房贷利息抵税需要遵循的10条原则 – 澳洲房产投资贷款

利息支出通常是投资者最大的税收减免。你必须认识到，举证的责任在纳税人（你），而不是在ATO。也就是说，你必须能够向ATO证明，你的扣除是合法的。如果你不能明确地做到这一点，你就有可能被完全拒绝免税（而且你将不得不支付利息和罚款）。

因此，了解一些基本的税收规则是明智的，这样你就不会在无意中把你的任何税收减免置于风险之中。下面是与投资贷款有关的10大规则的总结。

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(1) 你只有一次机会设定最高免税贷款金额

当你第一次获得投资时，你所借的初始金额将是最大的可免税贷款金额。

例如，如果你以800,000澳元的价格购买房产，那么收购的总成本将是845,000澳元，包括印花税。如果你有300,000澳元的现金，你需要借545,000澳元。在这种情况下，545,000澳元将是最大的可免税贷款。你不能回到银行并在以后阶段增加贷款，因为 “目的 “决定了它的税收减免（在下面会有相关讨论）。一个可能的解决方案是借入全额费用，并将钱存入一个挂钩的对冲账户，下面将详细介绍。

(2) 贷款申请人可能不会有税务问题

贷款在谁的名下（即贷款申请人）通常对债务的可扣除性没有影响。从税务局的角度来看，特别是与配偶有关的情况下，有关可扣除性的主要决定因素是：（1）谁拥有所涉资产，即产权上是谁的名字；（2）谁一直在进行偿还。

例如，如果投资性房地产在丈夫名下，但贷款是以联名形式，而还款是从完全以丈夫名义开立的银行账户中进行的，则丈夫应有权获得100%的税款减免（税务裁决TR 93/32）。

如果你能安排贷款上的名字与产权上的名字一致，那就更好了，因为这可以消除任何疑问。然而，一些贷款机构的政策或程序可能会使这一点变得困难，成本高（在时间或法律费用方面）或不可能。明智的做法是记录为什么以这种方式建立贷款，也就是说，是因为银行拒绝只以业主的名义建立贷款。

（3） 业主必须偿还贷款

一个常见的错误是，用于资助配偶一方名下投资的贷款的还款来自共同账户，即配偶双方名下的账户。

在这种情况下，国税局可能会争辩说，既然你们两个都在偿还贷款，就应该分摊免税额。然而，由于只有一方拥有房产，只有另一方有权享受减免，因此现在一半的利息不能免税。

为避免此风险，还款应借记到仅以所有者名义开立的账户。

（4） 贷款的担保并不重要

用于担保贷款的房产对其税收待遇没有任何影响。例如，你可以有一个投资贷款担保你的房子，它仍然是免税的。资金的用途和还款人才是决定税收减免的关键。

（5） 目的为王

归根结底，决定利息是否可以免税的最大因素是贷款资金的用途。这也是ATO首先关注的问题。如果所资助的项目用于与赚取应税收入（如租金收入和资本收益）有直接关系的目的，则与资助该资产的贷款有关的任何利息都应免税。一旦确定了这一点，ATO就会考虑（1）谁拥有投资；（2）谁在还款。这些因素决定了谁有资格申请免税。

因此，如果您为购买可赚取应税收入的投资性房地产而设立贷款，并且配偶一方拥有该投资性房地产的100%并进行了还款，则该配偶100%有权获得免税。

有时人们会问："我应该用我的投资性房地产来偿还我的住房贷款吗？"答案是不应该，因为这又回到了目的测试。新贷款的目的是偿还住房贷款，这是一个不可扣除的目的。

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(6) 不要混合贷款目的

不要将一笔贷款用于多种用途，例如，将贷款的一部分用于投资房地产，另一部分用于投资股票。或者更糟的是，在同一笔贷款中混合住房债务和投资债务。最主要的原因是它使记录保存困难，因此使税收减免面临风险（因为它削弱了你申请税收减免的正当性）。

