款

对于公司贷款，所有董事和股东（不包括 “名义上的董事”）必须提供无条件的连带和个人担保。

对于信托而言，如果受托人是一家公司，则如上所述，董事和股东必须提供无条件的连带担保。

信托的受托人必须始终是其本身和作为信托的受托人的借款人。例如，Smith & Co Pty Ltd IIOR & ATF The Smith Family Trust。

这一要求同时适用于家族信托、全权委托信托和Unit信托。

混合信托一般不接受住房贷款申请（可能有一些例外）。

在某些情况下，受托公司的董事可能是借款人，而信托公司是抵押人。

贷款机构将根据其优点评估他们的申请。

便利借款人

便利借款人被定义为已添加到贷款申请中以提供可负担性和/或安全性但未从贷款交易中获得明显利益的借款人。

借款人必须在贷款交易中拥有受益的利益，要么是通过共同拥有证券的方式，要么是与借款人处于事实上的或婚姻关系。

如果一个人加入贷款只是为了给服务提供收入支持，或者为另一方购买房产提供额外的担保，这是不可以的。

担保人住房贷款申请例外。

非居民

在本政策中，非居民被认为是指任何在澳大利亚没有永久居留身份的人，和/或任何在其他国家居住和就业的人。

在海外生活和工作的澳大利亚公民（澳大利亚侨民）被视为澳大利亚的居民，所以他们不会被银行视为非居民。

同样，在新西兰生活和工作的新西兰公民或新西兰的永久居民也被视为澳大利亚居民。

您可以借到的最高LVR和贷款金额：

• 居住在新西兰的新西兰公民：最多可以借到 90%。
• 其他非居民：可借到最高 70% 的LVR。

借款人必须是高净值或净资产超过 50 万澳元。

如果一个借款人是澳大利亚或新西兰的公民或永久居民，而另一个借款人是上述定义中的非居民，则任何提议都将根据正常政策而非上述非居民政策进行评估。

在无法充分核实非租金收入的情况下，担保房产 100% 的市场租金总收入必须足以支付拟议的房贷分期付款

这是按现行评估利率计算的。

必要时，必须提供已获得的外国投资审查委员会批准的书面证据。

担保人

担保人需要填写一份完整的申请表，包括个人详细资料、财务状况、就业细节，并签署贷款机构的隐私法声明。

如果需要担保人的收入来偿还拟议的债务，则适用标准的就业和收入政策，包括收入和就业核查要求。

对于家庭质押住房贷款，担保人不能是使用其自住房产作为贷款担保的退休人员。

请注意，有些贷款机构没有这个要求。

储蓄

已有存款的借款人通常能更好地应对可能出现的任何困难的财务状况。

他们已经证明自己有能力负责任地管理自己的财务并量入为出。

在以下情况下，需要证明有真正的储蓄：

• LVR 达 90% 的住房或投资贷款：90% 的住房或投资贷款不需要真正的储蓄。
• 90% 以上的住房贷款：95% 或以上的房贷需要 5% 的真实存款。
• 超过 90% LVR 的投资贷款：95% 或以上的投资贷款需要 10% 的真实存款。
• 少文件贷款：需要 20% 的真实储蓄。
• 无真实储蓄贷款：您不需要提供真正的储蓄，您可以按任何 LVR 贷款（注意，这种产品只在一些贷款机构提供）。

请注意，一些贷款机构要求提供真实的储蓄，以获得高于 80% LVR 的贷款。请向您的房贷经纪人了解特定贷款机构的具体政策。

真正的储蓄

必须以借款人的名义持有，包括：

• 在储蓄账户中持有或积累了 3 个月或以上的资金
• 储存在"首次置顶储户"帐户中的资金
• 住宅房产的权益
• 出售房产的收益
• 持有3个月或以上的定期存款
• 持有不少于3个月的股票
• 有3-12个月按时付款的租房记录
• 贷款机构可能会允许您的父母或亲人的礼物/遗产作为存款

