澳洲购买酒吧如何申请商业贷款

您需要酒吧贷款吗?

辞去日常工作,经营一家酒馆或酒吧是许多澳大利亚人共同的梦想。如果有正确的经营策略和坚实的管理团队,您甚至可以获得丰厚的利润。

获得酒吧贷款的批准,实际上是要突出您的技能和经验,并向贷款机构证明您有能力成为一个成功的公共管理者。

商业(生意)贷款评估

澳洲房产

澳洲酒吧商业贷款

我可以借多少钱?

  • 永久产权(含博彩):最高为购买价格的65%。
  • 永久产权(无博彩):最高为购买价格的50%。
  • 租赁权(有博彩):最高为银行委托的估价师对持续经营的估值的50%。
  • 您可以贷到购买价格的100%:需要担保人的帮助。
  • 还本付息(P&I)的最长贷款期限:5年(债务将减少40%)。
  • 只付利息的最长贷款期限:3年。
  • 超过5,000,000澳元的贷款将根据具体情况进行评估
  • 您可能会被要求提供一份商业计划,包括商业预测
  • 如果您自己管理企业,最好有3年成功的公共管理经验
  • 不支持少文件贷款
  • 利率折扣因贷款机构和您的财务状况而异

商业贷款经纪人能怎样帮你购买酒吧?

经纪人与一些澳大利亚银行的商业部门有着非常密切的关系,因此,他们可能能够为您的商业采购借到最高的贷款价值比率(LVR),并有资格获得大幅降低的利率。

您是否查看了商业贷款的特点页面?

获得适合您情况的商业贷款不仅仅是获得一个低利率。拥有适合的功能来长期管理您的贷款也同样重要。

经纪人可以为您提供更多关于商业贷款程序如何运作的信息,以及我们小组的贷款机构可以资助的其他类型的商业地产。

澳洲购买酒吧如何申请商业贷款

澳洲酒吧贷款标准

银行是如何评估的?

贷款机构将酒馆和酒吧视为专门的商业地产,这意味着他们对待它们的方式与办公楼和仓库等商业地产有些不同。

在酒吧业经营的企业在一个小市场内运作,更容易受到不良管理的影响,所以其风险更大。

正是由于这个原因,大多数商业贷款机构会要求您至少有1.5到2倍的收入来满足利息支出。这被称为 “可偿还性比率”。

您不一定需要有干净的信用记录。如果您能提供详细的解释,说明您是如何解决违约等信用问题的,有些贷款机构会考虑您的情况。

除了评估您的还款能力外,您还需要向银行证明您能成功经营此业务。

突出这一点的最好方法是在与您计划购买房产的业务中拥有重要经验。这方面的要求会因人而异,但在申请贷款时提交一份简历,说明一下这一工作经验有助于申请成功:

  • 已完成的课程或证书。
  • 一份商业计划,详细说明现金流预测、市场竞争和商业模式。

银行如何对酒吧进行估值?

有两种持续经营的估价类型:

  • 不动产和商业价值。
  • 承租人的权益价值。

这些都取决于谁拥有永久产权和谁经营业务。

一般来说,银行还会考虑到:

  • 净博彩收益。
  • 博彩机的佣金。
  • 总收入。
  • 毛利率。
  • 工资收入的数额。

他们还将考虑资产质量状况、上述每个方面的财务表现和它们对业务的整体影响,以及行业环境和现有市场竞争。

我可以用什么作为贷款的担保?

