通货膨胀和利率上升对全球房地产尚无威胁

Dexus的房地产证券投资组合经理David Kruth表示，尽管俄罗斯入侵乌克兰和商品价格上涨导致波动性增加，但全球房地产业完全有能力应对通胀和利率上升。

总部设在纽约并同时管理APN全球房地产投资信托基金的Kruth先生说，房地产投资信托基金将受到指数化年度增长的影响，而工业等行业迫在眉睫的租金上涨将进一步缓冲。

“我们处在这样一个位置，全世界的中央银行都在努力处理通胀问题，同时也在努力控制定价，”Kruth先生说。

他说，世界正在为更高的通货膨胀做准备，而不是最近 “异常低 “的2%-3%的水平。

“克鲁斯先生说：”如果你是一个房地产投资者，好消息是所有的租约通常都是与指数挂钩的，所以他们可以获得通货膨胀增长的50%到75%之间。

“除此之外，你会看到那些有定价权的部门将在整个周期内有租金增长。”

他预测全球主要市场的工业部门租金将上涨高达50%，原因与澳大利亚相同–租户的积极需求和人口稠密地区的供应短缺。

“Kruth先生说：”我们喜欢美国工业部门的指标和基本面，特别是沿海市场。

“总的来说，它们的租金不足，这意味着在租约结束时，租约的修订可能比现在多25%至50%。这是在租赁期内进行的指数化之外的。

“我们在美国、加拿大和欧洲投资的许多公司都有在过去几年购买的土地储备，或者有购买土地的选择权，这使他们能够在新租户进门求他们提供空间时按需建造，这就是现在的情况。

“这都是这种反’及时’的新想法的一部分，也就是库存的’万一’情况。”

人们普遍预计利率将上升，而Kruth先生认为，目前的房地产收入回报为渡过任何即时波动提供了足够的缓冲。

“他说：”从历史上看，当你直接看房地产股票或房地产的回报时，从长期来看，它与利率并不真正相关。

“我们看到的是收益率曲线有点变平了。由于风险和美国联邦基金利率的变化，债券收益率曲线的短端正在上升。

他说，10年期债券利率在190至200个基点左右运行。

“Kruth先生说：”如果你到了225到250，我们认为这是最坏的情况，由于通货膨胀，你仍然处于实际负利率。

“因此，市场仍然处于一个相当好的位置，房地产的资本利率仍然高于200至250个基点的价差。”

他说，价值也将通过追逐房地产投资的 “资本之墙 “得以维持。

“有太多的钱在这个系统中晃荡。一堵资本墙通常会使价值紧缩。”