财产折旧 101

在报税时，折旧会提升您的利润

就像您可以对为增加收益而对所购汽车的磨损索取收益一样，您也可以对您的投资财产的折旧索取收益，以抵消您的应税收入。

经验丰富的房产投资者都知道这一点。事实上，一些人在购买他们的下一个投资项目之前会考虑到折旧。但这并不只是针对专业人士。任何以增加收益为目的购买房产的人，都有权对建筑物和其中的物品进行折旧，以抵扣其应纳税收入。

经验丰富的房产投资者在购买下一项投资之前会考虑到折旧问题。

但其他人却不知道，这意味着，每年都有成千上万的澳元白白浪费。

为了节省大量资金，房产投资者需要做的就是安排一个合格的数量调查员来检查他们的房屋，并为他们的会计师准备一份报告。

因此，对于任何不熟悉这一过程的人来说：学习是值得的。

这里有一个基本指南来引导大家。让我们把它称为折旧 101。

1. 什么是房产折旧？

房产折旧是一种税收优惠，允许投资者从应税收入中抵消其投资房产的价值下降。澳大利亚法律允许投资者对建筑物的结构和被认为是永久固定在房产上的物品的价值下降以及其中的工厂和设备资产（如烤箱、洗碗机、地毯和百叶窗）的价值下降申请减税。它不仅能帮助您少缴税，而且是一种 “非现金扣除”，这意味着您不必持续地支付它；这些扣除是建立在您的房产购买价格中的。所有其他扣除项目，如利息征收，也将持续减轻您的财务负担。

2. 我的房产是否因太旧而不能申请折旧？

答案是否定的。如果您的住宅房产是在 1985 年 7 月以后建成的，您可以同时申请建筑津贴和设备津贴。如果您的房产是在此日期之前开始建造的，您只能申请设备和器材的折旧。但这仍然是值得的。

商业和工业地产有不同的截止日期。

以下是一张图表，显示了不同类型建筑的相关时限。

3. 我的会计师不应该准备这份报告吗？

如果您的住宅物业是在 1985 年以后建造的，您的会计师不允许估算建筑成本，房地产代理、估价师或律师也不允许。

根据澳大利亚税务局（ATO）发布的第 97/25 号税收裁决，当建筑成本未知时，工料测量师有适当的资格来估算这些成本。

根据澳大利亚工料测量师协会（AIQS）CEO Terry Aulich 的说法，虽然会计师可以就税收折旧的其他方面提供一般性建议，但这些领域是需要高度技术专长的领域。

Terry说："工料测量师是准确测量建筑成本的专家，目的是使客户在财产资产方面的财务状况最大化。只有完全合格的工料测量师才具备相应的教学、经验和培训，以提供可靠的数据来作为财产税折旧时间表的依据。"

"在与ATO打交道时，特别是在有专业人员帮助的情况下。人们不希望依靠猜测进行估算建筑成本。"

Terry 还建议，客户应该检查任何声称是工料测量师的人的证书。他建议客户首先要询问其工料测量师的问题是他们是否是 AIQS 的成员，因为成员身份表明工料测量师已获得资格。

4. 您需要检查我的房产吗？

澳大利亚工料测量师协会（AIQS）的工作守则规定，为满足 ATO 的要求，有必要进行现场检查。

训练有素的工料测量师会确保所有可折旧的项目都被记录下来并拍照。这保证您不会错过任何扣减。在审计时，这些文件可以作为证据使用。

工料测量师直接与租户或物业经理联系是很常见的，以便对租户造成最小的干扰。请工料测量师检查您的房产的最佳时间是在结算后立即进行，最好是在租户搬进来之前。

5. 我的房产已经装修好了。我还可以索赔吗？

可以，但您需要知道您在装修上花了多少钱。提供这一信息是 ATO 的一项义务。

如果前任业主完成了装修，您仍然有权申报折旧。

在这两种情况下，如果翻修成本未知，ATO 都会认定工料测量师具有进行该估计的适当资格。

6.编制折旧税率表的成本是多少?

编制折旧税率表的成本因多种因素而异，包括您所购买的房产类型、地点和大小。

大多数估价师提供退款保证，在第一年为您节省两倍的费用，或者他们免费为您提供报告。

因此，您绝对不会有任何损失，而会获得许多好处。

为了使交易更加顺利，工料测量师的费用是可以 100% 扣税的。

7. 我将会节省多少钱？

每个房产都是不同的，在编制房产折旧表时必须考虑许多因素。市场上有几个折旧计算器，通过谷歌搜索 “折旧计算器”，可以找到很多。

不要为房产折旧估算付费；在我看来，免费的是最好的。

8. 完成我的折旧税率表需要多长时间？

只要工料测量师能够及时检查您的房产，您的折旧税率表大约需要2-3周的时间来完成。

9. 我在 3 年前购买了我的房产。我还可以提出索赔吗？

是的，您可以。您的会计师可以修改您以前的纳税申报单，最远可以追溯到两年前。有一些例外情况，请联系您的税务代理或 ATO 了解情况。