餐厅如何申请生意贷款?澳洲商业贷款攻略

拥有或经营一家成功的餐厅或咖啡馆是十分艰难的,但在过去五年中消费者对优质食品和精美的餐饮的需求推动了该行业的发展。

获得餐馆贷款的批准取决于您的经验和行业知识,以及向合适的贷款机构提交一份强有力的商业计划。

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我可以借多少钱?

  • 餐馆商业地产:贷款额度最高为房产价值的80%(永久产权),在使用担保人或使用住宅房产作为抵押的情况下最高为100%。
  • 餐馆商业贷款:最高可借到商业价值的50%(租赁权)。
  • 最长贷款期限:15年。
  • 最长的只付利息期限:3年。
  • 超过5,000,000澳元的贷款:需要逐案评估。
  • 如果您要购买房产和企业,那您需要提供商业计划
  • 可选择Low doc贷款
  • 利率折扣因贷款机构和您的贷款申请的力度而异。

银行会评估什么?

餐馆、咖啡馆、功能中心和餐饮服务在一个较小的市场内运作,因此贷款机构对它们的评估方法往往与大型商业采购(如办公楼和仓库)不同。

在餐饮业内经营的企业在一个小市场内运作,更容易受到不良管理的影响,使其成为风险较大的企业。如果您打算获得商业贷款来购买租赁权,则尤其如此。

商业贷款机构一般会要求您至少有1.5到2倍的收入来保证利息支出。这被称为 “服务性比率”。

您不一定需要有干净的信用记录。如果您能提供详细的解释,说明您是如何解决违约等信用问题的,也会有贷款机构考虑您的申请。

您偿还贷款的能力是关键,所以如果您要辞职经营餐馆、咖啡馆或餐饮服务业,您需要向银行证明您能成功经营一家餐馆。

突出这一点的最好方法是,向贷款机构展示您拥有您计划购买的企业的相关经营经验,特别是在管理方面的经验上。

这方面的要求因贷款机构而异,但在提交贷款申请的同时,提交一份能显示您经验的简历,这会有对您的贷款申请帮助:

  • 相关的工作证明。
  • 已完成的课程或证书,如餐厅和餐饮管理、咖啡师培训和拥有负责任的酒精服务(RSA)证书。
  • 一份商业计划,详细说明现金流预测、市场竞争和商业模式。
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餐馆是如何估值的?

有两种持续经营的估价类型:

  • 不动产的商业价值。
  • 承租人的权益价值。

这些都取决于谁拥有永久产权和谁经营业务。但一般来说,银行会考虑到:

  • 总收入。
  • 毛利率。
  • 工资收入的数额。

他们也会考虑您的资产质量状况,上述每个方面的财务表现,以及它们对企业的整体影响,还有行业环境和现有的市场竞争。

我可以用什么担保来进行贷款?

  • 餐馆作为抵押(如果是租赁房产,也可以用租赁)。
  • 餐馆的商业资产的已登记的固定或浮动抵押或销售单。
  • 董事的担保。
  • 餐馆的酒类许可证的特定抵押或担保,以及在适合州立法的情况下,对店外包装酒类业务的相关许可证(不适用于西澳大利亚和南澳大利亚)。
  • 出租人或承租人与银行之间的同意书。

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您是否得到了财务建议?

当您开始真正考虑投资或经营自己的餐厅、功能区或咖啡馆时,您也应该首先寻求独立的财务和法律咨询。

好消息是,会计师、财务顾问和律师的初步咨询有时是免费的。然而,即使您不得不为这些专业人士支付几千块钱,您也有更大的机会避免常见的财务问题,这些问题会使您的生意迅速倒闭。从长远来看,他们也会帮助您节省大量的资金。

例如,专门从事酒店业的会计师可以帮助您建立一个适合您情况的实体结构,而专业律师可以帮助您确保销售合同符合您的最佳利益。

例如,如果您与供应商达成协议,要求在签署合同前对某些机器或设备进行修理或更换,那么您要确保在《协议书》中有一个相关的安排,以防他们未能承担这些工作。

同样,酒店业经纪人可以代表您帮助您与卖家谈判。

您有导师吗?

在这个行业经营没有正式的资格要求,但在酒店业的经验和培训是可取的,并可以帮助您盈利。

听起来有点老套,但有一个在这个行业工作多年的导师,共同拥有和管理一家餐厅,可以在很多方面都对您有利:

  • 从最初的商业贷款申请阶段开始,有一个在这个行业工作多年的导师这方面就向贷款机构表明,您是在认真经营一个将会成功的企业,您将有更好的机会获得贷款批准。
  • 导师不仅可以帮助您避免代价高昂的错误,而且可以帮助您专注于行之有效的战略,以增加利润,让企业在未来的许多年里能持续发展。

如果您在这个行业中没有认识的人,也许您可以加入澳大利亚餐厅和餐饮业协会,这是个全国性的协会领导和代表全国的餐厅和餐饮业。

他们可以提供大量的资源和支持,包括培训和商业战略的方面的内容。

当然,您最好还是听听现任老板的建议。在过去,什么对他们有用,什么没有用?

