- 在澳大利亚购买或出售房屋时，准备销售合同是一项法律规定。各州和各地区的文件和程序各不相同。
- 要准备一份销售合同，您需要一位有执照的房产经纪人或合格的律师。
- 有许多方法可以找到一个好的房产经纪人或律师，其中一种方法是与他们进行交谈。
本文目录
- 什么是销售合同？
- 购买房产时谁来准备销售合同？
- 房产销售合同中包括哪些内容？
- 销售合同中哪些可以协商？
- 销售合同是如何完成的？
- 合同结算日会发生什么？
- 澳大利亚各州的销售合同有何不同？
- 墨尔本和维州的销售合同
- 悉尼和新南威尔士的销售合同
- 布里斯班和昆士兰的销售合同
- 阿德莱德和南澳大利亚的销售合同
- 珀斯和西澳大利亚的销售合同
- 达尔文和北领地的销售合同
- 霍巴特和塔州的销售合同
- 堪培拉和澳大利亚首都地区的销售合同
- 关于销售合同要记住的要点
- 常见问题
买卖房产绝非易事，而销售合同则是整个过程的核心。
卖方有责任在房屋上市销售前准备好销售合同。在某些州，房地产经纪人可以提供一份基本的销售合同（条款随后由律师商定），而在其他州，这必须由律师从一开始准备。请与您当地的Agent联系，了解您所在地区的流程。
作为买方，当您找到合适的房产，并掌握了融资信息后，就可以进入谈判阶段了。重要的是，您还应有合法的代表，以查看销售合同，并与业主、房地产经纪人和任何其他代表方解决细微的问题。
为确保房产销售符合澳大利亚当前的所有法律要求，签订销售合同是必要的。
这些合同看起来有点令人生畏，因为它们布满条款和细节信息，下面让我们更详细地了解一下销售合同。
什么是销售合同？
销售合同列出了所有与房产销售有关的信息，包括买方和卖方的姓名和地址、销售条件和内含物。签署后，即是买卖双方之间具有法律约束力的协议。
购买房产时谁来准备销售合同？
合同应始终由合格的律师或有执照的房产经纪人准备，并由代表另一方的律师或房产经纪人检查。这是为了确保双方在交易中都得到保护。
房产销售合同中包括哪些内容？
销售合同中提供的信息应该全面。它应该列出所有交易方和他们的代表，包括完整的地址和销售价格。
房地产销售合同可能受制于您是否可以获得融资、进行建筑检查或您是否能出售您的现有房产。
这里列出了标准销售合同中应包含的一些信息的清单。请注意，对这些信息的要求在澳大利亚各州可能有所不同。
相关的信息包括：
- 销售代理
- 购买方
- 卖方的名字
- 房产价格
- 首期定金、付款条款和条件以及贷款细节
- 房产地址
- 房产改善
- 任何不在销售范围内的内容
- 产权中包括的任何其他内容
- 任何家庭装置、家具和动产
- 该州规定的冷静期
- 预定的财产结算日期和期限（在30-90天之间，视州而定），包括罚款率
- 须在处所内设置烟雾报警器的警告
- 产权证书信息
- 抵押，如房贷或租赁协议
虽然大多数房产合同都有标准条款，但根据您所购买或出售的特定房产，销售的特殊条件可能会起作用。这些条件将包含在销售合同中，并能够根据需要覆盖标准条款和条件。在签字之前，请务必了解这些术语的含义。
卖方负责附上披露文件、销售条件、保证和任何遗漏的信息。
这些文件可能包括：
- 下水道计划
- 区划证明
- 财产证明
- 土地平面图，包括分户或分层平面图（如果适用）
- 契约、限制和地役权文件
- 房屋担保保险证明
- 冷静期通知
虽然这些听起来并不重要，但如果未提供这些文件，买方就有权利在规定的时间内取消合同。
除非另有说明，否则销售合同通常表示：
- 该土地不包含任何由其他部门拥有的下水道
- 区划或规划证书上的信息是真实和准确的
- 没有任何不利影响，如政府计划购买该土地。
销售合同中哪些可以协商？
冷静期
虽然通过拍卖购买房屋时，冷静期被免除，但与私人销售有关的冷静期条款可以协商。它们可以更长或更短，甚至可以从销售条款中完全删除。现在，许多卖家都选择放弃冷静期。
从买方的角度来看，在交换合同之前，必须进行法律咨询、财务和建筑检查。如果冷静期被放弃，则需要买方的律师出具书面证明，说明条款的性质和效力。
取消费用
任何与取消房产销售有关的取消费用也可以协商解决。
结算期
合同交换和所有权交换之间的房产结算期也可以由买方和卖方协商确定。该期限可以较短或较长，以适应双方的需要。结算期需要考虑到所有最终的法律检查。
