为什么现在是时候为您的房贷进行转贷

对于某些房主而言,抵押贷款是一种一劳永逸的方法。在将注意力转移到其他优先事项上之前,他们得到了他们认为很好的比率。这在任何时候都不是一个好的策略,更不用说我们现在所处的时间了。

在 30 年期的贷款期内,利率和贷款条件发生了许多次重大变化。现在是达成最佳交易的最佳时机。

房贷款平台 Lendi 的CEO David Hyman 说:"对人们来说,转贷很重要,因为利率已经下降了很多,而且我们看到很多客户使用原有利率。"

对于那些寻求转贷的人来说,这场流行病是一件因祸得福的事情,因为中央银行为了刺激经济而大幅下调利率。

此外,Reserve Bank 已经表示,预计未来四年利率将保持在如此低的水平。

RBA 行长 Philip Lowe 在其政策决定声明中说:"除非实际通货膨胀率持续维持在 2% 到 3% 的目标范围内,否则委员会不会提高现金利率。委员会预计最早要到 2024 年才能满足这些条件。"

Hyman 说,到 2022 年,在 COVID 达到顶峰的时候,我们不仅看到了多次降息措施,而且整个自筹资金市场也得到了政府的大力支持。

银行已经通过了大多数削减措施。

"现在,我们看到许多大型银行在四年内固定利率为 1.99%。如果我们倒退一年,整个利率会提高 1% 到 2%,所以这是历史上对那些还没有考虑转贷的人来说最好的时机。"他说。

"市场上唯一的新银行贷款 86400,在浮动利率上具有竞争力,但由于它们是新参与者,因此没有任何固定利率的报价。"

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竞争加剧

由于降息和有利的贷款条件,目前大型投行的竞争非常激烈。

Hyman 说:"RBA 通过定期融资机制(TFS)对部分批发贷款市场进行补贴,该机制是在 COVID 高峰期推出的,它是支撑经济贷款的财政刺激措施之一,实际上,这是 0.25% 的贷款额度。"

节省的钱可能是很多的。在 2022 年,Lendi 的转贷客户将利率下调了 1.05%,新的中位数利率是 2.54%。

Hyman 说:"对于拥有 40 万澳元房贷的客户,转贷利率为 2.54% 意味着每月节省 219 澳元,或 12 个月内节省2628澳元(25 年期贷款,还本金和利息)。"

但是,转贷不仅仅是利率的问题。homeloanexperts.com.au CEO Alan Hemmings 表示:"客户可能有多种原因进行住房贷款转贷。"

考虑转贷的传统方法是获得最便宜的利率。如今,最好的方法是了解短期,中期和长期的目标,以及转贷是否满足这些目标。

Hemmings说:"这可以简单到,就像想要一个更高的利率,或者就如我们目前所看到的那样,提供现金返还。可能是他们想获得一些股本,但现有的贷款方不愿意提供额外的资金,或者客户可能不得不选择非主流贷款机构来获取贷款,而现在他们的财务状况更好,可以转到主流的贷款机构。"

"贷款期限的长短也是一个关键变量,从长远来看,它将影响您支付的金额。如果消费者以较低的利率重新融资,但又恢复为30年的贷款期限,他们最终可能要支付比保持较高利率时更多的钱。"

开始

Hemmings 说,任何时候都是考虑转贷的好时机。"消费者应该每年审查他们的贷款,并确定现有的贷款是否继续满足他们的需求。"

像任何值得做的过程一样,它需要一些作业。"任何新的贷款机构都将要查看消费者是否负担得起贷款,因此会核实所有收入和生活费用。他们还将希望查看被转贷的贷款的还款历史,以确保消费者能够偿还贷款。"

他说:"就目前而言,申请新的住房贷款比转贷还快,而贷款清算实际上可能要慢一些,因为失去消费者的贷款机构可以等待 20 天才能进行办理结算。"

