一个绝佳的投资机会：银行会同意吗？
背包客住宿，如旅馆和招待所，是一种现在十分流行的商业地产类型，但是投资的能否成功主要要看是否有良好的地产位置和管理。
银行评估背包客住宿商业贷款的方法与评估酒馆和酒店的方法类似。
我可以借多少钱？
- 永久产权购买：贷款额度为房产价值的60%，或在借贷人经济实力强大的情况下为70%，如果该房产可用于其他商业用途，则使用担保人的贷款额度可达100%。
- 租赁权购买：最多可以借到其商业价值（持续经营）的50%。
- 还本付息的最长贷款期限：5年（债务减少到40%）。
- 只付利息的最长贷款期限：3年。
- 银行在批准背包客住宿商业贷款前可能会要求您提供未来的商业预测。
- 一般不能选择少文件贷款。
- 利率折扣根据您的申请力度而有所不同。
银行是如何评估的？
背包客住宿的商业贷款可能有点难以获得批准，因为旅馆被认为是有专门用途的房产。
像酒店和酒馆一样，如果管理不善它们很容易就会受到其影响，并且背包客住宿运营成本一般都很高，收入的稳定性较差。原因是获得经营旅馆所需的许可证和执照可能是很困难的。例如，消防法规可能相当严格，因为如果消防方面不合规，对客人和工作人员来说有很大的风险。
另一个原因是，他们的经营是季节性的。租户长期居住可能性很小，旅店通常只会在一年中的春天和夏天才会热闹起来。
无论您是打算出租自己的房产还是自己经营旅馆，一般您都需要有1.5到2倍的收入来支付利息。这被称为银行的可负担性比率或DSCR（债务服务覆盖比率）。这给了银行保证，如果您或您的租户遇到财务困难，您可以保持投资运转。
除了您的财务状况和信用记录外，银行还希望您有管理方面的行业经验。
银行如何评估一个旅馆？
如果您购买了永久产权，并继续租给目前的租户，那么银行会对房舍和当前业务进行估值。像其他财产担保一样，估价将基于土地价值，包括位置，以及旅馆的性质和条件。
为了评估业务，银行通常会使用资本化率（cap rate）来计算潜在的投资回报率（ROI）。
资本化率是基于该旅馆过去两年的平均净营业收入（NOI）以及该地区的可比销售情况。简单来说，用您的营业收入减去运营成本费用和房贷收入就是您的平均净营业收入。例如，如果该背包客旅馆每年产生的平均利润为9万澳元净营业收入。可比销售额为100万澳元，那么该房产的资本利率将为9.00%。
银行会将此与其他一些可比较的销售进行交叉对比，以获得平均销售的资本率。比方说，资本利率是9.00%，企业的NOI是75,000澳元，房产以1,000,000澳元出售。使用资本利率，银行对该房产的估值为833,333澳元，比卖房要价低15万澳元。那该房产的价格是过高的，您应该只需要花费50万澳元左右的价格来购买。
在购买或出售商业地产时，您可以使用资本率技术这个方法。当然，这只是一个例子。
我需要为贷款提供担保吗？
是的，您需要有抵押物做为担保，但不一定是抵押物或住宅房产。
如果您购买了一个现有的发展状况良好的企业（不是初创企业），旅馆商业贷款也可以用以下方式担保：
- 旅馆的注册固定资产或浮动抵押或销售单据。
- 董事的担保。
- 出租人/承租人与银行之间的同意书。
为什么与房贷经纪人协商？
与经验丰富的房贷经纪人协商而不是直接与银行协商有很多好处。
首先，银行只会向您提供他们所拥有的产品。房贷经纪人有许多不同的主要银行和贷款机构可供选择，所以您可以从房贷经纪人处得到适合您的需求的商业贷款。
通常房贷经纪人会拥有强大的关系网，所以他们往往可以代表您获得大幅折扣的利率。
贷款经纪人可以在商业地产贷款部分提供更多关于商业贷款流程的信息，以及可以资助的其他类型的商业地产。
购买旅馆的技巧
您知道什么是背包客旅馆，以及经营背包客旅馆的好处吗？
除了管理业务之外，还有一些提示和技巧，可以帮助您以适合您整体投资目标的价格购买一家旅馆。
地点问题
您需要如何判断一家旅馆是否值得购买？
像其他类型的商业地产一样，位置是关键，它将为您提供您所需要的业务水平，以保持您想要服务的客户群的盈利。
城市区域是非常受欢迎的，因为这里会有良好的基础设施、娱乐场所、景点和名胜。
交通便利是一个绝对的优势，并将对房产价格有很大影响。
那么农村的房产呢？
如果您想通过自己经营旅馆来改善生活，那么位于农村的家庭旅馆和旅游旅馆对游客来说是很有吸引力的。
如果该镇有某种新奇的事物或景点，如历史遗迹，那么开一家旅馆甚至是有利可图的。
但问题是，您可能只会吸引短期住宿的客人，而且会严重受到季节的影响而导致收入下降。