非真正的储蓄

这些不符合 5% 的真实存款要求。

• 礼物或遗产（见上文 “真正的储蓄”）。
• 拟议的储蓄计划或任何形式的租赁购买计划。出售房产的收益
• 出售资产（除房地产外），如汽车。
• 第一笔房主补助金（FHOG）。
• 公司/企业账户中持有的资金。
• 个人贷款的收益。
• 建筑商或卖家的回扣/奖励。
• 虽然您仍然需要存款，但有些贷款机构会接受租金作为真正的储蓄。
• 有些贷款机构会接受信用卡，您可以用它来”补充”存款的不足，但无论如何，您仍然需要有至少 5% 的真正储蓄。

储蓄计划和租房购买计划

储蓄计划允许借款人在房贷获得批准后，为房屋储蓄存款。

同样地，租房购买类型的安排使借款人能够在占有安全的情况下保存存款。

这些租购安排通常被称为包租、卖方融资或以租代购计划。

这些计划都不被贷款机构的抵押保险公司所接受，这意味着 LVRs 被限制在房产价值的 80% 或以下。

如果借款人能够提供储蓄计划之外的真正的储蓄证据，他们仍然可以获得批准。

就业和收入

可接受的就业状况如下：

永久工资/薪水就业（全职或兼职）和合同就业：

• 在同一行业连续工作至少 2 年，或在当前雇主处工作至少 12 个月。
• 如果借款人正处于试用期，借款人的财务状况和申请的实力是关键。

临时收入：

• 目前工作至少 12 个月。
• 如果借款人的唯一收入来源是临时工作，贷款申请将根据其优点以及借款人的整体状况进行评估。
• 有些贷款机构会考虑在临时职位上拥有最少 3 个月的历史记录。

自由职业者：

• 在目前的企业中至少有 2 个财政年度的交易。
• 如果借款人在目前的工作中仅工作 12 个月，而以前在类似的职业/领域工作了 2 年，贷款机构可能会根据借款人的雇佣情况和申请的整体实力来考虑其申请。