与他们建立牢固的关系也无妨。 他们会提供帮助,因为他们也希望您能获得成功。在购买租赁权时要有一个合适的交接期。

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您打算经营什么样的餐厅?

有三个主要的餐厅类别:

  • 快速服务:这类餐厅通常是快餐店,有驾车通过的窗口和外卖服务。提供的食物类型有汉堡包、薯片、炭烤火鸡和披萨。
  • 中档:这可以包括全面服务(顾客在他们的桌子上下订单和接受订单),有限服务(顾客在柜台下订单,在他们的桌子上用餐),以及沙拉吧和自助餐。
  • 高档:这些餐厅是为了提供高级的餐饮体验,而不是物有所值。只要服务和质量得到满足,人们会愿意支付更多。

如果您为租赁权获得商业贷款,您就必须考虑您的顾客和他们真正的需求是什么。

例如,如果您在一个主要由工人阶级家庭组成的社区购买了一家咖啡馆或餐厅,他们可能不喜欢把他们的快速服务餐厅变成高档餐厅。

服务是一回事,但提供的食物显然也是用餐体验中最重要的组成部分。

您打算提供什么样的食物?

您要让您的顾客高兴,但不一定要让他们吃惊。在一个时髦的城市内,人们通常期待的是咖啡馆,请不要在这里开一个牛排店。

下面是流行的餐馆风格的分类:

  • 海鲜:通常是快速服务(油炸食品)或中等规模。价格一直在变化,很多种类的海鲜是季节性的。一定要选择一个提供优质产品的供应商。
  • 牛排餐厅:中档或高档服务,以家庭为导向。强调舒适,他们往往会有一个西方主题的氛围和装饰。这类餐厅的高档版本往往有正式的氛围,有更多的肉类选择和更大的份量。
  • 家庭式餐厅:以家庭和老年人为目标。其服务介于快速服务和全面服务之间。它们可能比快餐店要贵一点,但作为回报,您往往能得到更好的餐桌服务和舒适的椅子和卡座。
  • 民族餐馆:想想亚洲、地中海和印度。这些餐厅的范围从快速服务(如深夜的烤肉串)到高档的机构。
  • 咖啡厅或咖啡馆:咖啡可以说是世界上最受欢迎的饮料,在合适的地点,咖啡馆每天可以为数百人服务。尽管地板空间和座位有限,但在午餐期间,人们在吃完快餐或小吃后,会大量的人潮进入咖啡店。
  • 面包店:这些业务往往有激烈的竞争,所以您需要将自己与竞争对手区分开来。例如,您可能想提供一个完整的用餐体验,而不仅仅是一个玻璃展示柜。

一旦您明白您想为人们需要什么,您就必须思考如何在竞争激烈的环境中脱颖而出。您需要根据自己的技能、经验和个性,开辟自己的市场。

例如,如果您善于与人打交道,您可能想选择食品服务行业,这样您就有更多的机会与客户沟通。如果您更喜欢烹饪,您可能想选择商业企业,如面包店、餐饮服务或功能中心。

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购买租赁业务的好处是什么?

购买租赁权(业务本身)和购买永久产权的持续经营(房产和业务)之间有巨大的区别,其中最重要的是随之而来的商业税收问题。

租赁并不要求您为房产购买支付资金。因此,它们的投资收益往往比永久产权的持续经营的收益高得多。

虽然租赁业务有更大的回报,但也有更大的风险,所以要看您是否有能力投入艰苦的工作。

如果您正在寻找一个挑战,那么购买租赁权可能是您更好的选择。如果您想要一个 “购置而不管理 “的商业地产,您可能最好还是购买餐厅作为一个永久产权的持续经营,并赚取租金收入。

决定您是想连同名字、标识和菜单买下这家餐厅,还是仅仅买下它的空间和设备。

如果您购买的是一家繁忙的餐厅,并且不打算做任何大的改变,至少在开始的时候,那么您最好的选择是保留目前的餐厅名称。

餐馆无论如何都是一个有风险的冒险,即使是有良好记录的老牌餐馆也绝不是稳赚不赔的。

如果您能从租赁权中获得足够的利润,您以后可以用这笔资金来建立您的组合投资,其中可能包括永久产权的商业地产。

短期租赁是否更好?

一般来说,您应该尽量避免在创业时锁定长期租约,也就是租赁时间尽量不超过1至2年。这是为什么呢?

