固定利率房贷到期后，还款额会飙升到多高？

数百万被锁定在超低固定利率中的澳大利亚人不会感受到最近澳洲联储加息的压力，但是，当他们的固定期限到期时，他们的利率可能会增加一倍以上。

对四大银行半年业绩和 APRA 贷款账簿数据的分析显示，目前大约 38% 的住房贷款是固定的，以澳元计算，大约在 2023 年中后期，人们将脱离固定利率的高峰。

四大银行住宅房贷目前固定利率的比例

资料来源：四大银行半年业绩；CBA 截至 2021 年 12 月的业绩，Westpac、NAB、ANZ 截至 3 月 22 日的业绩。CBA 比例包括 BankWest。不包括 BankWest 的比例是 39%。

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大多数人什么时候取消固定利率？

• CBA：脱离固定利率的借款人高峰期将在 2023 年 7 月至 2023 年 12 月之间（价值 530 亿澳元的贷款将在这 6 个月内到期）。
• Westpac：到期的固定贷款将在 2023 年 7 月至 2023 年 12 月期间达到峰值（480 亿澳元）。
• NAB：到期的固定贷款将在 2023 年 4 月至 2023 年 9 月期间达到峰值（297 亿澳元）。
• ANZ：未提供。

摆脱固定利率的人们可能会看到高达 45% 的还款增长

ABS 数据显示，去年 7 月，固定贷款的受欢迎程度达到顶峰，当时有 46% 的新贷款是固定利率。

如果某人在 2021 年 7 月以 1.94% 的四大银行平均 2 年利率固定 500,000 澳元的贷款，那么他们目前每月需要支付 2,105 澳元的还款额。这是基于一个人在一揽子贷款中支付本金和利息，剩余时间为 25 年。

当他们的固定利率在 2023 年 7 月结束时，如果对现金利率的预测得以实现，他们的平均恢复率为 5.68%。他们的每月还款额将增至 3,042 澳元，即每月增加 937 澳元。

即使他们设法向四大银行的平均最低浮动利率重新谈判贷款，他们仍将支付 4.42% 的利率，是目前的两倍多，每月还款额增加 600 澳元。

固定利率悬崖：明年 7 月脱离 2 年利率的人的还款额增加

基于拥有 50 万澳元债务的自住业主，剩余时间为 25 年

注：基于自住者在 2021 年 7 月以 50 万澳元的 25 年期贷款支付 P&I，四大银行的平均 2 年期利率为 1.94%，然后转为四大银行的平均恢复利率或最低利率。2023 年的利率是基于Westpac预测的现金利率上涨，并假设它们被完全转嫁。

研究主管 Sally Tindall 说："每次 RBA 提高现金利率时，目前固定利率的人不会多付一分钱。"

她说："然而，借款人的固定利率豁免权只会持续这么长时间。当旋转木马停止时，许多人会感到震惊，因为他们的新利率将大大提高。"

"去年 7 月以低于 2% 的利率固定的自住业主在明年这个时候可能会看到一个以 ‘5’ 开头的恢复利率。即使他们转到银行最低的浮动贷款，他们的利率也可能增加一倍以上。"

"如果你是固定利率，请享受这种缓和，但不要自满。当 D 日到来时，您现在仍然可以采取措施减轻打击。"

她说："虽然固定利率通常带有额外还款上限，但请了解它们是什么，并考虑在您支付较少利息的同时为您的住房贷款额外支付小费。当您取消固定利率时，您的贷款规模越小，加息的冲击就越小。"

当人们的固定利率结束时会发生什么？

在固定利率期结束时，贷款转换为银行的"恢复"利率，这通常是一个相对较高的浮动利率。此时，借款人可以重新确定或尝试重新协商较低的浮动利率。借款人也可以转移到不同的贷款机构，而无需支付中断费，前提是他们通过了新银行的可可负担性测试。

Sally Tindall 说："您的银行应该在固定期限结束之前与您联系，以解释您的选择，但要知道您只会看到一组可能性。整个市场都准备好与您的业务竞争。值得看看替代品。"

她说："如果您采用固定利率，请在两个月后设置提醒以开始考虑您的下一步。你要做的最后一件事是滚动到过高的浮动恢复率，特别是如果你有大笔贷款。"

当他们撞上悬崖时，谁会挣扎？

虽然大多数人将能够正面应对固定利率的悬崖，但一些借款人可能会发现，由于经济状况的变化，他们的选择有限。

APRA 去年底推出了一项更严格的压力测试，这意味着包括再融资者在内的住房贷款申请人必须证明他们有能力支付比当前利率高出 3% 的每月还款额。

由于预计明年房贷利率将显着提高，对于最近获得大笔贷款的人来说，与他们的收入相比，这可能会很困难。

房价下跌也有能力迫使一些借款人进入"抵押监狱"，无法再融资。

最近以小额存款购买的借款人可能会发现他们的资产（他们拥有的房屋数量）低于 20%。这将使转换银行的成本很高，因为他们必须支付贷款机构的房贷保险。在某些情况下，贷款机构可能会因为他们的房产净值而决定根本不接受他们。

例如，如果有人在去年年底以 20% 的首付在悉尼购买了一套中等价位的房子，并在两年内固定，如果Westpac经济团队的房地产价格和现金利率预测得以实现，那么到 2023 年底，他们的房产净值可能会缩水至仅 13%。

这将使他们的贷款价值比（LVR）达到 87%，从而难以再融资。

在相同情况下以 10% 的首付购买同一所房子的人可能会在两年后发现他们的房产净值仅为 3%（LVR 为 97%），而购买时首付为 5% 的人可能会发现他们自己处于负资产，LVR 为 103%，因此几乎不可能再融资。

计算基于自住业主支付 2021 年 12 月四大银行 2 年期固定利率的平均本金和利息以及截至 2021 年 12 月 31 日的 CoreLogic 房价中值。假设现金利率和房产价格的变化与Westpac的预测一致，该银行预测悉尼住宅在 2022 年将下降 3%，2023 年再下降 9%，2024 年再下降 2%。

Sally Tindall 说："虽然绝大多数脱离固定利率的借款人应该能够在不挑眉毛的情况下进行再融资，但任何最近购买并过度使用的人都应该在再融资之前仔细检查他们的财务状况。"

她说："在过去几年中没有像样的加薪的家庭可能会发现他们不再符合银行更严格的可可负担性测试，特别是如果他们在利率低时购买并尽可能多地借贷。"

她说："在固定利率结束时，拥有不到 20% 房产价值的借款人可能会发现他们被迫只与当前的贷款机构进行谈判，或者有不得不支付贷款机构的房贷保险的风险。"