第二份工作：

• 至少在当前工作中工作 12 个月。
• 有些贷款机构可以考虑将此贷款标准视为例外。

可接受的收入类型

薪水和工资

如果符合就业年限的标准，100% 的收入将被接受。

加班费

如果是定期支付，并能以书面形式确认加班时间是就业的条件，则可以使用 100％ 来提高贷款额度。如果没有书面确认，则需要提供过去 2 年的加班证据。

加班费（基本服务行业）

如果借款人的工作是在基本服务行业（如救护车、警察服务、护理等），不需要书面确认。

轮班津贴

只有当它是就业的条件，并且是行业标准时，才可以使用 100%。

租金收入

租金总收入的 80% 要加到工资/薪金总收入中（高密度和/或城市内的公寓只接受租金总收入的 50%）。

如果借款人的收入有很大一部分来自于租金收入，则该申请可能被认为过于依赖租金。

负资产负债率

收入

可扣税的投资贷款利息可以加回净收入（税后）。

投资收入（利息、红利）

报税单上显示的收入的 80%，但必须证明过去 2 年的收入水平。

社会保障福利/政府养老金

如果这些款项被认为是未来 5 年内的永久性款项（失业救济金/疾病救济金不被接受），100% 接受。

汽车津贴

100% 可以加入到应税总收入中。

维护保养的公司汽车

5,000 澳元/年可加到应税总收入中。

子女抚养费/子女抚养费

如果抚养费协议在儿童抚养机构登记，可以通过借款人的银行账户报表证明 6 个月的持续支付，并且该支付被认为是未来5年内的永久性支付，则 100% 接受。

自由职业者

借款人必须提供过去两年的工作情况和个人报税单。

收入证据必须证明所审查年度的收入水平是一致的，尽管每年反映出净利润最多增加 20% 也并非不切实际。

如果应税收入在过去两年中的增长低于或等于 20%，则将使用最近一年的收入。

如果应税收入在过去两年中增长超过 20%，则最高将使用前一年收入的 120% 代替。

折旧

100% 的折旧，但最多只能占企业净利润的 20％，可以加回到税后收入中进行维修计算。

养老金

超过年度总收入的强制性最低百分比的缴款可以加回应税收入。

津贴收入和附带福利

某些从事卫生和医药等基本服务的专业人士可能会收到住房等基本生活费用的津贴。

一些贷款机构在评估您的借贷能力时，会使用这种津贴或附加福利收入的 80%。

不可接受的收入类型

以下收入来源是不可接受的：

• 工作赔偿（有一些例外）。
• 来自寄宿者的收入。但是，贷款机构在评估您的收入时将考虑 100% 的租金。
• 上述 “可接受的收入类型 “列表中未列出的所有其他形式的收入。

可靠程度

可靠程度是贷款机构对您承担贷款能力的评估。

每个贷款机构都有自己的评估可靠程度的方法，但通常有两种主要方法：

• 可支配净收入（NDI）。

这种方法是用来评估您履行常规固定财务承诺的能力。

它计算出从借款人总收入中扣除税收、生活开支和固定承诺后剩余的资金（按月或按年计算）。这种方法也被称为未承诺月收入（UMI）法，最低盈余从每月 1 澳元到借款人每月固定承诺总额的 25% 不等。

• 偿债率（DSR）。

这种方法计算出客户总收入中用于偿还债务的百分比。

一般来说，DSR 大于 50% 的住房贷款会被拒绝。

在此基础上，还有一个额外的 2.25% 的利率缓冲，以应对利率变动和/或意外支出。

至少，评估利率必须为 7.25%，以确保人们不会在低利率时过度借贷。

共同收入和承诺

如果借款人与未包括在贷款申请中的各方有现有的共同承诺，现有承诺的 100% 将被用于计算新贷款的可靠程度。

如果借款人与未包含在交易中的各方共享收入来源（例如租金收入），则使用借款人的纳税申报表或所有权证明书来确定所有权百分比。

然后，这个百分比将被应用于联合收入总额，以确定用于计算新贷款可靠程度的金额。

如果您和一个没有申请贷款的人共同拥有房产，那么银行将使用您投资贷款的还款额的 100％，但仅使用租金收入的 50％。

如果您能证明对债务负有责任的另一个人支付了一部分还款，则某些银行可以考虑将此放贷条件视为例外。

允许的附加费用

对于自由职业的借款人或公司来说，可能有一些费用可以加回到您的净收入中，以评估债务的可偿还性。

比如说：

• 董事的收入/薪金（如果尚未包括在收入计算中）。
• 再融资债务所支付的利息。
• 商业折旧（不超过商业应税收入的 20%）。
• 超出年度总收入强制性最低百分比的养老金缴款。
• 非经常性开支（需要借款人的会计师确认）。

与父母同住免租金

如果借款人购买的是投资性房产，目前与家人或朋友居住在一起，要么免租，要么费用异常低廉，那么在确定可负担性时，每周 150 澳元（每月 650 澳元）的名义租金支出可作为现有的财务承诺。