比方说,您签了5年的租期。如果您的生意在这段时间内失败,您仍然需要支付租金,如果您不能支付租金,您可能会被房东起诉。所以您必须与相关行业的会计师或财务顾问讨论哪种租赁期限更符合您的长期财务目标。

如果建筑物或空间只有长期租约(超过一年或两年),那么,请真正考虑您是否有能力成功经营一家餐厅。

较长的租约确实提供了稳定性,所以它允许您在该地牢固地建立您的业务,并保护您在房东决定出售房屋的情况下不必搬走。

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为什么要出售餐厅?

当您找到一个想要购买的餐厅时,您需要做的第一件事就是找出供应商要出售餐厅的原因:

  • 是不是餐厅的财务状况不太好,老板想退出?

为了弄清楚这个问题,您可以向商家索要三年的商业银行报表,并与您的会计师一起检查这些报表。请确保它们是银行报表而不是损益表,这些损益表不那么可靠。

  • 该餐厅现在的声誉如何?

商业经纪人可以回答您这些问题,但您最好亲自去餐厅,与业主见面,并对该机餐厅有一个初步的感觉。

  • 这个地方给人的感觉是怎样的?

您像顾客一样思考,考虑诸如服务、氛围、家具和舒适度等问题,当然还有食物。这个地方有什么是其他餐馆没有的?

  • 管理人员在这里工作了多长时间?

一个优秀的管理团队是成功经营的关键,因为他们在顾客层面了解业务。

  • 目前的供应商是谁?

当您接手租赁权时,您可能需要续签这些合同。然后,您可能会更换供应商,换成离您稍近的供应商,或者换成更便宜的供应商。

  • 餐馆是否位于一个受欢迎的度假胜地?

目前的业主在非高峰期的业务如何?

  • 桌子的空置率是多少?

它是那种顾客会在一小时内进进出出的场所,还是顾客不仅仅是为了食物而逗留的场所?

  • 现有员工的情况如何?

如果员工会继续留在您的餐厅工作,请检查他们的雇佣条款和条件以及他们的责任范围。

  • 是否有发展计划?

检查当地政府是否有未来的发展项目,如新的道路或正在建造的新建筑物,这对生意有好处,还是会使您失去生意?

  • 职业、健康和安全(OH&S)检查是否通过?

企业是否有定期的进行卫生检查和核查安全规定?它们是否一直在持续?您不会想买到一个声誉不好的餐厅。

  • 该企业的财务状况如何?

要求查看商业记录。是否有未偿还的债务?收入是怎样的?如果卖家不愿意让您看企业账目,您应该适当的质疑。

  • 卖方是否打算开一家竞争对手的餐厅?

您应该考虑与您的律师商量,在销售合同或协议书中加入竞业禁止条款,以防止他们在一定时期内开设竞争性业务。

如果一家餐馆的生意不是那么好,这并不一定意味着您应该避开。如果您有合适的行业经验和商业及管理技能,您可能会扭转这个地方的局面。

供应商也有可能只是因为想退休或厌倦了自己当老板而出售该餐厅。

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您是否做了自己的尽职调查?

除了对业务本身进行尽职调查外,您的业务计划和预测应该考虑以下因素:

  • 食品和饮料销售。
  • 劳动力成本。
  • 食品成本。
  • 菜单和定价。
  • 营销计划。
  • 培训和保留计划。

租赁安排中应该包括什么?

租赁餐厅通常以 “加库存物品 “的方式出售,但您应该联系一位合格的律师,让他们帮您与卖主商谈此事。库存物品包括某些电器、机械,甚至一些可以长期保存的食品。

这些设备是否可以使用并在保修期内?在您开始经营之前,可能需要安装某些固定装置和设备。

您或卖家是否有责任安装这些设备?这些细节应该在签署租赁协议之前明确列出。同样,您可以在商业经纪人和律师的帮助下与卖家进行谈判。

我是否应该购买一个永久产权的持续经营餐厅?

虽然租赁业务的购买者享有更高的投资回报,但在最坏的情况下,餐厅经营失败,通常意味着您为餐厅投入的全部资金都损失了。

决定选择哪种所有权,要看您的情况和您的生活方式。永久产权的好处是,即使餐厅关门,土地本身也能保值。

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关于购买过程的提示

对建筑物进行适当的检查。您可以通过谈判将维修费用纳入购买价格,或者要求在出售前进行并通过某些建筑和职业健康安全检查。

在签订销售合同之前,您需要一份简单的报价信或协议书,阐明您的期望和意图,这将是一份有用的文件,可以作为未来合同的模版。

例如,如果没有提供一定数量的库存,或没有解决某些维护或修理问题,那么购买就不应该继续进行。

如果没有销售合同购买餐厅是一个冒险的方式?