最好的第一步是登陆一个比较网站,例如 Lendi,Compare the Market 或 RateCity。

抵押经纪人可能是下一个停靠港。

Hyman 说:"自 1 月 1 日起,’最高利息税’适用于抵押经纪人,因此消费者可以放心,有人会为他们的最佳利益服务,而银行则没有这一义务。" 

经纪人将帮助您将短期、中期和长期目标与所提供的贷款相匹配。它们将帮助确保您获得很好的利率和低廉的费用,同时还可以将其他功能与您的需求相匹配。

Hemings 说:"然后,他们应该与客户保持联系,以确保贷款继续满足他们的需求。"

为什么现在是时候为您的房贷进行转贷

固定与可变

然后,借款人需要决定采用固定利率还是浮动利率。两者各有利弊。

浮动利率为借款人提供了比固定利率更大的灵活性。最后,您可以更快地还清贷款,因为转贷更容易,而且不会产生从固定利率合同转贷时通常产生的违约费。

此外,如果银行的融资成本下降,浮动利率合同的持有人将受益。资金成本不仅仅是现金利率。它也受诸如银行相互之间的借贷利率、机构投资者要求的信贷息差以及存款定价等因素影响。

同理,浮动利率也可能因相反的原因而上升。

Macquarie Bank 银行产品部主管 Drew Hall 表示:"这是一个复杂的变量组合,任何这些组成部分的变化都可能导致银行朝任一方向调整其贷款利率。"

一个强有力的理由可以用来确定您的利率。Reverse Bank 已经暗示利率不会进一步下降,只是就可能需要提高利率的条件提供了指导。

IOOF 贷款专家 James Thompson 说:"鉴于我们所处的利率周期,如果您不认为现金利率会变成负值,那么当前固定利率远高于浮动利率。因此,我们看到固定利率远低于 2%,而浮动利率在 2% 左右。"

"如果您属于属于自用房产的借款人类别,并且不打算在未来几年内出售房屋,那么固定利率就是一个值得密切关注的问题。"

另一方面,通过固定利率,你放弃了一些灵活性。

根据 Australian Securities and Investments Commission 的 MoneySmart 网站,终中断费可能很高。"一般来说,当您选择固定利率贷款后,利率下降得越多,中断费就越高。"

固定利率贷款也有较少的特点。您不太可能重新提取资金或链接到一个对冲帐户。

固定和可变之间的选择不是一个完全二元的决定。通过拆分贷款,您可以两全。

Thompson 说:"您可以利用两种不同类型的设施,同时发挥双方的作用,在这种情况下,您可以得到浮动利率的波动,但是固定成分可以增加现金流量的稳定性。"

股权起关键作用

贷款与价值比率是将指贷款规模与房产净值的比率。在房地产的市场价值可能下降的时候,这在转贷中就变得很重要。

Hemmings 说:"像任何新住房贷款一样,最好拥有至少 20% 的股权,以避免支付贷款机构的房贷保险。""然而,即使 LVR 高于 80% 的贷款也可以进行转贷,但是将需要支付新的贷款机构房贷保险,从而增加了新贷款的成本。"

整个行业的股权设立并不一致;贷款机构的评估方式不同。

Hemings说:"尽管您可能在一家贷款机构拥有超过 20% 的股权,但当您向新贷款机构提出申请时,您的财产估值可能会降低一点,从而使您越过 80% 的LVR门槛,并且贷款机构的房贷保险将成为应付款项。"

一些银行可能会要求您注入资金以减少 LVR。同样,您是否走这条路还取决于权衡这是否是适合您情况的最佳资金分配方式。

Thompson补充说:"我们可能会说,’如果我们确实将资本注入贷款中,我们可能会失去流动性,直到您重新申请将现金撤回的安排。""也许您想用这笔资金购买汽车或进行其他投资。"

归根结底,这是要使您的目标和需求与市场提供的产品相匹配。随着我们生活的改变,两者都会发生变化,因此您的房贷也应该发生变化。

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