然而，这最终是由贷款机构决定的。

这是为了管理潜在的风险，即借款人以后可能搬出他们目前的住所或搬入他们的投资性房地产。

这种名义上的租金支出将不适用于收购空地的贷款。

房产

担保

如果借款人不能履行其还款义务，出售担保财产是清偿贷款债务的另一种方法。

因此，担保物必须是可以随时出售的，以避免漫长的出售期。

一般来说，这意味着房产必须位于需求旺盛的地方，状况良好，对潜在的买家有广泛的吸引力，并且在出售时几乎没有限制。

这包括契约、注意事项、租约，或者如果是公司产权，就不能有 “新买家必须得到其他所有者的批准 “的规定，等等。

房产位置

《安全位置指南》通过邮政编码为一系列住房贷款类型（具有不同的贷款金额）来标识房产位置。

根据从最新人口普查数据获得的人口数据以及其他因素（包括邮政编码的地域分布、销售活动和房价），将邮政编码分为几类。

尽管如此，一些贷款机构仍然为位于澳大利亚任何地方的房产提供95%的LVR贷款。

然而，这取决于市场的活跃水平，以及是否有足够的可比性销售来准确评估房产的市场价值。

房产担保的要求

• 必须被划为住宅用途。
• 是房屋、别墅、住宅单元、联排别墅、复式楼，或空地。
• 电源已接通。
• 必须有直接的车辆通道，不能通过另一个私人房产。
• 居住面积至少 50 平方米，不包括阳台和车位（对于位于理想的、需求量大的都市地段的优质房产，居住面积至少为 40 平方米）。
• 可以接受其他担保类型，但有限制。
• 可随时出售，无不良特征，如：
  • 受任何政府或国家规划计划的影响。
  • 需要维修或维护不善。
  • 由于地理位置的原因，销售能力下降。
• 可接受的土地使用权包括：
  • 永久产权，包括分层产权、集体产权和社区产权（新州和维州的社区产权房产只有在开发已完全完成的情况下才能接受）。
  • 皇家租赁土地。
  • 住宅面积权和居住许可证（仅维州）。

担保集中

如果借款人/担保人提供的担保由位于一个集中区域内的多个房产组成，贷款机构将把借款人的风险限制在最多为 4 个单元房或一个开发项目的 25%，以较低者为准。

担保政策的例外情况

如果贷款是由典型的高风险证券类型担保的，可以根据借款人的整体状况的优缺点来考虑申请。

高风险的担保类型包括：

• 位于已知洪水高度水平高于地面的房产。
• 多人居住住宅的担保（产权上有两个以上的住宅）。
• 展示型住宅。
• 位于岛屿上的房产，没有密封的道路连接到大陆。如昆州的Russell岛。
• 房产边界位于高压输电线路 50 米范围内（可能接受较低的低电压）。
• 开发项目的一部分是从其他用途转变而来的。
• 空地面积超过 2.2 公顷（5 英亩/22,000 平方米）。
• 单间公寓或保姆房（无独立卧室）。
• 服务式公寓。
• 独特或有限制性用途的房产。
• 受丛林火灾影响的房产。
• 寄宿公寓/旅馆可以被考虑，这取决于该房产是被归类为商业还是住宅。

这些房产对贷款机构来说风险较高，因为它们的可销售性降低，市场吸引力有限。

在某些情况下，这些的价值房产也可能有波动。

不可接受的住宅担保房产

• 产生收入的农村房产，如商业农场。
• 为商业目的而设计、划区或使用的房产（不包括商业划区开发中的住宅单元）。
• 将由业主与建筑商（全部或部分）建造的房产，如果低利率超过成本价格或估值的50%（以较低者为准），或者由Owner Builder建造，在 “住宅建筑系统 “下完成的房产，如果低利率超过75%，则属于高风险（仍按个案考虑）。
• 皇家土地（除澳大利亚首都地区外）。
• 租赁房产（除澳大利亚首都地区的王室土地外）。
• Purple Title （W.A.）或Moiety Title（S.A.）。
• 公司股份产权（维州）。
• 土地面积大于 40 公顷的改良场地。
• 根据"分时度假"安排，例如度假屋。
• 需要许可才能使用的土地。
• 有限产权（任何缺陷）。
• 流动房屋或临时房屋（您可以只针对土地价值进行贷款）。
• 土地/改良设施被污染。
• 产权有”终身租赁”约定的房产。
• 分层产权的房屋Unit小于 40 m²（米平方米）。
• 受《西部土地法》管辖的房产。
• 受矿区沉降影响的房产。注意：如果您获得了矿山沉降委员会（MSB）的证明，仍有可能从一些贷款机构贷款。