并非如此。商业买家代理或商业经纪人可以帮助您起草协议,通过您和卖方之间的正式协议,代理可以将该房产撤出市场。这给了您喘息的机会来进行您的调查。

如果某些条件没有得到满足,例如房东不延长租约,那么您就会因为租期太短而没有资格获得贷款,那么您可以退出交易,押金可以完全退还。

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是否值得装修?

您绝对可以以一个很好的价格找到永久产权的持续经营的餐厅,但它们可能需要进行一些装修。如果您看到该餐厅的潜力强大,那么进行装修工作可能是值得的,尽管它占用了您赚取收入的时间。但无论您是否自己进行装修的大部分工作,您都需要向当地议会提出您的开发申请。

您可以自己提交申请,或者聘请专业人士为您组织和处理。根据物业的性质和位置,您可能需要花费超过20,000澳元,但由于这些专业人士的关系,可以让您的申请过关,这意味着您可以更快地进行您的餐厅经营。

请记住,装修,如管道和电力,其费用可能相当昂贵,所以确保您有足够的装修预算。

我需要什么许可证?

食品行业受到严格监管,并要接受检查。如果不符合规定,您可能会被罚款或被当局查封。

一旦您对卖家进行了必要的尽职调查,对物业进行了检查,并且您正朝着达成销售协议的方向发展,您就可以立即申请相应的许可证了。

收到这些执照和许可证有时需要数周时间,因此请与当地议会联系,了解注册要求和收费情况,了解您的属于哪种食品经营类别(1、2、3或4),以及您是否需要制定食品安全计划。

例如,在维州,1级和2级食品场所必须有一个食品安全计划。这适用于几乎所有的餐馆、咖啡馆、外卖店、酒吧、熟食店、大多数制造商和其他食品企业类型。

根据《维州食品法》,第一类和第二类食品场所必须在场所内保存一份食品安全计划的副本,还必须有一名食品安全监督员。

食品安全监督员需要具备专业知识和权力,以确保所有食品处理人员具备足够的技能和知识来提供安全食品,包括能够理解和遵守食品安全计划。通常,3级或4级餐馆不需要有食品安全计划或食品安全顾问,因为他们不进行与食物中毒有关的食品销售和准备。

这些食品许可证的要求因州而异,所以请向当地议会查询。

当然,除了食品许可证之外,出售酒类的机构将被要求持有相关的酒类许可证,工作人员需要参加RSA课程。

如果还有咖啡馆提供的服务,还需要其他许可证,如室外座位或排屋座位许可证,这将取决于地点和业务类型,无论是餐厅、咖啡馆还是功能中心,都会有所不同。

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购买关键人物风险保险值得吗?

像所有的企业一样,您的团队中会有一个成员是不可替代的。他们往往工作内容会超越了他们的工作描述,可以轻松地经营他们那部分业务,或整个餐厅。

无论您买的是租赁权还是永久产权的持续经营权,没有这个人,您的生意就会无法经营,所以替换掉他们的代价可能很昂贵的。

就餐馆而言,您的 “关键人物 “通常是您的厨师长。如果他们很优秀,那么,他们为您带来餐厅的招牌菜。

那么您需要考虑,这些菜谱是否已经写下来?它们是否可以复制?如果您的厨师长决定离开,您是否能够招聘并培训一个人取代他们?这将花费多少钱?根据该员工在保持您的企业盈利方面的重要性,您可以适当考虑是否购买关键人物风险保险。

同时,您可以做的是建立相关的系统和程序,复制这个员工每天所做的事情,以确保该员工离开后您还可以继续经营好餐厅。

餐馆的位置重要吗?

位于高速公路和高速公路出口附近的餐厅会有很多的顾客,但不一定有回头客。您要确保您有足够的停车场来容纳顾客。

位于市中心区和购物中心等发达地带的咖啡馆的咖啡往往卖得更贵,因为它们会产生大量的人流,但同样,不一定有回头客,特别是如果您不得不与附近的其他餐馆竞争。

即使您有很好的食物和服务,餐馆在路边或位于城市的一个不好的地方,通常会导致顾客选择另一个地方。

然而,如果您位于一个主要由您的目标人群组成的区域,并且您为他们提供了他们想要的东西,您将有一个更好的机会来保留这些顾客。

结算需要多长时间?

与其他商业地产一样,餐厅的结算通常需要6至8周。

但请记住,申请食品和酒类经营许可证可能需要长达8周的时间来处理和批准。

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考虑加入一个专业协会

澳大利亚餐厅和餐饮业协会可以帮助您建立餐厅的关键绩效指标,帮助您制定与但不限于以下方面的成本和收入基准:

  • 员工和就业:工资和保留。
  • 厨房管理:食物成本。
  • 前厅和餐厅管理:顾客数量、餐桌空置率和顾客满意度。
  • 酒吧和酒窖:每个员工的销售额,库存价值和库存周转。

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