股票流动转向外部管理的房地产投资信托基金

上市房地产的剧本已经翻转，外部管理的房地产投资信托基金（REITs）在2021年之前的股权融资中占主导地位，这是至少五年来第一次超过内部管理的竞争对手。

高盛和Dealogic的新估计显示，由Charter Hall、Centuria Capital、HomeCo、Dexus和Elanor Investors Group等管理的上市房地产投资信托基金今年到目前为止已经筹集了26亿元的股权。

这是在截至11月22日的一年中，内部管理的房地产投资信托基金筹集的8亿元的三倍多，反映了包括嘉民集团在内的上市房地产基金管理公司日益扩张的做法。

“当你看到Charter Hall Long Wale REIT、Centuria Industrial REIT、Centuria Office REIT、Dexus Industria REIT时，它们今年都进行了相当大的融资，”高盛的房地产主管Adrian Sheldon说。

“当我们看一下外部管理的实体在该行业筹集的股权时，这部分是被捕捉到的，这些实体今年已经超过了内部管理的实体。”

在2020年之前，相反的情况经常发生，内部管理的房地产投资信托基金筹集的资金明显多于其外部管理的竞争对手。

这一趋势在2019年达到顶峰，当时内部管理的房地产投资信托基金筹集了30亿元，随后在2020年筹集了18亿元，今年到目前为止还不到一半。

谢尔顿先生说，推动增长的因素包括外部管理的房地产投资信托基金向新的受人追捧的资产类别（如健康）的演变，通过开发风险和经理人与房地产投资信托基金之间更紧密的联系获得更好的总回报。

还有投资者 “认识到，在某些情况下，管理、质量、管理深度和多样性可以提供比内部管理更好的主张，”谢尔顿先生说。

外部管理的房地产投资信托基金在20世纪90年代末和21世纪初在澳大利亚开始流行，之后经历了一个重大的整合、重组和管理内部化的时期。

除新加坡和日本外，它们在其他市场没有获得牵引力。

“谢尔顿先生说：”在美国，这确实完全没有规模，很多国际投资者过去和现在都对外部管理模式有意见，因为他们认为管理者和实体之间存在冲突。

当澳大利亚房地产投资信托基金（大多数外部管理实体）在过度负债的情况下冒险进入海外市场时，外部管理模式的声誉受到严重损害。

“谢尔顿先生说：”我们发生了金融危机，投资者在这个过程中损失了很多钱。

“有一种观点认为，外部管理模式将无法生存，然而在过去的三到四年里，外部管理的房地产投资信托基金的活动重新出现，这在2021年加快了。”

一些首次公开募股，包括Home公司的保健和健康房地产投资信托基金，该基金在7月底筹集了6.

“此外，我们看到克伦威尔公司宣布，它正在探索拆分，从而将其30亿元的办公楼投资组合的管理外部化，”谢尔顿先生说。