农村住宅和农村房产作为担保

农村住宅房产必须：

• 有水和电的连接（水箱水和钻井水是可以接受的，但是，太阳能供电的房产一般不接受）。
• 不能产生收入。

尽管产生收入的农村房产通常需要由商业信贷部门进行评估，但您可以以便宜得多的利率为购买最多100公顷的农场或农村房产提供住房贷款。

这主要取决于土地的潜在创收潜力，以及您是否依靠该收入来支付贷款。

另一件要考虑的事情是适用于各种类型农村房产的地方议会分区法律。

比如说：

• 面积在 2.2 公顷至 10 公顷之间的装修的房产被视为农村住宅。
• 面积在 10 公顷到 40 公顷之间的装修的房产被视为农村住宅。

每项担保的最高贷款额和 LVR 受到以下限制：

• 2.2 至 10 公顷（农村住宅）。类别 1、2 或 3 邮政编码区域的最大 LVR 为 95％。
• 10 至 50 公顷（农村）。类别 1、2 或 3 邮政编码区域的最大 LVR 为 95％。
• 50 至 60 公顷（农村）。类别 1、2 或 3 邮政编码区域的最大 LVR 为 80％。
• 60 至 100 公顷（农村）。类别 1、2 或 3 邮政编码区域的最大 LVR 为 70-80%。

如果您的房产类型比较特殊，但您的申请说服力很强，一些贷款机构仍可能批准您的贷款。

然而，估值不得包括任何非住宅的改进，如水坝、牲畜圈、谷仓、果园、马厩等。

原因是这些改进会被估价师看作是商业性质的。

空置土地作为担保

这是一种土地没有任何改善的担保形式。

空置的未经改良的土地可能被划为住宅区、农村住宅区或农村地区。

在第 1、2 和 3 类邮政编码以外的地点提供的担保可能有资格获得批准，但要视住房贷款申请的整体实力而定。

担保必须符合以下条件：

• 土地面积不超过 2.2 公顷（5 英亩/22,000 平方米），但我们的一个贷款机构可以考虑更大的土地面积，最高可达 100 公顷。
• 该房产必须保持全天候道路可通行。
• 电力必须连接到房产（离边界不到 200 米的电线杆是可以接受的，在某些情况下也接受太阳能电池板）。

分层产权单元房

可考虑最高达 95% 的 LVR（取决于申请的强度）。

市内公寓

高密度公寓是根据邮政编码位置指南，位于被定义为高密度位置的邮政编码内的分层产权为住宅单元或公寓的阶层，并且是包括 35 个以上公寓的开发项目的一部分。

这方面的政策因贷款机构的不同而不同。

有些贷款机构对市内公寓没有限制。

以下条件和限制适用于这些类型的担保：

• 可以考虑最高 LVR 为 95% 的房产。
• 估值应包括项目外的可比销售以及项目内的任何再销售的细节。
• 房产必须位于黄金地段。
• LVR 和集中度限制可能适用于个别发展项目（有些发展项目为贷款机构所知，并被特别批准或列为不可接受的担保）。
• 接受最高 50% 的总租金用于维修。
• 居住面积至少为 50 平方米（高需求地段为 40 平方米），不包括阳台和汽车空间。
• 应该是净资产超过 50 万澳元的”高净值”借款人。
• 高密度地段的房屋不受此政策限制，由 35 套或以下公寓组成的家庭单元房开发项目也不受此政策限制。
• 贷款机构将根据每项建议的具体情况进行考虑。

以下证券类型和借款人不被接受：

• 贷款给首次置业的房产购买者。
• 服务式公寓或受管理协议约束的公寓。
• 分层产权的酒店/汽车旅馆房间（服务式公寓适用例外）。

展示房

建筑商通常建造房屋用于展示目的，然后通常以高于市场租金的价格通过回租安排将房屋出售给房地产投资者。

在大多数情况下，贷款机构会将这种安排视为标准的住宅投资租赁，并按正常的市场利率评估租金收入。

如果房产位于指定的”展览园区”内，且该园区的活跃期超过6个月，则只有在以下情况下才能获得批准：

• 没有依赖担保的租金收入，或
• 由借款人或代表借款人向贷款机构提供银行（或类似的认可）担保，担保金额相当于从贷款开始之日到展览园区停止运作之日的应付租金总额。