定金的金额和付款方式也可以在添加到合同销售之前进行协商。卖方一般要求支付房产的10%，而买方则希望尽可能少支付。买方需要与他们的财务顾问沟通，以确定最佳的处理方式。
装修和固定装置
随着越来越多的定制家具被添加到现代住宅中，永久性固定装置的定义也发生了些许变化。对于卖家来说，重要的是要确定房主所说的配件是什么意思，因为它可能包括也可能不包括冰箱、电视和音响系统等电器。洗碗机虽然被认为是一种固定装置，但为了保守起见，应始终注意这一点的确认。
销售合同是如何完成的？
在交换合同期间，买方和卖方必须同意并签署合同的所有副本。如果有Agent负责合同文件，则必须在两天内提供给各方。
不要忘记：
卖方没有有效的冷静期。
一旦交换了合同，卖家就受到协议条款和条件的约束。
合同结算日会发生什么？
合同结算日是所有当事方的代表见面交换法律文件的日子。
在这一天：
- 进行最后检查
- 支付购买价格
- 交换所有相关法律文件
在结算日，还有一个步骤要做。
房产转让需要在土地所有权办公室完成；这样就完成了所有的转让程序、法律程序，并结束了房屋买卖。
1958年《文书法》第126条规定，任何房地产销售合同都必须是书面形式，由受托人或经其书面合法授权的人签署。基本上，这意味着口头上的房地产销售没有法律约束力，除非销售合同已经全部完成。
在签署销售合同之前，卖方必须向潜在的买方提供《卖方声明》。卖方和买方各签署一份合同副本。这些副本会进行交换，通常是由房地产经纪人进行交换。
请注意，维州与房产有关的冷静期为3天。
有关墨尔本或维州周边地区房产销售的所有信息，请访问维州法律协会。
澳大利亚各州的销售合同有何不同？
墨尔本和维州的销售合同
1958年《文书法》第126条规定，任何房地产销售合同都必须是书面形式，由受托人或由其合法书面授权的人签署。基本上，这意味着口头上的房地产销售没有法律约束力，除非销售合同已经全部完成。
在签署销售合同之前，卖方必须向潜在的买方提供《卖方声明》。卖方和买方各签署一份合同副本。这些副本会进行交换，通常是由房地产经纪人进行交换。
请注意，维州与房产有关的冷静期为3天。
有关墨尔本或维州周边地区房产销售的所有信息，请访问维州法律协会。
悉尼和新州的销售合同
悉尼和新州的住宅房产在没有签署销售合同的情况下不能出售。
新州的房产转让规定发生了很多变化。对于2016年7月1日后交换的所有价值超过200万澳元的房产，应遵守2016年版的房地产销售合同。该版本取代了之前的2005年和2014年版本。
以下是一些值得关注的更改：
- 如果房产的市场价值超过200万澳元，购买者有义务履行外国居民资本收益预扣款的义务，在房产结算时，其中购买者必须在财产结算时维持售价的10％并将其出示给ATO。除非提供清关证明。如果卖家提供ATO签发的变更通知，则可支付较少的金额。这些数字在2017年中被进一步收紧，门槛为75万澳元，税率为12.5%。
- 有游泳池或温泉且不超过两个地段的单一永久产权或分层计划的卖家需要附上以下材料的其中一项：
- 有效的合格证明
- 相关的占用证书（不到三年）和注册证明
- 有效的违规证明
- 卖方必须先获得所有购买者的同意，然后才能取消楼花合同或获得最高法院的许可。
在新州，代理人必须在销售合同中附上附表1规定文件的副本，才可以销售房产。
买卖双方在交换已签署的合同副本之前，不受法律约束。卖方和买方各签署一份合同副本。然后，这些副本被交换，通常由双方的律师/调查员进行，除非是拍卖销售，由代理人交换合同。交换可以通过邮件或面对面的方式进行。在新州，房产的冷静期为五天。
请访问新州法律协会网站了解更多信息。
布里斯班和昆士兰的销售合同
昆州的房产销售有五天的冷静期。销售合同必须包括以下警告声明，才能生效。
“合同可能需要五个工作日的法定冷静期。如果买方在法定的冷静期内终止合同，则需支付购买价的0.25％的终止罚款。建议买家在签订合同之前，获得有关合同及其冷静权利的独立财产评估和独立法律建议。”
通常情况下，买方首先签署合同。如果报价被卖方接受，他们会签署合同，并将合同副本交给买方。当买方收到此接受通知时，具有约束力的合同就会生效。
值得注意的是，在昆士兰，只有律师可以合法地代理转让。
欲了解更多信息，请访问昆士兰法律协会网站。
阿德莱德和南澳大利亚的销售合同
根据《1994年土地和商业（销售和转让）法》，为了配合销售合同，如果房产售价不超过30万澳元，必须提供小企业销售的卖方声明。有趣的是，大多数南澳的房产交易都是由房产经纪人处理的，也称为土地经纪人。