  • 酒吧的抵押(或租赁,如果是租赁)。
  • 酒吧商业资产的注册固定或浮动抵押或销售账单。
  • 董事的担保。
  • 酒馆的酒类执照的特定抵押/担保,以及在适合州立法的情况下,相关的博彩或店外包装酒类业务的执照(不适用于西澳大利亚和南澳大利亚)。
  • 出租人或承租人与银行之间的同意书。

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购买提示

获得财务和法律建议

在考虑开始酒吧经营之前,一定要先获得独立的财务和法律建议。

大多数时候,会计师、财务顾问和律师的初步咨询是免费的,但即使您为这些专业人士支付几千元也是值得的,您可以避免很多常见的陷阱,从长远来看,他们实际上可以帮助您省下很多钱。

例如,专门从事酒吧业的会计师可以帮助您建立一个适合您情况的实体结构。而专业律师可以帮助您确保销售合同符合您的最佳利益,比方说,专业律师可以您要确保租约中有一个无效的安排,以防您的酒类或博彩执照没有得到批准。

同样,买方代理可以代表您与卖家进行谈判。

您有一个导师吗?

听起来有点老套,但有一个在这个行业工作多年的导师,拥有和管理一个酒吧,在很多方面都对您有利:

  • 从最初的贷款申请阶段,拥有一个导师就是向贷款机构表明,您是在认真经营一个成功的企业,您将有更好的机会获得贷款批准。
  • 为了使企业在未来的许多年里保持活力,导师不仅可以帮助您避免代价高昂的错误,而且可以帮助您专注于行之有效的战略,以增加利润。

如果您在这个行业中没有认识的人,加入澳大利亚酒店协会(AHA)是十分值得的,这是酒店和酒吧业主的最高行业机构。他们可以提供大量和支持,包括培训和策略。

我应该签订租赁协议吗?

无论是永久产权还是租赁产权,都会有一些商业和税务方面的影响,需要仔细考虑。例如,租赁不需要您为房产支付大量费用。因此,租赁产权的投资收益率比永久产权的投资收益率要高得多。

但这一切都取决于您想通过投资实现什么。例如,一对30或40岁的夫妇希望达到成功的顶峰并接受新的挑战,他们可能会考虑购买一个酒吧。

与拥有永久产权相比,租赁的回报要大得多,而且您以后可以用这笔投资来建立您的投资组合,其中可能包括永久产权的商业地产。

最重要的是您有能力付出艰苦的工作。酒吧或酒馆的营业时间一直持续到晚上和清晨,但您知道吗,供应品的交付也是非常早的。业务的其他部分可能需要您朝九晚五地工作。很快您就会发现自己昼夜不停地工作,所以您要做好准备。

短租还是长租更好?

一般来说,17年或18年的租赁期和 “租赁选择权”(即在租赁期结束时购买房产的选择权)是想要经营酒吧的人的热门选择。

为什么?

少于这个期限的租赁期可能需要您在预算中摊销和计算。您需要与酒吧业的会计师讨论这个问题。

像这样的长租约为您提供了稳定性,使您能够在该地区牢固地建立您的业务,并保护您在房东决定出售房屋的情况下不必搬家。

缺点是长期支付租金的风险。此外,还需要考虑到如此长的租赁期的维护和修理费用。

请向财务顾问和会计师咨询,了解如何经营酒馆或酒吧以符合您的长期财务目标。

租赁安排中应包括哪些内容?

有租赁权的酒馆和酒吧通常以 “加上库存 “的形式出售,但您应该与律师联系,让他们帮助您与卖家进行谈判。您最不想做的事情就是买下一个没有东西可卖的酒吧。

同样,在您开始经营之前,该酒吧可能需要安装某些固定装置、设备和服务。您或卖家是否有责任安装这些装置?

这些细节应该在签署租赁协议前明确列出。同样,您可以在商业经纪人和律师的帮助下进行谈判。

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我是否应该把酒吧作为一个永久产权的持续经营企业来购买?

虽然租赁业务的购买者享有更高的投资回报,但最坏的情况(业务失败)通常意味着他们为业务所投入的全部资金都损失了。

而永久产权安排的好处在于,即使业务失败,土地本身也能保值。

这也是一对晚年夫妇希望放慢脚步的原因,他们通常会选择购买酒吧的永久产权而不是专注于经营业务。

决定选择哪种所有权要根据您的情况和您的生活方式来决定。

您不必了解经营酒吧的一切,但您确实需要对如何经营现金流业务有基本的了解,当然还需要有好客的天性。

您对酒吧做了尽职调查吗?

