酒吧摆脱停业的忧虑

私人和企业资本追捧首都的酒馆和蓬勃发展的地区城镇的酒馆,使酒馆行业这个受大流行病影响最严重的行业成为该国最热门的房地产市场之一。

根据专业机构HTL Property的数据,2021年财政年度有15亿元的场馆易手,创下了历史记录,本财政年度的交易步伐并没有放缓。

本周,JLL以2433万元的价格将库克角的布鲁克酒店(出租给墨尔本赛马俱乐部)出售给昆士兰的一位投资者,该公司表示,仅在9月季度就结算或出售了6.43亿元的资产。

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Stuart Taylor与JLL的同事Tom Noonan和Will Connolly一起负责The Brook的销售谈判,他说很明显,房地产投资者现在对酒吧等另类资产 “与更传统的零售投资具有同等价值”。

“对长WALE资产的需求从未如此强烈。

泰勒先生说:”投资者现在清楚地意识到,这些资产提供了强大的租户契约、有利于业主的租约和有吸引力的基础土地价值。

突出了价值的急剧上升和资本追逐资产的重量,在机构层面上,主要城市酒吧的收益率已经远远低于5%。 在城市的较小一端,私人投资者愿意以更高的利率购买–墨尔本的都铎酒店(Tudor Inn)以仅为3.8%的资本利率出售就是一个典型的例子。

“有很多私人投资者的资金在寻找新资产的家。唐-史密斯(Don Smith)说,他经营着上市酒吧业主HPI及其稳步增长的10亿元的投资组合,其中大部分是昆士兰酒吧,主要租给主要运营商Australian Venue Co.

“大多数人已经看透了短期的东西。我们还没有看到任何酒吧业主来找我们说他们处于困境。收益率反映了这一点。他们仍然很紧张,”他说。

领先的酒吧经纪人和HTL房产公司的总经理安德鲁-乔利夫估计,自全球金融危机的黑暗时期以来,该行业的房地产价值已经翻了一番,当时银行向过度杠杆化的业主催缴贷款,使许多人陷入困境。

“那时,你的酒吧的收益率为7%,这与债务成本相同。现在[即使收益率收紧],你的收益率和债务成本之间也有300到500个基点的差距。”乔利夫先生说。

这意味着酒馆业主和投资者已经能够经受住封锁的考验,并享受重新开业带来的反弹。

当被问及是什么推动了投资的激增时,Jolliffe先生说这是A级资产供需不平衡的 “神圣的三位一体”,资本的重量级洗牌–作为一个例子,西悉尼的Vineyard酒店有9个投标,HTL本月以7000万元出售该酒店–以及公司聚集和整合最高度分散的房地产行业之一。

“前五名玩家最多拥有10%的市场–我不知道有任何其他资产类别存在这种情况。

“Jolliffe先生说:”这是一个尚待整合的资产类别,成熟的资金已经意识到这一点,并且正在与成熟的资金进行竞争。

他说,投资者现在约占买家的30%,而五年前只有10%。

“他说:”这一统计数字表明,投资者资本进入市场的决心在上升,而且一旦站稳脚跟,就会迅速扩大。

投资者的目光也超越了锁定的短期痛苦,对交易中的强劲反弹充满信心(从Redcape酒店集团的盈利转机中可以看出),同时也将目光放得更长远。

Sam Arnaout说:”悉尼前几周的交易情况非常好,即使是[糟糕的]天气也没有让人们离开,”他的Iris Capital拥有并经营着该国最大的私人酒吧组合之一,包括曼利的Steyne酒店和波茨角的Bourbon。

除了众多新进入者,包括首次进入的亚洲投资者,现有的参与者,如Rich Lister的业主经营者Laundys和Justin Hemmes的Merivale集团,已经将他们的投资组合扩展到拜伦湾等蓬勃发展的区域市场。

同样高度活跃的还有基金经理Charter Hall和Moelis,他们正分别对上市投资者ALE地产集团和运营商Redcape及其超过23亿元的场馆进行私募。

诸如在澳大利亚证券交易所上市的Endeavour(由Woolworths支持)和由私人股本支持的AVC等主要运营商的出现,增加了该行业的光泽度及其稳定性。

“这些是高质量的经营者。企业租户知道如何经营酒吧。他们的管理有深度和技巧,”HPI的史密斯先生说。

这股热潮不仅仅局限于主要首都城市的大酒馆,投资也正在流入区域中心,这些中心正受益于重大基础设施项目和城市人的涌入。

由Chris Cornforth和Fraser Haughton领导并得到富裕投资者支持的基金经理和酒吧运营商Harvest Hotels以3200万澳元的价格收购了其在新州的第六家区域酒店–中央海岸的Woy Woy酒店。

“Cornforth先生告诉AFR:”我们非常喜欢在区域性城镇经营,在那里我们看到了很好的购买机会和很好的顺风。

这些顺风包括930亿元的基础设施项目,他说这些项目将人们带入该地区,并创造了繁忙的酒吧、酒店和咖啡馆。

“资本利率[收益率]较高,在区域性城镇有更好的购买机会,那里的资产往往被错误定价。

他还说,随着小型酒吧家族的出售和大型集团的进驻,区域中心正在发生整合,鉴于当地人口的增长和规模经济的发展,这种趋势对嘉实酒店有利。

“Cornforth先生说:”我们在高增长地区寻找具有良好基本收益的酒吧,并且我们可以通过团购或资本工程创造额外价值。

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