如何通过首次购房养老金储蓄计划（FHSSS）贷款买房？

它真的能帮您节省储蓄吗？

为了帮助更多的首次购房者进入房地产市场，澳大利亚政府于 2017 年 12 月在议会通过了首次购房养老金储蓄计划（FHSSS）法案。

不要与首次购房养老金账户（FHSA）混淆，养老金储蓄账户允许您Salary Sacrifise或做出非优惠供款（税后），并在提取资金时获得降低税率的回报。

由于大多数贷款机构对存款有严格的政策，您的养老金储蓄账户中的资金会算作真正的储蓄吗？

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这是真正的储蓄吗？

贷款机构希望您的存款是您持有或累积超过 3 个月的储蓄。

一般来说，他们喜欢看到定期供款存入储蓄账户。

然而，根据首次购房养老金储蓄计划，Salary Sacrifice可能是可以接受的，因为您基本上是从您的工资中定期供款。

也可接受整笔存款作为非优惠供款（税后）。

原因是您要到 2018 年 7 月 1 日才能使用您的养老金储蓄账户供款。

如果您从 2017 年 7 月 1 日开始缴款，您将持有最多 12 个月的资金，满足持有资金 3 个月的要求。

那么这和使用养老金作为储蓄一样吗？

从技术上讲，是的。

但是，您为养老金供款的资金将存放在一个单独的养老金储蓄账户中。

您无法从目前的养老金余额中提取资金。

此外，养老金储蓄账户计划适用不同的税收规则。

它是如何工作的？

从 2017 年 7 月 1 日起，首次购房者可以开始自愿提供优惠（税前）和非优惠供款，以储蓄存款。

您最多可以在两年内供款 30,000 澳元，每年供款上限为 15,000 澳元。

好处是当您缴纳这些资金时，您将获得 30% 的边际税率折扣（包括医疗保险税）。

解释一下，如果您每年收入 60,000 澳元，您的边际税率将为 32.5%（2017/2018 年的所得税税率），因此您将从中获得折扣。

从 2018 年 7 月 1 日起，您将通过您缴纳的资金中赚取利息，并且可以提取这些资金。

使用您的资金购买您的第一套房屋

您可以使用与澳大利亚税务局在线服务相关联的 myGov 帐户在线申请决定书。

决定书将有最大释放量以及详细信息，其中包括：

• 符合条件的优惠供款金额；
• 符合条件的非优惠供款金额；
• 基于上述符合条件的优惠和非优惠供款计算的相关收入金额。

银行还希望将决定书视为真实储蓄的证明。收到决定书后，请与我们的抵押贷款经纪人交谈，了解您的住房贷款选择。

这是一个弱的首次购房者政策！

首次购房养老金储蓄计划失败的最大原因是，您最多只能在两年内供款 30,000 澳元，每年供款上限为 15,000 澳元。

政府声称，该计划将提高 30% 的储蓄，但数字并不相符。

事实上，根据包括养老金行业成员在内的许多税务和金融专家的说法，与直接继续存钱到正常的银行储蓄账户相比，平均收入只会多出大约 2,500 澳元。

更不用说悉尼和其他一些首都城市的房价中位数已经达到了 100 万澳元。

购买这类房产至少需要 50,000 至 100,000 万澳元的首付，因此两年内 30,000 澳元仅够支付印花税。

会有哪些问题？

好吧，尽管优惠供款有 30% 的税收抵消，但您最终仍会因存钱而被征税！

解释一下，假设 Michael 每年收入 70,000 澳元，边际税率为 32.5%。

在第 1 个财政年度，他将 10,000 澳元工资存入他的养老金储蓄账户，并在第 2 个财政年度再存入 10,000 澳元。

如果他将这些供款存入他的正常养老金账户，他将就这些供款缴纳 3,000 澳元的税，而他的账户中只剩下 17,000 澳元。