可活动住宅

该术语用于描述一系列预制的成套工具式房屋，这些房屋一旦正确安装并连接到电源和水，就不会与传统房屋有显着差异。

就房贷而言，预制住宅的建造必须由合格和有执照的建筑商按照贷款机构的正常进度付款和进度检查标准进行。

可活动或预制房屋不应该与任何形式的”移动”或临时房屋相混淆，后者可能是或不是永久地固定在建筑工地上。

任何类型的活动房屋都不能作为住房贷款的担保。

待房屋完工并由市政局签发入住证明后，资金才可用。

如果与他们商定的付款时间表/计划不一致，这可能会给借款人和建筑商带来问题。

重新安置的房屋

这是指购买现有的住宅，然后将其重新安置在另一块土地上。重新安置的房屋不应该与可运输的或成套的房屋相混淆。

可以提供融资，但前提是房屋已经安装到新的地点，所有的服务都已连接，装修已经完成，并由理事会颁发了入住证书。

竣工检查和合格估价师的报告必须确认房屋已经安装完毕，并且房产符合可接受的安全标准。

请注意，在房屋完工之前，唯一可用的资金是完全由土地价值担保的资金。

房屋和土地组合

贷款机构将考虑新的房屋和土地组合，但须符合以下条件。

• 估值师必须对抵押物是房屋和土地组合这一事实进行评论，并且必须记录任何回扣和/或奖励的细节。
• 如果注意到建筑商的回扣/激励措施，回扣/激励措施的价值将从购买价格中扣除。

第二房贷

第二房贷是指借款人利用已经有房贷的房产获得额外的贷款，作为担保。

第二房贷可以从第一抵押人那里获得，也可以从接受第二房贷担保的其他贷款机构那里获得。

只有在以下情况下，贷款机构才会考虑以第二房贷作为担保的住房贷款申请：

• 他们持有第一笔注册房贷。
• 第二房贷是住房贷款的额外担保，而贷款机构还持有另一个有第一房贷的担保财产。

主要的贷款机构无法自行筹集仅次于另一贷款机构的第二笔房贷。这是因为第二抵押权人容易遭受高额风险。

如果借款人没有同时偿还两笔房贷，则第一抵押权人控制着财产的追偿程序，并拥有追回其资金的第一权利。

在收回过程中还可能产生额外的法律费用。

这意味着第二抵押人可能无法收回其全部贷款。

场外交易

这是指房产由卖家而不是由注册房地产经纪人出售。

这些销售可能包括以折扣价购买给家庭成员的房产，或者卖家以折扣价将房产卖给他/她的债主。

贷款机构将此称为”非独立交易”。

在这些情况下，为了计算 LVR 和 LMI 溢价，可以使用估价而不是购买价格（须经 LMI 批准）。请注意，以下政策将适用：

• 最高 90% 的 LVR（基于估价）。
• 按照正常政策，仍然需要真正的储蓄。
• 借款人必须以书面形式确认交易的细节。
• 贷款机构指定的估价师必须在他/她的评论中注明购买价格和交易细节。
• 每笔贷款将根据具体情况进行评估。

交叉证券化/交叉抵押

这是指贷款机构有一个以上的房产作为贷款的担保。

这些房产通常具有多个贷款帐户的单笔贷款的抵押。

这通常比用多处房产抵押的多笔贷款更容易设置。

然而，出售房产或增加贷款金额可能非常困难。

如果您想这样做，通常需要对所有房产进行估价，而且贷款机构的信贷部门必须批准这一变化。

在您无法支付贷款的情况下，贷款机构可能对您的资产有更大程度的控制权。

所有交叉抵押的申请必须满足以下要求：

• 担保财产必须是交叉抵押结构下所有贷款的共同财产。
• 交叉抵押结构下的每个抵押人必须是债务人或担保人。
• 交叉抵押结构下的任何贷款的任何担保人都需要为交叉抵押结构下的所有贷款提供担保。
• 在第三方贷款的情况下，如果借款人不是抵押人，该借款人必须与抵押人有直接的关系，例如在通过公司结构（抵押人为董事）的控制方面。