更重要的是，由于邮政编码的限制，银行可能会果断地拒绝您的申请。是的，这些限制也会影响商业地产。
由于商业贷款具有具体问题具体分析的性质，所以您也有可能可以获得批准。
您需要提出一个可靠的商业计划，并证明您有丰富的行业经验和强大的经济实力，这将有助于您的商业贷款被获批。
旅游业的水平是怎样的？
您可以从当地议会的商会中获得这类信息。
他们可以为您提供每年的旅游和接待人数，这样您就可以据此做出明智的决定。
一般来说，一个地区越受欢迎，限制就越多，房产价格就越高。
您的客户群体是哪些人？
一些游客只是对有地方吃饭、睡觉和洗澡感到高兴，而另一些人则是为了获得酒店式的体验。
在错误的地点选择错误的房产，只白白浪费您的投资资金。也不要忘记，地点可以改变，变得对中产阶级更有吸引力。大约30年前，在黄金海岸投资简单的公寓式旅馆就会产生巨大的投资回报。如今，阳光海岸的游客和背包客们希望从在他们住宿的地方获得更好的服务，而不仅仅是一个宾馆。拥有一个游戏区，一个酒吧，体面的食物和舒适的床可能会吸引到更多顾客，正如在过去几年一直在增长的精品酒店市场。
此外，还要考虑您的目标市场是长期住宿的客人还是仅仅是路过的客人。
归根结底，这些问题都是知道您想经营的地点和业务类型。
如何提出一份好的商业计划？
如果您有丰富的工作经验或经营旅馆的经验，那么，您已经有很大的机会能获得背包客旅馆商业贷款的批准。
尽管如此，您仍然需要根据房产的价格、客人的容量和该地区旅游市场的实力，提供一份潜在的投资回报率（ROI）的预测。并且，您必须要向银行展示您有成功经营企业的技术和财政支持。如果您要把房子租出去，银行会希望看到企业拥有者过去两年的损益表。
旅馆的好处是，投资回报率通常比一般的酒店高，因为其运行成本较低。旅馆的公共性质意味着清洁成本很低，客人通常会自己打扫。床单只有在客人离开后才会真正更换，因为他们只住了几天或最多一个星期。
您的会计师可以帮助您编制一份详细的商业计划和预测。
银行是否会进行年度审查？
由于酒店和住宿业具有不稳定的性质，银行通常会要求每年对业务进行审查。
如果您有一个可靠的商业计划和大量的行业经验，那这项规则可能会对您例外。
我应该买保险吗？
如果您自己经营的话，为旅行者购买综合保险是值得的。
原因是，您将容纳相当多的客人，而且有可能他们并不都会表现得很好。
客人会有意或无意地破坏财产，这是运营背包客旅馆不可避免的事情。
除了为实际场所和物品（资产）投保外，维州旅游局还建议投保：
- 约1000万澳元的公共责任险，涵盖了付费客人和游客。
- 产品责任险，以保障向客人提供的预制食品或其他产品。
- 如果您的车辆用于商业运营，则需购买机动车保险。
- 人身伤害和收入保护险。
消防法规是否严格？
住宿行业与火灾有关的伤亡情况比其他类型的商业地产要高。
由于旅馆可能会有数以百计的客人，所以州和联邦要求旅馆必须有一个有效的防火计划。
该计划必须符合澳大利亚标准AS 3745 – 2010《设施内紧急情况规划》。
火灾威胁是银行对LVR持保守态度的主要原因之一。
还有其他需要了解的法规吗？
以下是一些您需要考虑的其他法规和您可能需要的许可证：
- 食品场所的注册：在维州和其他州需要。议会卫生部门的环境卫生官员可以带您完成注册程序。
- 一般酒类许可证：如果旅馆提供或销售酒类，那就需要获得此证。
- 音乐执照：各州的情况不同，但在大多数情况下，如果您播放录制的音乐，您需要从澳大利亚表演权协会和澳大利亚唱片表演公司获得音乐许可证。
- 噪音限制： 如果排气扇和空调的声音能在邻居的生活区听到的话，那么将不允许使用排气扇和空调。对于一家旅馆来说，在Suburbs比在城市区域将噪音控制在一个可接受的水平的难度要大得多。
有关许可证和行为准则的完整清单，请搜索澳大利亚商业执照信息系统（ABLIS）。
购买永久产权的房产来持续经营企业有什么好处？
在大多数情况下，企业拥有者往往能享受到比单独拥有永久产权高得多的投资回报率。
但问题是，企业如果失败了，您可能会失去您为创业所投入的所有资金。
决定选择哪种所有权，要看您的情况和您的生活方式。
如果是永久产权的持续经营，即使旅馆失败了，土地本身也会保留价值。
您可以得到两方面的好处，但风险较高。
在选择哪种所有权适合您之前，您可以向贷款经纪人获得相关建议。
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