即使养老金储蓄账户有 30% 的退税，Michael 在两年里仍然要交 1,200 澳元的税，尽管他节省了 1,800 澳元。

难道您不赚取利息吗？

是的，您确实会从您对首次购房养老金储蓄计划的供款中赚取利息。

但是，您并没有产生通常由您的养老金产生的全部投资回报。

相反，您释放的收益是使用所谓的"推定"回报率计算的，该回报率基于 90 天银行票据掉期利率 (BBSR) 加上三个百分点（根据差额利息费用）。

为方便起见，假设 Michael 的养老金每年回报率为 10%。

如果 ATO 采用 BBSR 加三个百分点，回报率可能只有 4.50%。

在 Michael 提取资金的两年后，他的最终余额可能是 16,511 澳元（包括价值 711 澳元的利息收入）。

总的来说，Michael 在这个计划下最终只赚了 2,511 澳元。

免责声明： 这不应被视为税务建议。边际税率、退税和 BBSR 税率可能会发生变化。您应该与您的帐户联系，以获取有关您的情况和工资的准确数字，并确保您遵守当前的税收和养老金法规。

有更好的选择吗？

在房价持续上涨的情况下，存入至少 5% 的首付真的很困难。

随着时间的推移，它只会变得更加困难。

就您的存款要求而言，必须至少等待 1-2 年才能获得您为首次购房养老金储蓄计划所做的供款，这简直就是沧海一粟。

与此同时，您今天可能有资格获得无存款住房贷款！

到目前为止，最受欢迎的无存款选项是担保人贷款，但我们也是礼品存款方面的专家。

我是否有资格获得 FHSS？

如果您符合以下规则，您将有资格从 2018 年 7 月 1 日起（适用于 2017 年 7 月 1 日以后的供款）释放最多 15,000 澳元的自愿供款：

• 您必须年满 18 岁。
• 您以前从未使用过 FHSSS。
• 您从未在澳大利亚持有过不动产权益或土地租约。

请联系澳大利亚税务局（ATO）申请养老金储蓄计划。

这包括空地吗？

包括，只要您在 12 个月内签署建筑合同。

如果您符合此标准，您可以向澳大利亚税务局（ATO）专员申请加入该计划。

我是否必须证明我正在购买房产？

从 2018 年 7 月 1 日起，您将可以提取您的计划供款，届时您将有 12 个月的时间来签订购买或建造住宅的合同。

如果 ATO 要求，您可能需要提供已签署的销售合同和入住证明证书的副本。

您还需要在购买房产的前 12 个月中的前 6 个月内入住该房产。

如果我还不能搬入该房产怎么办？

占用房产的时间段有例外，例如在施工的情况下。

从购买这块土地到您的房屋完工，需要 12 个月以上的时间，因此 ATO 可能会接受这一点。

但是，您必须在 12 个月内签订建筑合同。

可能还有其他原因，您无法立即搬入该房产，例如在海外或与工作相关的原因。关键是要向 ATO 提供足够的证据，并与您的会计师沟通。

如果我无法立即找到房产怎么办？

如果您还没有找到房产，您可以在提取资金后申请再延长 12 个月（总共 24 个月）。

您需要就此征得税务专员的许可。您的会计师应该能够为您提供帮助。

如果我无法立即找到房产怎么办？

如果您没有在前 12 个月内找到房产和/或未签署销售合同，您可以选择将释放金额重新存入养老金。

还有什么被认为是真正的储蓄？

真正的储蓄很复杂，每个贷款机构都有自己的真正储蓄政策！

除了常规储蓄外，如果以下各项加起来超过购买价格的 5%，则被认为是真正的储蓄。

对于 600,000 澳元的房贷，这些相当于 30,000 澳元：

• 持有 3 个月的定期存款。
• 持有 3 个月的股票或管理基金。
• 房地产的房屋净值（因贷款机构而异）。
• 如果您在过去 3 个月内一直租房，则可能会有一些例外情况。

注意！

一些银行要求 6 个月的储蓄历史，而一般要求 3 个月。