新房产/新单元房

新建的房产需要额外的评估，特别是在昆州。

这是为了确保销售价格的准确性，并减少欺诈的可能性。

以下类型的交易可能需要额外的证明文件，这由信贷经理决定：

• 新Unit/联排别墅或房屋。
• 楼花购买。
• 在没有代理人介入的情况下进行的销售，如相关卖家或市场外交易。
• 买方所在州与担保房产所在州不同的销售。

对于在昆州出售的新房产，可能需要提供第 27c 条证书的副本。

房产估价

您知道我们可以向几家银行订购免费的前期估价吗？

贷款机构可能会要求对担保财产进行估值，这取决于他们的指导方针和提案的整体风险。

贷款机构系统将决定是否需要进行估值，如果需要，将订购何种类型的估值。

常用的估价类型有：

• 销售合同（不需要估价，因为合同价格被接受为市场价值）。
• AVM（只有在房产符合特定标准时才接受自动估值）。
• 桌面估价（自动/工作人员协助的估价方法）。
• 通过评估限制访问/驱动。
• 短期评估（全面检查）。
• 长期估值（全面检查，通常用于豪华房产）。

在确定是否需要评估时，贷款机构系统会考虑任何可能的高风险因素。

这些风险因素通常包括：

• 新房产。
• 非地铁位置/高密度位置/Unit街区或有已知问题的房产。
• 区划
• 贷款与估价比率（LVR）大于 80%。
• 信用评分不合格或没有良好信用评分的贷款申请。

估值要被贷款机构接受，必须包括以下内容。

• 必须少于 90 天。
• 必须提供至少三个可接受的（估值的 15% 以内）和近期（6 个月以内）的类似房产的可比销售，最好是来自同一开发项目以外的地区。
• 证券的估值不包括消费税成本的任何部分。
• 估值师必须说明，该抵押房产适合用于房贷，并可被贷款机构及其贷款机构抵押保险提供商所信赖。
• 必须基于财产的现有状况和/或拟议建筑的完工价值。
• 应该为土地和装修提供一个单独的价值，除非涉及到分层产权的房产。
• 估价师应就当前房地产市场对类似房产的需求进行评论。在周转率低的市场，如乡镇小城，应谨慎对待。

贷款

最高LVR

"贷款与价值比率”（LVR）是衡量风险的主要指标之一，也是银行考虑的主要因素。

LVR 是指贷款金额占房产估值的百分比。

本政策中提到的最高 LVR 被认为是许多贷款机构的首选 LVR。

LVR 可能因产品、贷款目的和担保地点而不同。

它们也取决于信贷官员作出的决定：

• 购买。LVR 是根据房产的估价或购买价格确定的，以较低者为准。
• 再融资。LVR 是指贷款金额占估值的百分比。
• 建筑贷款。LVR 是根据成本（地价加投标）或完工后的估值确定的，以较低者为准。

应该注意的是，贷款机构可以根据申请的力说服力和贷款的类型选择限制贷款的 LVR。

最高的基本 LVR 是 95%，或者最高 97%，包括资本化的 LMI。

请记住，一些贷款机构允许 LMI 被资本化，LVR 超过 97%。

唯一的例外是当您使用担保人时。

当使用父母的房产作为贷款的额外担保时，您有权借到 100% 的 LVR。

最高贷款额度

贷款机构对某些类型的借款人有较高的最高贷款额度。

贷款额度限制以"每笔担保"为基础，并根据贷款产品，贷款目的或担保地点的不同而不同。

应该注意的是，贷款机构可以选择限制风险较高的贷款的建议贷款额。

• 95% 的 LVR：750,000 澳元（有些贷款机构考虑高达 250 万澳元）。
• 90% 的 LVR：85 万澳元（有些贷款机构考虑最高 250 万澳元）。
• 80% LVR: 1,000,000 澳元 (一些贷款机构考虑到高达 400 万澳元)。
• 70% 的 LVR：200 万澳元（有些贷款机构考虑最高 600 万澳元）。
• 60% LVR: 2,500,000 澳元 (没有风险限制的贷款机构可以提供无限的贷款规模)。

