住房贷款利率折扣 – 白痴指南

这个简短的指南将为您提供工具和知识，以协商您的抵押贷款的最佳利率折扣。

银行对价格竞争持开放态度

最近有很多关于银行是否能够在低利率环境下维持其巨额利润（和股息）的文章。银行本身对新借款人的大幅贴现当然没有帮助他们自己的事业。这几乎是承认他们无法在产品和服务上竞争，所以唯一剩下的就是价格竞争（即利率）。

2% 的利润率太棒了，是世界上最好的之一

银行的净利率利润率约为每年 2%，这是他们向你收取的费用与他们为借款支付的费用之间的差额，就是他们的毛利润。澳大利亚银行业拥有世界上最丰厚的净利率的利润率。他们没有受到全球金融危机的影响。确实，更高的存款利率会对银行的利润率造成压力，但似乎还没有产生任何影响，所以请忽略银行的言论（他们以较高的存款利率为借口，不把RBA的全部削减措施转嫁出去）。

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利率只能降到这么多，底线为每年 3.00% 到 3.50%

根据 RBA 的数据，平均标准浮动利率为每年 5.25%。但是，大多数新借款人享受至少每年 1.20% 的折扣，因此许多借款人支付的实际利率接近或低于每年 4%。鉴于银行的净利率利润率为 2%（即他们想要维持的毛利润），那么我不认为利率会低于每年 3.00% 至 3.50%，即使 RBA 将现金利率降至零（目前为 1.50 %）。

在英国，现金利率为每年 0.25%，浮动住房贷款利率在每年 2% 和 3% 之间（因为英国的净利率利润率较低）。因此，无论澳洲央行做什么，都不要指望利率会低于 3%。

懒惰的客户正在补贴新客户

银行在住房贷款定价方面一直相当聪明。自全球金融危机开始以来，他们所做的并没有将所有的澳洲央行降息都转嫁给他们的客户。这意味着他们在旧房贷款上的利润率相当大。如果他们抱怨，他们会增加新房贷款或现有客户的折扣。银行有大量的住房贷款账簿，例如 10 年前房贷并且懒得检查利率的人。这些客户实质上是在补贴提供给新借款人的利率。如果您在过去 5 年中没有让房贷经纪人检查您的利率，那么您应该今天就去做。

折扣的最佳时间是 3 月至 7 月

在过去的几年里，我们注意到在银行财政年度结束前（即 9 月）有一个利率折扣周期。银行通常在 5 月和 7 月之间最积极，因为他们希望赢得尽可能多的新客户（同时留出足够的时间在财政年度结束前获得新贷款）。股票市场会惩罚那些失去市场份额的银行。因此，大多数银行都希望报告说它们的增长速度快于同行。实现这一目标的一种方法是使用折扣策略来吸引新客户的涌入，他们通常在 3 月份开始这样做。

利用这个周期并在 2017 年 3 月之后审查您的利率。

最低的利率有时最终会让你付出代价

关于选择市场上绝对最低的利率，有一点警告。如果利润率很低，企业在产品和服务上花费（投资）的资金就会减少，他们必须在某个地方削减成本。当然，这取决于您的情况，但通常情况下，拥有大量住房贷款的人和/或投资者需要考虑诸如批准速度、借贷能力标准、贷款政策和贷款机构有效构建贷款的能力等因素。如果他们不允许你借钱来积累财富，那么转向贷款机构是没有意义的。这并不意味着您必须为此支付更多费用。这仅仅意味着选择可能为您提供低 0.05% 利率的贷款机构实际上最终可能会以其他方式让您付出代价。您要争取的是公平的定价，即同类贷款机构为类似产品提供的最低利率。

您在高利率中失去的可能会在更高的养老金中获得

前五大银行（四大银行 + 麦格理）占 ASX200 股票指数的 26%。因此，很可能有合理比例的养老金投资于银行。因此，您可以从银行通过股价升值和分红来维持其利率利润率中受益。因此，虽然银行以利润为动机的行为有时可能会激怒您，但您可以放心，您的养老金可能会受益。

使用房贷经纪人是解决这个问题的一个很好的长期方案

最新数据表明，房贷经纪人负责建立 52.6% 的新房贷。我预计这个数字在未来几年会增加，因为越来越多的借款人体会到有人坐在他们这边的好处。从经纪人自私的商业角度来看，他们不在乎您使用哪个贷款机构（因为佣金率变化不大）。此外，无论您收到的利率折扣如何，绝大多数经纪人的报酬都是相同的，在您使用经纪人之前，请检查以确保是这种情况。此，经纪人的动机只是为客户争取最低的利率，为客户争取最合适的贷款机构。此外，也没有抑制措施来介绍其他银行的报价。这意味着大多数经纪人会代表你的最佳利益，并定期审查你的贷款，以确保你总是得到一个公平的利率。