在南澳大利亚，在签署销售合同之前，卖方必须向潜在的买方提供第一份披露声明，这是强制性的。
一旦双方签署销售合同，买方收到他们的副本，买方和卖方就会受到其中规定的协议条款的约束。这是由房地产经纪人负责处理的，他将副本交给卖家和买家的律师。
在南澳大利亚购买房产的标准冷静期为两天。
有关南澳销售合同的更多信息，请访问南澳法律协会网站。
珀斯和西澳大利亚的销售合同
在西澳购买财产的要约通常是通过要约和接受形式的《土地或分层所有权合同》和《土地一般条件的联合表》提出的。尽管还有其他版本，但这是在该州最常用的两份文件。建议买家和卖家确保他们使用的是最新版本，以考虑到2011年及以后的任何修订。
虽然在西澳大利亚出售房产时没有强制性的卖方披露声明，但代理机构必须找出或核实有关交易的事实，并将其传达给买方。他们需要联系相关部门，检查在产权和法规方面是否有任何限制，如扩建和泳池围栏。
在西澳出售的房产没有强制性的冷静期。如果合同要包括冷静期，则当事各方需要同意在合同中插入一个冷静期。买卖双方都必须签署最终的销售合同。
如果未能在规定时间内获得融资，则可能导致合同终止。
欲了解更多信息，请访问西澳法律协会网站。
达尔文和北领地的销售合同
根据北领地法律，所有房屋销售必须使用经批准的 “土地销售合同 “表格。该合同通常由房产经纪人或房地产代理准备，需经土地、商业和转让代理注册处或北领地法律协会批准。
确保在签署合同前了解合同内容，并与律师或事务律师讨论。任何更改都需要初始化并签名，并在指定的时间范围内遵守销售的任何特殊条件。在交换合同之前，该合同不具有法律约束力。在北领地，作为买卖双方谈判的一部分，标准的四天冷静期可以缩短、延长或放弃。
欲了解更多信息，请访问北领地法律协会网站。
霍巴特和塔斯马尼亚的销售合同
当房屋被私下出售时，卖方的房产经纪人、律师或房地产代理负责办理相关手续。买方通常先签署合同。一旦买方签署合同，它就成为一份合法的、有约束力的文件。塔州与西澳一样，没有规定冷静期。
在塔州，购买房地产时买家仍然要小心。在购买之前，绝对值得检查房产并阅读销售合同的全文。
目前，塔州的房产经纪人和律师所使用的房地产销售合同形式分为两部分。它的特点是：
- 标准销售条件
- 销售详情
卖方和买方各签署一份合同，以确保它是一份具有法律约束力的文件。
有关塔州买卖房屋/房产的更多信息，请访问塔州法律协会网站。
堪培拉和澳大利亚首都地区的销售合同
在澳大利亚首都地区，在房产发售前，卖方必须向潜在买方提供所需的法律文件。卖方和买方各签署一份合同副本。这些副本通常由双方的律师或房产经纪人在面对面的会议上进行交换。
澳大利亚首都地区的冷静期为五天。
请访问澳大利亚首都地区法律协会网站了解更多信息。
关于销售合同要记住的要点
虽然我们在本指南中提到了每个州的详细信息，但必须了解每个州对房产买卖的不同规则和规定。阅读您所在州的法律和法规十分有必要，请向您的律师咨询。
常见问题
交换后可以取消销售合同吗？
在某些情况下，买方有权取消交易并取回他们的钱，即使合同已经交换，冷静期已过或完全被放弃。这也适用于那些通过拍卖出售的房产。虽然这种情况很少，但还是会发生。当卖方未能披露有关财产的某些要求（例如个人通行权或分区权）时，可能会发生这种情况。随时进行详细的调查，如果您有任何顾虑，请与您的律师谈谈。
承运人和律师之间有什么区别？
房产经纪人和律师都可以协助进行简单的房产买卖。但是，一旦事情开始变得复杂，那么律师或律师可能仅具有指导您的能力。这取决于特定的财产和特殊情况。
我应该什么时候与房产经纪人或律师交谈？
最佳答案是越早越好。
作为卖家，您需要在挂牌出售房屋前准备好销售合同。如果您担心会产生律师费，您不妨先从房地产经纪人那里通过市场评估了解您的房产价值，以确认现在是您出售的正确时机。请向您所在Suburbs的金牌经纪人咨询。
如果您是购买者，您不需要等到准备好合同再签字。事实上，最好在更早的时候就完成挑选房产的过程，这样，如果您遇到与房产销售有关的任何问题，您就可以询问他们。如果出现了法律问题，他们会随时准备好。永远不要在没有征求房产经纪人或律师意见的情况下签署任何文件。
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