风险限额

贷款机构和房贷保险公司首选的最大风险限额（对一个借款人或一组借款人的贷款总额）是 250 万澳元。

超过这个数额可能会被逐一考虑。

应该注意的是，贷款机构和房贷保险公司在评估对总风险超过100万澳元的借款人的贷款时，往往比较保守。

在某些情况下，我们可以通过在贷款机构之间分散贷款来解决这个问题，使他们在任何一个贷款机构或 LMI 卖家那里的风险额度尽可能地保持在 100 万澳元以下，最终低于 250 万澳元。

这使严肃的房地产投资者能够迅速增加他们的投资组合。

投资贷款

投资性房地产贷款使借款人能够为投资目的购买或建造住宅房地产。

投资贷款也可以包括以住宅地产为抵押的借款，用于任何投资目的，如投资股票。

与投资性住房贷款相关的风险与标准住房贷款的风险不同。

因此，将适用额外的贷款标准：

• LVR 最高为 95%。
• 对于未被列为 1、2 或 3 类的小城镇，最高 LVR 为 90%。
• 如果 LVR 超过 85%，那么购买价格的 10% 必须被证明是真正的储蓄。
• 清晰的信用记录。
• 可接受的收入（根据正常准则）。

合并债务

借款人可以通过将现有的无担保债务合并到住房贷款中来巩固他们的债务。

通常情况下，个人将他们的消费贷款，如个人贷款、汽车贷款和信用卡纳入其住房贷款。

通过债务合并，借款人每月只有一笔还款，在许多情况下，这可能会改善他们的资金状况，减少他们的债务负担。

这些申请的风险明显高于没有现金支出的标准购买或再融资申请所带来的风险。

其原因是，拥有大量无担保债务的借款人的负债往往超出了他们的收入。

如果他们的消费习惯不改变，他们有可能在债务整合后短短一年内再次陷入同样的境地。

由于风险较高，因此适用额外的审批标准：

• LVR 最高为 90%。
• 最多可以合并四项债务，包括现有的住房贷款。
• 所有债务的还款历史必须在前六个月没有显示任何逾期付款、遗漏付款、超过限额或欠款费用。
• 在资金直接释放给借款人的情况下，要遵守股权释放参数。

注意：这种类型的申请被认为是高风险的，许多贷款机构不容易接受 LVR 大于 80% 的贷款。

房屋翻修贷款

贷款机构可以考虑为希望对其房屋进行翻新甚至拆除和重建的借款人申请贷款。这些申请的评估方式与建筑贷款类似。

以下额外的审批标准将适用：

• 包括所有改进在内的修订（完工）估值的最大 LVR 为 95％。估值必须由注册估价师进行，以证明已成功完成。
• 可接受的房屋翻修的例子包括厨房或浴室的更换或重大升级，建造游泳池、车库或车棚，广泛的景观设计，升级或加入混凝土车道和/或完全重新铺设房屋屋顶。
• 如果担保财产的当前价值足以支持拟议的贷款金额，那么资金可以释放给借款人，可能不需要按进度付款。

不可接受的贷款目的

贷款机构不接受以下贷款目的的贷款：

• 开发融资贷款（在一块土地上建造 2 个以上的住宅，购买分区内的多块空地，对已用于开发融资的商业设施进行再融资，或开发商用剩余存货进行资产配置，以资助下一步开发）。
• 卖家融资（WRAP 融资）。
• 对 ATO 的债务或其他税务债务的再融资。

只付利息的贷款

只付利息的贷款允许借款人在头几年支付贷款的利息，然后在剩余的贷款期限内恢复为标准的本金和利息贷款。

这些申请存在较高的风险，因为在贷款的最初几年，本金并没有减少，因此，LVR 仍然高于本金和利息贷款。

根据标准的贷款政策，只付利息期限少于 5 年的贷款通常被接受。

仅有利息期限超过 5 年的贷款将被逐一考虑，并且 LVR 限制在 90% 以内。

贷款机构将考虑长达 15 年的只付息还款。

放贷人倾向于将贷款用于投资目的的仅利息期。

如果对所有者占用的贷款要求仅付息期，则可能需要您提供解释。