在热市中卖出并在下跌时买入的隐藏陷阱

在过去的12个月里，全国的房屋价值飙升了22.4%，这就不难理解为什么一些房东可能会考虑通过出售他们的出租物业来兑现。

对于那些厌倦了不断变化的租约规定和永无止境的租户要求的人来说，这一点尤其真实。

CoreLogic的痛苦与收益报告显示，在过去几个月中，快速上涨的市场让投资者获利颇丰，9月季度中，获利销售的比例从截至6月的三个月的87.7%上升到总转售量的89.7%。

尽管可能会有加息和进一步的贷款限制，但由于买家的需求持续存在，希望现在就兑现的房产投资者仍然可以获得丰厚的利润。

但专家说，那些打算现在就卖掉，然后等待，比如说12个月后在低位买入的人，应该在大刀阔斧之前权衡一下潜在的风险和回报。

Destiny Financial Solutions的创始人Margaret Lomas说，出售的决定取决于房产的位置和投资者的整体退出战略。

“如果你接近退休，或者你为投资组合计划的退出点还没有到来，我认为现在卖出并重新买入的风险很高，”她说。

“我不相信我们会看到价格下跌–更多的是修正，这不会像你可能产生的购买和销售成本那样大。

“其次，所有市场都不太可能出现调整。因此，你有可能卖掉仍有很大上涨潜力的房产–比如珀斯、布里斯班和阿德莱德的房产，这些地方都还在显示出上涨的迹象。

“这些城市都还没有达到不可持续的高峰，这意味着即使房价走软，也更有可能只是平缓而不是下跌。”

洛马斯说，对于那些在投资期限内还有很多年，并且在过热地区拥有房产的投资者来说，可能有理由出售和重新购买。

“这样做的情况非常罕见，”她警告说。

BuyersBuyers的创始人兼CEODoron Peleg说，投资者应该重新审视他们的投资策略，以及他们打算改买什么。

他说：”如果你有一个长期的投资策略，并且你持有一个在高需求地区享有强劲需求的高质量房产，在大多数情况下，最好持有该房产–除非有关资产有一个已知的问题，”他说。

“另一方面，如果你有一个低质量的房产（例如位于一个不太受欢迎的地区的主要道路上的高层塔楼的一个小单元），你可以考虑出售并在一个受欢迎的地区购买一个适合家庭的房产来代替。”

洛马斯说，现在卖、以后买的关键风险是房产交易的高成本。

“买入成本高于5%，卖出成本约为3%，简单的数学计算告诉我们，总的交易成本为8%，还不包括资本利得税（CGT）。因此，你需要获得相当大的收益，才能使你所做的努力和你所承担的风险物有所值，”她说。

“比如说，投资物业的收益为20万元，就会使卖家面临3万至4万的CGT账单。总的销售成本，再加上印花税和重新购买时的房产证，可能很容易达到10万元，即使房产价格下降20%，也很难挽回这一损失。”

税务专家阿德里安-拉夫特里(Adrian Raftery)同意，交易成本使试图把握市场时机的做法具有风险。

“你可以很容易地在这些沉没成本中积累20万元，”他补充说。”这是一场试图挑选市场高峰的可观的赌博。”他指出，一些地区的价格可能不会下降，因为 “澳大利亚人很可能会持有房产，而不是在市场下降时出售，等待它在未来反弹”。

阿德莱德大学房产硕士项目主任Peter Koulizos说，投资者在以后试图购买时也有被压价的风险。

“以后再买是没有意义的，因为在我看来，房产价格不会下跌，”他说。”如果市场不下跌，你可能没有能力再买回来。此外，利率会更高，所以你的借贷能力也会减弱。”

悉尼买方机构Wealthi的联合创始人Domenic Nesci说，现在卖出的投资者可能会错过进一步的强劲价格增长。

“我们相信，对于投资性房地产来说，最好的情况还在后面。随着边境的重新开放，我们可能会看到租金的急剧增长和收益率的提高。”

内西说，出售好的资产的最大问题之一是你随后需要找到另一个，。

“当市场运行得像它一样好时，每个人看起来都像个大师。这可能会使一些人陷入失败，因为他们几乎不费吹灰之力就赚了大钱，使他们对自己做出明智的投资决定的能力过于自信，”他说。

“我们将进入一个更加正常化的市场，在这里需要更多的技巧来预测强劲的资本和租金增长。

“因此，人们可能会卖掉他们的伟大资产，而选择一个更具投机性的房产，并陷入一个可能不动或者干脆跌价的房产中。”

Nesci建议使用现有房产的资产来重新购买，而不是出售。