大规模的办公室回归正在进行中–而且充满了不确定性

不要过分解读本周在悉尼运球回办公室的情况。

对于企业和房地产投资者及金融家来说,办公室大流行后的未来是一个很大的不确定因素。毫不奇怪,每个人都在寻找指南针。

但悉尼结束封城的最初反应并不是其中之一。

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正如马丁-凯利本周所报告的那样,购物者已经回到了Suburbs的实体零售业,Scentre集团的Westfield中心的客流量超过了COVID之前的平均水平。

这种激增将鼓励那些三个月前还自信满满地预测基于过去一年拆迁后表现的零售业稳固回报的购物中心业主和经理。

但办公室则不同。”英威达地产集团的集团执行官迈克尔-库克说:”我在CBD,那里的人很稀少。

事实上,那些本周返回办公室的人–其中包括最近几天与我交谈过的大多数人–都热衷于走在曲线的前面。

在新州政府重新开放的路线图中,雇主应 “在合理可行的情况下,允许员工继续在家工作”。未接种疫苗的员工则需要 “在合理可行的情况下在家工作”。

那些已经回到办公室的人还克服了其他障碍。他们必须在办公桌前戴上口罩,他们必须协商公共交通,那些有孩子的人仍然没有回到学校。

管理人员面临着额外的挑战。大多数机构仍然必须就如何处理未接种疫苗的人这一棘手的问题进行谈判。

几个主要的办公室占用者正在带头实行 “无刺绣,无办公室 “的政策,包括律师事务所Gilbert & Tobin和拥有10,000名员工的德勤。

但我怀疑大多数人都在默默地希望这个问题能够消失。

其他管理人员担心悉尼重新开放后会出现更多的COVID-19病例,因此将他们的团队分开,以避免在发生感染时完全关闭办公室。

本周没有人向我提及通风、电梯和间距等管理问题。

但与其他经济部门一样,办公大楼在晚上穿梭于大楼的清洁工大军中出现了新的劳动力短缺。

“BIC ServicesCEOTony Gorgovski说:”我们并不挣扎,我们的劳动力保留率是96%,但其他人却在挣扎。

地产委员会今天的图表显示了最近的封锁是如何清空CBD的,9月份悉尼的出租率为COVID前的4%,墨尔本为6%。

假设没有进一步的大流行干扰,真正的大流行后的数字将在几个月内无法得知,当然要等到暑假之后。

新州房产委员会执行主任Luke Achterstraat预计,”工人将稳定地返回CBD,而不是涌入CBD”,他指出,在2020年的封锁之后,直到今年5月才恢复到COVID之前的68%的占用率。

“我们明白更新不会在一夜之间发生,在我们[2021年9月]的调查中,80%的受访者预测,他们将在三个月或更长时间内看到入住率的实质性增长。”

疫情过后办公室工作模式的长期指南之一是珀斯无病的CBD,那里9月的占用率仅为COVID前的76%。或者在阿德莱德CBD,9月份的占用率在高峰期上升到79%,但当更多人在家工作时,占用率下降到56%。

对我来说,未来是混合型的。

一些机构将完全退出办公室,如在纳斯达克上市的黄页出版商Thryv。其他机构,如澳大利亚电信公司(Telstra)将成为 “地点不可知”。还有一些机构将只对灵活性做出小的让步。

“是的,人们急于回到城市;但不是每周五天,”商业租户顾问Kernel Property的董事Steve Urwin说。

技术冠军Canva在8月的一篇博客文章中总结了这个问题。”我们希望创造一个环境,抓住我们所享受的远程工作的各个方面……同时也确保为我们所错过的时刻创造机会”。

知名城市学家Edward Glaeser教授本周在悉尼委员会的网络研讨会上发言时指出,在家工作可以立即提高生产力,但也会在员工学习和 “晋升 “方面付出长期成本。

这些不同的决定将需要数年时间才能汇聚成对办公空间的长期需求。

JLL在澳大利亚的资产和物业管理和战略主管Richard Fennell建议,最终占用者将需要基本的空间,然后是一些灵活的、按需提供的空间,他们将要求业主提供。

与此同时,写字楼租户也开始行动起来。

根据JLL的数据,9月份的吸纳量约为70,000平方米,遍布首都CBD,是三年多来的最高值。

在悉尼,主要的租户,如麦格理集团收回了早先放出的转租空间,有助于吸收。

租金的降低也有助于房屋的接收,通常是通过增加租赁激励措施。麦格理研究公司估计,悉尼的净有效租金–包含激励措施的数字–比其高峰期低23%,墨尔本则低14%。

“鉴于重新开放,我们预计跌幅将从这里开始缓和,”麦格理研究公司写道。”然而,即将到来的供应将抵消需求的恢复,导致有限的实质性改善。”

无论从短期还是长期来看,投资者似乎已经接受了这个未来。根据Real Capital Analytics的数据,今年的写字楼交易量–在截至9月的9个月中为155亿元–比2020年增长了88%,并且已经恢复到2015-19年的平均水平。

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