在澳洲如何卖房及挑选中介？你需要了解出售房产的这些细节

出售房产是一件大事。当你准备出售房产时，有很多方面要考虑，你需要决定出售房产的时机是否合适，选择销售方式，挑选房产中介，对房产进行估价。

大多数人决定出售房产是因为他们生活方式的改变。这可能意味着搬到一个不同的地区，购买一个较小的房子或者由于家庭人口的增长而需要购买更大的房子。无论您出售房产的原因是什么，都很难找到什么时候是出售房产的合适时机，特别是如果您是第一次出售房产。与此同时您可能还需要购买一套新的房产。

出售房产的主要步骤

在出售房产的过程中，要做的事情远不止挂个"待售"的牌子，然后寄希望于买家前来购买。下面是一个有关出售房产需要的不同步骤的快速浏览。

决定出售

第一步是评估经济和楼市的情况，以确定现在是否是出售的最佳时机。你也要考虑到自己的情况，即使市场条件不合适，你是否还是需要马上出售。你应该考虑是先卖掉现在的房子，然后再购买新房，还是反之。

选择中介

选择代理是确保你的房产成功销售的最关键的步骤之一。因为他们将承担起大部分的责任。代理人必须处理销售过程中的所有困难方面，包括房产挂牌、销售、合同谈判和处理法律事务，这都是成功销售房产的关键。

选择代理时要小心。你需要的是专业人士，他们知道自己在做什么，他们会倾听你的想法，而不是把他们的要求强加给你。

想好如何销售

下一步是决定如何销售。有几种不同的销售方式，包括拍卖、设定日期销售和私人条约，你可以与你的代理人一起你决定哪种销售方案最好。你还得和你的经纪人一起想出一个展示房产的计划。

给出您的出售价格

下一步是计算出你想出售的价格和任何包括房产的价格。您的物业价值将受到其位置，大小，建设日期和其他功能的影响。邻近地区的其他物业销售亦可能提供一个价格区间的指示。此外，一般的房地产市场和该地区的趋势也将在决定你的房产的价格上发挥作用。

签署代理协议

价格确定后，你将和中介签订合同，合同内容包括中介的佣金、预计销售价格、协议期限、广告费用、流程等。

准备卖方声明

现在是时候为您出售的房产准备好卖方声明。同样，销售合同也必须通过您的房产中介或律师来准备。这些文件将涵盖潜在买家可能需要的所有信息。

营销您的物业

为了吸引潜在的买家，你必须推销你的房产，这包括广告和展示你的房子。一般来说，这意味着给你的家拍一些好照片，创建在线广告，并绘制平面图。

将其投放市场

潜在的买家会与你的房地产经纪人取得联系，预约看房，或者他们可能会选择参加你的房产开放日。

销售和谈判

您的房地产经纪人将负责拍卖您的房产，或在您和潜在买家之间进行调解，以确保双方都对价格满意。然后，购买房产的人必须交纳定金。

执行合同

交易的最终细节将由双方的律师和银行制定，以确保一切都符合法律和金融秩序。

结算时间

如果一切顺利进行，您将把您的财产的合法权利和钥匙交给新业主，而新业主将直接或通过银行支付余款。现在是时候放松一下了，因为你已经成功地卖掉了你的房产。

你应该选择哪种销售方式？

最流行的销售方法包括拍卖，私人销售和设定日期销售。您选择的方法将取决于您的策略和偏好。

拍卖会

拍卖是一种相当流行的财产买卖方法。由于潜在买家之间的竞争和产生的紧迫感，拍卖有时会导致房产价格上涨。

私人条约或要价

私人条约意味着你为你的房产设定一个要价，然后接受买家的报价。私人出售对买家来说可能更有吸引力，但它通常比拍卖或设定日期出售的过程更漫长，因为它不会产生和拍卖同样的紧迫感。

固定日期销售

设定日期销售往往在较低的市场中很受欢迎。在发布广告和展示房屋之前，您与您的房地产经纪人决定一个价格范围。然后，代理邀请潜在的买家对该物业提出正式报价，必须在某个日期之前提交。在有关日期之后，代理人会收集所有的报价，并将它们提交给你。你可以选择最高的报价，与最高出价者开始谈判，或者如果出价低于你想要的价格，你可以再次展示房产。