买方代理可以帮助您更好地了解酒吧或酒馆,但您最好的选择是,当面感受一下该物业,并亲自会见当前的业主。

您可能想问的问题包括:

  • 该酒馆是否有住宿?这为您的商业计划增添了新的活力和另一个收入来源。
  • 酒馆是否靠近流行的度假胜地或是其中一部分?您可能会在假期里忙得不可开交,但您必须想出一些策略,在非高峰期创造更多的生意。
  • 租赁权是否有适合您想经营的场所的许可证?尽管您的酒吧可以轻松容纳300人,但可能您想购买的酒馆可能没有超过100人的许可证。
  • 管理人员已经到位多长时间了?一个优秀的管理团队是成功经营的关键,因为他们在赞助人的层面上了解业务。
  • 目前的卖家是谁?当您接管租赁权时,您可能需要续签这些合同。然后,您可能会换掉那些离您稍近的卖家(在后勤方面是个更好的选择),或者换掉那些更便宜的卖家。

如何对酒吧进行报价?

在寻找要购买的商业地产时,价格当然很重要,但销售的条件也应构成您决定的重要部分。

例如,如果没有提供一定数量的库存,或者没有解决某些维护或修理问题,那么就不应该进行购买。

在签订销售合同之前,需要有一份简单的报价信或协议书说明您的意图。这是一份有用的文件,与您的定金一起,它可以作为未来合同的模板。

这不是有风险吗?

并非如此。商业买家代理或商业经纪人可以帮助您起草协议书,通过您和卖家之间的正式协议,代理可以将该房产从市场上撤出。这给了您喘息的空间来进行您对房产的调查。

如果某些条件没有得到满足,例如房东不延长租约,因为租期太短,您没有资格获得贷款,那么您就可以退出交易,定金可以完全退还。

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您需要装修吗?

无论您是想让酒馆恢复到鼎盛时期的样子,还是只是想改变酒馆的外观和感觉以符合您的位置,您都需要向当地议会申请开发申请。

您可以自己提交申请,或聘请专业人士为您组织和处理。根据物业的性质和位置,您可能需要花费20,000澳元以上,但靠着这些专业人士的关系网,可以让您的申请快速过关,这意味着您可以更快地开门做生意。

请记住,装修,如管道和电力,可能相当昂贵,所以确保您有足够的装修预算。

要注意建筑工程的延误,特别是在假日期间。您的生意少经营一天,就意味着您的盈利在减少。

经营酒馆需要某些许可证吗?

一旦您对您所进行的财产检查相当满意,就请尽快申请许可证,这样您就可以开始经营酒吧了。

虽然各州情况略有不同,但在大多数情况下,酒吧本身将持有酒类许可证,而经营者要完成所需的课程,成为该许可证的提名人。

请记住,您的责任可能不会在醉酒的顾客离开场所时结束,如果他们在回家的路上被攻击或受伤,您会发现自己要承担一些责任。

您还需要一份社区影响声明,针对场所周围100米内的居民和企业以及主要利益相关者,以便向您所在州的酒类和博彩管理局申请普通酒吧执照。

对于新州,您需要向酒类、博彩和赛马办公室(OLGR)申请,对于维州,您需要向维州赌博和酒类监管委员会(VCGLR)申请。

获得许可证的时间比过去长很多(有时长达8周或更长时间),因为监管机构的申请量相当大。

是否有扑克机?