另一个原因是，如果你只想偿还部分贷款，这可能会成为一场噩梦。税收规则是任何贷款的偿还必须分摊到整个贷款中。你不能把你的还款只分配给一个贷款用途。因此，你必须按用途将贷款分开。

(7) 重新提款(Redraw)：要小心使用它

重新提取是指提取任何额外还款的能力。ATO将任何再提款视为一项单独的贷款，而且，其可免税性需要再次回到了目的测试。例如，假设一个客户有300000澳元的投资贷款，并从工作中获得20000澳元的奖金。他们打算在年底用这笔奖金去度假，所以他们把这20000澳元暂时停在投资贷款中以节省利息。这将被视为一种额外的还款。如果他们在年底重新提取这20,000澳元，按计划资助他们的假期，ATO将认为他们现在有两笔贷款，一笔是280,000澳元，仍然可以免税（是重新提取之前的余额），另一笔是20,000澳元。后者不再可以免税，因为其贷款的目的是为了资助一次度假。

从本质上讲，当你偿还贷款时，你可以拒绝自己未来的税收减免，因为你不能轻易地把贷款重新划回到原来的数额。你必须谨慎对待使用重新提取贷款机制。

（8） 最好是抵消债务，而不是偿还债务

偿还投资贷款（无论是定期还是临时偿还）的问题在于，你改变了债务的原始税务性质。也就是说，如前所述，如果您在后期重新提取资金，就税收而言，它将被视为新贷款。因此，重要的是要保留原来的可免税贷款余额，这也保留了您未来潜在的税收优惠。

抵消贷款给你带来了两方面的好处，它允许你在其中存放额外的现金来抵消贷款，减少了你支付的利息数额，同时也保留了该贷款的可免税余额。

额外的好处是，如果你将来需要从抵消中提取额外的现金用于不可免税的目的，你可以用一种更有效的方式。这是一个完美的结构，特别是对于首次置业者来说，因为它允许他们最大限度地减少利息，同时保留贷款金额，以备他们的房产在未来成为投资。

(9) 借款费用可以免税

如果与投资贷款有关，所有借款费用都可以免税。任何低于100澳元的费用都可以在当年扣除。任何超过100澳元的费用可在贷款期限或五年内平均扣除，以较少者为准。由于房贷的期限几乎总是超过五年，借款费用在贷款的头五年可以扣除。如果你在五年期之前进行再融资或偿还贷款，你可以申请你尚未申请扣除的费用余额。

可扣除的费用可以包括购买时产生的费用，如申请费、产权调查费、贷款机构的法律费用、估价、房贷保险、房贷印花税、贷款偿还保险、结算费、抵押或担保费。基本上，任何预先支付的第三方费用，无论是政府还是银行的收费，都可以被扣除。

（10） 做好书面记录

做好适当的纸面记录是至关重要的。你必须做清晰、简明的记录，并追踪所有贷款余额和与你全年投资有关的交易。如果你真的被审计，能够回到你的笔记和计算，你就可以证明和展示你是如何得出一个特定的免税额或该金额用于什么。当你支付存款、再融资、转移资金、支付房产的相关费用等时，这一点尤其重要。今天对你来说清楚的东西在五到十年后就不会那么清楚了，所以做好记录会有很大帮助。

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获得税务建议

有两个原因需要拜访你的会计师。最明显的，也是人们通常一年只考虑一次的事情，就是准备你的报税表。

会计师要做的另一件事是提供关于你应该如何建立你的房地产投资的税务建议。这是最重要的。不要仅仅根据会计师的费用来 “货比三家 “寻找会计师。而是寻找一个了解自己的领域的会计师。

警告：你不能完全依赖上述信息。本文只提供了一个摘要，所有的税收规则都有例外情况，因此，你必须考虑你的个人情况。因此，在根据本文中的任何信息采取行动之前，你必须获得个性化的税务建议。