为您的房屋进行估价

您的房产价值是由许多因素决定的，其中包括：

• 目前的房地产市场状况。
• 利率和买家可获得的资金。
• 房产类型。
• 该地区类似房产的销售价格。

最后，市场将决定你的房产会卖多少钱，但你也需要一个对期待价格的现实的想法。一个获得现实价格的好方法是与有经验的当地房地产经纪人交谈，因为他们总是了解房地产市场的状况。征求两三个代理人的意见也是个好主意。

如果你从每个不同的代理那里得到完全不同的价格，而你不确定哪一个更准确，你总是可以选择委托一个有执照的房地产估价师，他可以客观和独立地评估你的房子值多少钱。

挑选房产中介

你应该关注代理人身上的这些东西包括:

• 他们对满足您需求的意愿和愿望。
• 他们有能力坚持您的要求，而不是将他们自己的要求强加于人。
• 过去服务过的客户提供了良好的推荐信和口碑广告。
• 对您的房产所在地区的了解。
• 了解您可能能够出售该房产的价格区间。
• 承诺在讨论市场和您的个人情况时保持诚实和透明。

寻找和研究代理是一个使用互联网和你的社交网络的问题。有很多网站可以让你看到在你的区域有哪些代理在工作。一旦你有了这个列表，你需要通过检查他们的网站，博客，论坛和客户的任何评论来研究他们。

在与代理见面之前，一定要提前准备好你想问的问题清单，因为这将使你的任务更加轻松。如果中介要求在你家见面，也不要担心。这可以让他们看到和评估的财产，并得到一个很好的想法，他们可以帮助你。这是代理应该免费做的事情，并不是你要接受他们服务的承诺。

在你们的会面之后，你可以决定哪个代理是最合适的，然后是起草协议的时候了，协议将包括你将支付多少费用，以及一旦房产出售，你可能需要支付的其他费用。

营销您的房产

推销你的房产是很重要的，因为这是把它推销给买家的唯一途径。一个好的营销计划并不需要花费一大笔钱，但是一点点的投资是必须的，以确保你得到最好的结果。让我们来看看房产的一些营销方式。

在线广告：统计数据和事实

你可以使用许多渠道来宣传你的房产，而正确的组合是至关重要的。然而，值得注意的是，86%的人在寻找房产购买时使用互联网，这使得网络广告非常重要。

澳大利亚最大的房地产销售网站是www.realestate.com.au。大多数房地产经纪人会在这个网站上列出待售房屋。其他人也可能选择在www.domain.com.au或www.homehound.com.au等其他网站以及他们自己的公司内部网站上列出房产。这样做是为了增加曝光和最大限度地增加可能会看到这处房产的人数。

房产的广告时间表

为了确保你的房产在不超出预算的情况下获得最大的曝光率，你需要创建一个符合你需求的广告时间表。你还应该考虑其他因素，比如你的房产在市场上的天数，你所在地区还有哪些房产待售，以及你的房产价值多少。

是否应该使用视频来销售我的房产

利用视频销售房产是吸引更多潜在客户的好方法，也是让你的房产脱颖而出的好方法。一些大型房地产网站允许你在网站上发布视频。然而，对于那些不提供此功能的网站，你总是可以在YouTube上发布视频，并附上链接。

视频会让买家更好地了解你的房产。这是一个接触目标市场的好方法，对你出售房产很有帮助。

展示你的房产

你的房产必须在你投放市场的那一刻就呈现出最好的一面。所以，要想做一个成功的展示，请记住以下几点:

• 房产路边的吸引力：拔掉杂草，添加一些漂亮的盆栽来改善你的房产外观。房屋的正面必须看起来很有吸引力，因为那是潜在买家看到的第一件事。
• 让光线进来：确保每次观景前窗户都闪闪发光。窗户越干净，光线就越多，房子看起来就越好。
• 减少杂物：这个想法是为了让潜在买家能够想象他们在房子里拥有的东西，所以不要弄得乱七八糟，确保一切都很整洁。清除杂乱也会让房间看起来更大。
• 设置场景：你想让你的家尽可能的有吸引力，如果这意味着用家具布置场景来获得恰到好处的外观，让买家进门，那么这正是你应该做的。这是一种让你的家焕然一新的方式，可以让感兴趣的人变成买家。
• 维修：如果有坏掉的灯泡或漏水的水龙头，一定要修好它们。事实上，确保所有你推迟了一段时间的小修理都得到了妥善处理。用一点油漆就可以使木器焕然一新，消除磨损和刮痕。如果你把基本的维护工作做好了，就会降低买家发现问题的可能性。
• 新鲜的空气：尽力消除那些难闻的气味，比如烟雾或宠物的气味。打开窗户，放上一壶新鲜的咖啡，摆上一些新鲜的鲜花，让这里尽可能地吸引人。事实上，可以考虑烤一批饼干，因为烘烤的味道会在本能的层面上和人们说话，让他们想到家，这正是你希望潜在客户看到你的房产的方式。
• 让你的家更有魅力：确保室内温度与室外天气相适应，让你的家更有魅力。如果天气热，打开空调或风扇。如果天气冷，就把暖气打开。你想让人们感到舒适，你想让他们想留下，永远不离开。

拍卖当天

虽然到了拍卖日你可能会很焦虑，但如果你了解这个过程，你就能放松下来。所以，这就是当天的流程。

• 拍卖日前一天：拍卖很快就会结束，这就是为什么你必须与你的经纪人敲定所有细节，包括当天的事情如何进行。因此，你需要确保设定底价，你还需要决定是否通过你的代理人进行卖家竞价。这些决定会产生法律后果，必须加以明确。
• 拍卖当天：法律规定，代理人必须在拍卖程序开始前至少半小时展示与房产有关的文件。拍卖师首先要做的是宣布一些细节，如一般适用于拍卖的州法以及本次拍卖的规则，其中包括是否会利用卖家出价和共有人出价。
• 开标：拍卖师将要求开价，并将设定所有出价必须增加的水平，如5000澳元的增价。人们可以尝试出其他更小或更大增量的竞价，但是否接受竞价由拍卖师决定。
• 成交：当出价达到底价时，该房产正式被视为 “上市”，将由出价最高的人竞得。如果最高出价低于底价，没有人再出价，拍卖师会私下和你商量，问你是否要降价。当最后一个人出价后，你对价格满意，拍卖师就会宣布 “一次、两次、三次”，给参加竞拍的人再一次出价的机会。如果没有人再出价，他就会宣布该房产已经售出。
• 付款：出价最高的竞拍者在拍卖会结束后要立即交纳定金，一般为其购买房产价格的10%左右。差额在结算时支付，结算时间一般由卖家确定，一般在30、60或90天后支付。请记住，你在结算日期上越灵活以帮助买家，你就越容易出售物业。一旦双方签署了合同，并完成了任何支票和转账，交易就被认为完成了。一旦支付了购买价格的余款，该房产就被视为已售出。

房地产销售成本

房产的出售可能带来多种成本。在你出售之前，了解这些是很重要的。

• 代理佣金：房地产经纪人的佣金因州而异，按房产销售价格的一个百分比计算。佣金可以是房产售价的1-3%。
• 贷款人费用：房贷费用是常见的收费。如果你提前还清贷款，你的贷款机构可能会向你收取预付罚款或提前退出费。这因贷款而异。此外，几乎所有的住房贷款都会收取结算费用，借贷者收取结算费用来支付管理费用。预计结算费将为您带来150澳元到400澳元之间的费用。
• 转让和/或律师费：卖房需要大量的法律文书工作，因此聘请律师帮助您完成这项工作可以大大简化事务。不过，律师的工作并不是免费的。LocalAgentFinder认为，房产转让的平均成本在500澳元和1000澳元之间。
• 搬迁费用：这些费用指的是你必须花钱把你所有的物品从家里搬出来。您可以通过自己做这件事来节省一些钱，也许可以得到朋友和家人的帮助。如果您选择雇佣搬运工，费用将取决于您要从哪里搬到哪里。例如，悉尼的搬运工人每小时约为125-150澳元。这些费用可能会有很大的不同，这取决于你的房子的现有条件和你期望达到的目标。当准备出售房屋时，确保你的花费不会超过绝对需要的数额，因为你可能无法从大规模的改造中获利。

房产还未出售就需贷款买房怎么办？

出售旧房和购买新房的时间很难一致。如果您需要临时贷款来支付您购买新房产的费用，同时等待完成您的房屋销售，您可以考虑过渡性贷款。