澳洲房地产销售合同(Contract for Sale)

什么是销售合同?

销售合同是法律合同,卖方同意出售特定财产,而买方同意购买该财产。

买房绝非易事,而买卖合同是保护您作为买主或卖主(卖方)权利的核心。

大多数购房者犯错的地方是不了解自己的权利,也没有获得足够的法律建议,因此他们知道何时应该放弃交易。

澳洲房产

每个销售合同都需要具备什么?

每个州的销售合同都有不同的名称,并且每个州在购买房屋的法律程序中都使用不同的术语。

例如,在 Victoria 购买房屋时,该合同称为"房地产销售合同",而在 NSW,则称为"土地销售合同"。

无论在哪个州,典型的销售合同都包含以下内容:

  • 卖方和买方的名称。
  • 房产地址。
  • 必须支付的押金金额。
  • 房产的售价。
  • 财产结算的日期。
  • 所有权信息证书。
  • 该财产是否可以作为闲置财产获得,或者是否需要租赁。
  • 销售条件,例如融资信息或是否需要额外的建筑物检查。
  • 其他一般和特殊条件或产权负担(抵押或租赁协议)。

您应该在销售合同中检查所有这些详细信息,但不要立即签署!

需要注意的危险信号

在签署销售合同之前,您应该进行尽职调查,并尽可能多地了解有关财产的信息。

请特别注意以下内容:

  • 不愿意就房地产价格进行协商的卖方。
  • 没有关于财产状况的披露。
  • 有时,银行的估值可能会低于要价,虽然您无法预测,但可以通过先要求我们提供前期估值来保护自己。
  • 房地产经纪人添加的任何特殊条件,例如"接受检查"和"接受融资"。

在购买前签署销售合同之前必须获得预先批准,这是必不可少的!

你能证明你的身份吗?

在过去的几年中,由于购房过程中欺诈的发生率不断上升,在法律上只要求提供身份验证(VOI)已变得不再那么合理。

您需要提供比几年前更多的身份证明(ID),尤其如果您是外国投资者,临时居民,居住在海外的澳大利亚人以及其他类型的非居民借款人。

澳洲房地产销售合同(Contract for Sale)

第32条声明是什么,为什么如此重要?

第32条声明或卖方声明来自Victoria《土地买卖法》第 32 条。

它是房产的卖方(由律师准备)提供给有兴趣的买方的法律文件。

该文件规定,卖方在签署销售合同之前应向买方提供有关财产所有权的特定信息。

销售合同应包括以下信息:

  • 法定警告,例如国家规定的冷静期的详细信息以及可能适用于您作为买方的任何罚款率。
  • 产权详细信息,例如财产所有人的姓名,土地面积以及产权是否受到任何限制,例如抵押、附带条件、地役权或产权负担。
  • 如果该物业已经过翻新或扩建,或者需要在将来使用,则可以在土地上获得建筑许可(可以向当地议会核实)。
  • 有关许可土地使用的信息。
  • 连接到房产的服务,例如水,电,气和光纤到节点(FTTN)连接。

如果没有提供这些详细信息,您可能有权退出合同,具体取决于州。

故意提供误导性信息或未能提供第 32 条所要求的所有信息的卖方即构成犯罪,可被处以罚款。

检查销售合同中的地役权

地役权基本上是在您的财产权上注册的土地的一部分,赋予某人(通常是您的邻居或市政厅)使用或访问该土地的权利,即使他们不拥有该土地。

例如共享车道,或排水、电力、污水处理、行车道、电线杆或其他一般服务设施在您的土地上行驶。

例如,排水系统地役权使市政委员会可以进入您的土地进行维修,而行车道地役权(通行权)允许车辆通过您的房产进入道路。

在某些农村地区,甚至有一些限制规定,买主需要在泳池中绑一条绳子,这样考拉才能爬出来。

在其他情况下,楼花物业中的大量电力租赁也影响了建筑物的围护结构。建筑围护结构基本上将房屋的内部和外部隔开,并可以决定房屋全年的凉爽程度。

这些小限制是您必须忍受的,因此请仔细考虑销售合同。

地役权的存在会影响您将来对土地进行改良或对房屋进行翻新的计划,例如安装游泳池,延长车道或增加庭院。

澳洲房地产销售合同(Contract for Sale)

地役权会否影响您获得房屋贷款批准的机会?

是的,在某些情况下,地役权,分权和收权可以看到您的家庭贷款被拒绝。

例如,房产周围50米范围内的电线几乎总是会引起银行和其房贷保险公司的注意。

同样地,如果你的房产无法接入电网,这在农村房产和休闲农场中很常见,那么这可能意味着你的申请将被终止,除非该房产与太阳能发电相连。

其他限制条件使客户无法在地块上的特定区域建造房屋,并规定了可以使用的材料类型。每个贷款机构对独特资产的需求各不相同,但幸运的是,你可以采取一些方法来减轻银行的担忧。

归根结底,贷款机构关心的是在因房贷违约而被迫出售的情况下房屋的适销性。

购买计划时如何避免合同陷阱

  • 始终与律师交谈,并研究卖家和开发商,以确保他们享有良好的声誉。
  • 签署前将销售合同的副本发送给律师快速审阅一下。
  • 认识到您有权协商冷静期,无论您是购买已建成的房产还是楼花的房产。

大多数楼花的销售合同都有允许误差(通常不超过 5% 的房产面积变化),这允许开发商在施工过程中对建筑设计进行修改,所以一定要就你愿意接受的误差进行协商。

开发商可以向您承诺高质量的材料,但可以使用低质量的材料,但这不一定会让您退出销售合同。

楼花的最大风险是,你不知道房产何时完工,也不知道届时房产的价值是多少,但你必须在没有预先批准的情况下支付定金并签订合同。

这并不意味着您不应该购买楼花的房产。这只是意味着你需要了解风险,你的法律权利,并认识到一切都可以协商。

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