出售已故遗产税收影响，何时上市，没有遗嘱时会发生什么？

很少有人真正为亲人的去世做好准备，虽然在最好的情况下，去世是一件痛苦的事情，但由于需要出售死者的房屋，这个过程往往变得更加艰难。

从葬礼安排，到照顾受抚养人，家庭成员或朋友去世后有一个从A到Z的考虑清单。

但是，也许最紧张的任务是出售他们的房屋，特别是如果涉及到多方和受益人，如果没有遗嘱，那就更紧张了，这种情况非常普遍。

虽然这是一个令人生畏的过程，但在一个情绪激动的时期，在处理出售已故遗产的实际问题时，精明的态度–了解这个过程的复杂来龙去脉–是至关重要的。

如果你弄错了，会有一些严重的潜在财务风险。

遗嘱通常概述了受益人和遗嘱执行人的任命，遗嘱执行人是指在某人去世后管理遗嘱的人。

在澳大利亚，在出售房屋之前需要有遗嘱认证，或者在没有指定遗嘱执行人的情况下，需要有行政管理书，除非财产是作为联合租户持有的–如一对夫妇的情况。

除非产权已经从死者手中转移到共同承租人、遗嘱执行人或个人代表手中，否则财产不能被出售。

“你首先要弄清楚谁是房产的合法所有人？是由董事负责的房地产，还是由一个人负责？”尼尔森-亚历山大公司的合伙人兼拍卖师詹姆斯-拉比里斯说。

“同样重要的是，作为一个集体，就谁是决策者达成一致，并从第一天起就让他们出席。”

在签发遗嘱认证书之前，遗嘱不能被管理。

因此，建议尽快申请，因为签发文件可能需要四个星期以上的时间。

这可能导致销售过程中的重大延误。

“财产税专家的创始人Shukri Barbara说：”拥有明确的文件，包括提名遗嘱执行人的无争议遗嘱，可以简化与专业人士打交道和遵守法律和监管要求的过程。

然而，许多澳大利亚人没有留下遗嘱，这可能会增加更多的困难。

根据澳大利亚统计局的数据，大约45%的澳大利亚人在没有遗嘱的情况下死亡，也就是没有遗嘱。在这种情况下，家人和朋友必须自己决定执行人。

这个人，通常是死者的配偶或子女，然后申请授予行政管理书，这取代了授予遗嘱认证的需要。这允许法院指定该人作为遗产的法定个人代表。

从一开始就做法律上的尽职调查是至关重要的。

在尝试出售财产之前，重要的是要研究法律要求，特别是出售继承财产的法律和程序在各州都有所不同。

作为这个过程的一部分，遗嘱执行人需要确保死者的所有税款和债务都已付清，并且所有权益都已转移给正确的欠款人。

谈到房产，它的处理方式几乎与其他房地产交易相同，只是减去了一些要素。

“根据遗产转让的财产类型，对受益人的税收影响取决于各种因素，”在处理死者遗产税服务方面有三十多年经验的Barbara先生解释。

“最常见的包括所继承的房地产是要出售、持有出租，还是作为主要住所使用。房地产的类型也是一个考虑因素，例如，它是商业、住宅、投资，还是其他类型。这必须建立在个人受益人的个人税收情况之上”。

在亲人去世后的几周和几个月内，需要做出许多重要的决定–往往是与其他家庭成员和朋友一起做出。

而当多方参与时，发生分歧和长期不满的情况并不罕见，这往往会导致对遗嘱提出异议。

在这种情况下，拉比里斯先生说，最重要的因素是良好的沟通，尽早开始对话对成功的房地产活动至关重要。

“他说：”根据有多少决策者，每个人都需要站在同一起跑线上，因为战略上的轻微变化，或者一方突然改变主意，都可能使整个运动脱轨。

“经纪人需要成为一个中间人。代理人永远不能 “偏袒”。中介需要在整个过程中完全支持所有各方，无论其家庭动态如何。

“我们经常告诉已故遗产的卖家，我们最初的战略会议将比平时更长，我们需要确保我们每个人在营销、销售方法、价格和时间上保持一致。我们都需要在这些决定中保持统一。除非所有各方在整个过程中都能达成一致并感到高兴，否则销售很少能成功。”

除了决策缺乏统一性之外，拉比里斯先生认为最常见的陷阱之一是多方对其房产价格预期不诚实。

“由于一方从一开始就不诚实而导致的价格预期变化是一个大问题。每个价位和每种销售方式都需要经纪人采取不同的策略，因此，价格预期的后期变化可能会使活动完全脱轨，并向市场发出不良信息。”

另一个陷阱属于 “时间就是金钱 “的范畴。

虽然没有规定一个人必须在亲人去世后的时间内卖掉房子，但离开时间太长会有很大的税收影响。

“时机很重要，”巴巴拉先生说。

“对于作为死者主要住所的房产，规则允许在两年内进行出售，对遗产或受益人都没有资本利得税（CGT）的影响。

“如果你在当事人死亡后两年内处置继承的住宅，可以免于缴纳现金税。在三个财政年度期满后，适用不同的死者遗产税率，其中不包括任何免税门槛。”

澳大利亚税务局的一份统计样本显示，86%的已故遗产在超过三年的时间里没有提交申报表，这表明大多数已故遗产在死亡日期的三年内完成。

当有多个受益人时，往往值得迅速出售财产，以最终完成遗嘱的分配。

为出售房屋做准备，遗嘱执行人基本上就成了卖家。

因此，他们需要为与出售房产有关的任何费用收集多个报价，包括需要进行任何维修的承包商，以及房地产经纪人对房产的评估，然后再最终聘请一个代理来管理销售。

“拉比里斯先生说：”在实际销售过程中没有真正的区别。

“除此之外，你可能会有三四个或更多的卖家，而不是一个或两个卖家。因此，就像任何其他活动一样，房产的营销很重要，是对一个好结果的投资–营销得越好，买家就越多。”

遗嘱执行人应致力于保持透明度，在整个过程中让受益人知情。拍卖本身就是一种很好的方式，因为这个过程自然是透明的。一旦财产被出售，遗嘱执行人就会根据遗嘱中的内容将资金分配给受益人。”

当涉及到驾驭出售遗产的过程时，依靠专家是很重要的，这既是为了获得尽可能好的结果，也是为了在这个已经很紧张的时期减轻负担。

“Barbara先生说：”从财产税专家、律师和其他专业人士那里获得关于替代方案及其税收影响的建议，从长远来看，可能会节省大量的税收以及麻烦和烦恼。

同样，一个好的房地产经纪人可以让你精简资源，同时提供知识和支持，帮助减轻负担，加快进程，让你安心。

“找到一个值得信赖的、大家都能接受的代理人，”拉比里斯先生同意。

“一起研讨支持各方面的最佳策略，并听取他们的建议。记住，他们是专家，他们的存在是为了帮助你最大限度地提高你的成果。”