如果许可证是附属于租赁权的,就可以放置扑克机,否则您就需要申请博彩许可证。根据酒馆提供的服务,还需要其他许可证,如食品安全、住宿和室外座位许可证。

您是否考虑过位置和竞争

将酒吧设在主干道上可以产生大量的业务,但酒吧实际提供的服务往往更有影响力。

例如,如果一个酒吧有良好的氛围和定期的娱乐活动,顾客就会前往该酒吧。很多年长的顾客往往忠于一家酒吧,所以您必须努力迎合这些顾客,同时也要不断发展以吸引新顾客。

在大多数情况下,直接竞争会扼杀一个企业,特别是如果竞争者已经在该地区建立了良好的基础。

话说回来,竞争实际上是一件好事,因为一个地区的许多场所可以创造一个娱乐区,可以吸引更多的人到该地区。

同样,某些商家可能会称赞您的酒吧,如主题公园、纪念碑、历史遗迹和其他旅游景点,并吸引更多的顾客停下来喝一杯

您要警惕的地区是那些对噪音或开放时间有限制的地区。但同样,这取决于您的商业模式。

我在哪里可以查到该地区的空置率?

酒吧的房东应该能够提供这些信息,否则商业买家代理或城镇/城市的信息中心或商会应该有这些数据的档案。

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一家酒吧需要多少钱?

您不一定要花钱买一个好的酒馆,特别是在区域性城镇或靠近城市地区的区域。这些便宜的场所往往为买家提供了一个机会,在以前没有的地方建立一个食品或娱乐中心。

查看一些成熟的房地产列表,真正了解您要购买的地区。如果这是您居住的地区,那么,您已经有了一点还价的能力。

经营一家酒吧的成本是多少?

为了弄清经营酒吧的成本,确定经营基准是很重要的。这不仅仅是关注可比销售额和市场销售额,更多的是与您的营业额与您支付的租金和员工工资的比例相比较。

这有助于界定您的酒馆是在Suburbs还是城市的位置,因为当涉及到工资和运费等问题时,乡下的商品成本和城市的商品成本之间存在着明显的差异。

考虑到这一点,您可以采用的一种计算方法是计算酒吧的许可容量,并以每人为Unit分解年租金(购买租赁期限时适用)。例如,如果您有一个可容纳800人的酒吧,每年支付4万澳元的租金,您的目标应该是赚到每人50澳元以上。

计算租金比例的老式方法是看房产的面积大小或看营业额的百分比。营业额百分比可能会出现偏差,可能只是因为您可能是一个比以前的业主更好的经营者,或者反之亦然。

是否有环境或职业健康与安全的问题需要考虑?

环境方面的考虑,如废物管理和回收,与所有商业地产相似。

一些职业、健康和安全(OH&S)的法律和法规是酒吧所特有的,包括潜在的有害厨房设备和不守规矩的公众。

该场所是否配备有轮椅通道?

根据1992年《残疾歧视法》,您可能会面临投诉,所以在结算前要与前业主协商,确定由谁负责安装。

区划会阻止您进行某些活动吗?

酒馆和酒吧,像其他商业地产一样,被分成两个区域。商业1区和商业2区。

商业1区

  • 取代了商业1区、商业2区和商业5区。
  • 商业1区允许酒馆、酒店和博彩场所,无需规划许可,除非是在禁止博彩场所的露天购物中心。您仍然需要一个酒类许可证。

商业2区

  • 取代了商业3区和商业4区。
  • 商业2区禁止住宿,但需要许可证的看守所、汽车旅馆和住宅酒店除外。

根据有关这些商业区的立法规定,有各种 “干区”,不允许销售任何酒类。同样,在居民区内,现场音乐场地也不能很好地使用,博彩场所也不允许在露天购物区内。

请务必在购买前与您的商业经纪人讨论。

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结算需要多长时间?

与其他商业地产一样,酒馆或酒吧的结算通常需要6至8周左右。请记住,您必须申请酒类和博彩执照,这可能需要长达8周的时间来处理和批准。

获得正确的建议

如果您要从房东那里购买酒吧的租赁权,请向他们征求意见。在大多数情况下,他们会提供帮助,因为他们也希望您能获得成功。有一个交接期是很大的帮助。

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