借款人将房屋资产作为十亿元的储蓄银行

房主们正在利用不断上升的房产价值和增加的资产来增加他们的抵押贷款，去年增加了近930亿元，用于装修、汽车和房地产投资，或用于支持挣扎的小企业。

根据政府的统计数据，在6月份，房贷充值飙升至约100亿元，或约17％，与去年同月相比，自住者的贷款增加了近30％。

房贷经纪人说，由于全国主要的房地产市场公布了两位数的百分比增长，利率处于历史低位，以及兴致勃勃的投资者竞相抬高价格，充值活动一直在蓬勃发展。

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大多数贷款机构已经用充值贷款或补充贷款取代了传统产品，如信贷额度，用房产资产作为担保。信贷额度受到了抨击，因为借款人有可能重新计算还款额，而不是在一段时间内偿还贷款。

“房贷经纪人Advanced Finance Solutions的总经理安妮塔-马歇尔（Anita Marshall）说：”对许多借款人来说，这已经失去了控制，因为他们只偿还利息而不是本金。

大多数贷款机构已经用增额房贷取代了它们，通常是根据房产中可利用的资产数量和借款人的还款能力提供的新贷款。

但并不是所有的住房贷款都可以使用。例如，澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank of Australia）是全国最大的贷款机构，在不破坏原始合同的情况下，不允许为固定或保证利息的住房贷款进行充值。

这将导致昂贵的 “提前调整还款”，或打破费用，加上打破固定利率的行政费用。此外，还有新贷款的设立费，通常约为300元，加上每月的贷款服务费。

贷款的利率也各不相同，因此需要货比三家，以获得最佳交易。RateCity的研究主任Sally Tindall说，充值贷款的平均利率约为2.6%，而个人贷款的利率约为5.8%，信用卡的利率超过17%。

但是，那些增加贷款用于度假，或新车的人，应该尽量快地还款，以避免额外的费用。”如果你在很长一段时间内还钱，那么你最终可能会支付更多。贷款的最终成本在很大程度上受到贷款期限的影响，”廷德尔说。

例如，为购买一辆50,000元的汽车，在五年期限内支付的总利息将从5.8%的无担保贷款的约7762元到2.65%的附加贷款的约3400元。但是，将贷款期限延长至15年，所支付的总利息将跃升至超过10,600元。

贷款热潮的基础是房地产价格的飙升，在过去两年中，房地产价格的飙升提高了业主的资产，削减了贷款与价值比率，增加了他们获得更多债务的资格。

在全国范围内，平均而言，一个自住者在2019年7月用20%的存款购买了一套中位数价格的房子，在30年的贷款期限内支付本金和利息，他的资产增加了170%，或超过18万元。该分析是基于CoreLogic的全国房价中值。贷款与价值比率已从80%下降到59%。

在悉尼，同期的房产中值从86.5万澳元跃升至125万澳元，上升了约39.3万澳元。资产净值上升了约242%，即41.8万元。贷款与价值比率（LVR）从80%下降到53%。

墨尔本的房产中值从约71万澳元上升到94.6万澳元，上升了约23.6万澳元。资产净值上升了约180%，LVR从80%下降到58%。

除了为现有贷款充值外，借款人还可以利用较低的LVRs来寻找提供更好条款和条件的新贷款机构。

最低的浮动利率，如Reduce Home Loans的1.77%的标题利率，或Homestar Finance的1.79%，需要至少40%的存款。其他主要贷款机构，包括Westpac、圣乔治银行、麦格理银行和昆士兰银行，都为30%至40%的存款提供折扣。

“Foster Ramsay Finance的负责人Christopher Foster-Ramsay说：”你拥有的资产越多，与现有贷款机构谈判获得更好利率的机会就越大。”贷款机构热衷于保留他们的好客户，”他说。”每个申请都是不同的，但如果借款人有良好的还款记录，并有证据表明可以保持这种记录，就有可能在利率上降低20或30个基点。”

一些贷款机构，如Athena Home Loans，随着贷款的偿还，自动降低利率。另外，以小额存款购买并使用担保人–提供额外担保的人–的借款人可以在LVR低于80%时将其从贷款中删除。

围绕封锁的持续不确定性意味着许多贷款机构正在收紧贷款条款和条件。例如，在ASX上市的非银行贷款机构Resimac正针对维州和新州的借款人，强制询问大流行病如何影响他们的收入，或解释为什么没有影响。

其他贷款机构，如Suncorp，一直在提高浮动利率和固定利率的比较利率–或包括费用和收费在内的实际借贷成本，最高可达20个基点。