全款还是贷款？澳洲房产财务杠杆详解

全款买房还是贷款买房：哪个更有利？

考虑到负债时可能出现的复杂情况，用全款购买投资性房地产显然比贷款买房更符合逻辑。但是，如果您没有事先留出资金，那么您可能很难维持生计。

申请房贷可以让您享受拥有自己房产的快乐，而且在需要的时候还能取出钱来!

我应该全款买房还是贷款买房？

选择全款还是贷款购买投资物业归根结底就是一件事，即您当前的财务状况。

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如果您的财务状况不佳或您正处于财务的艰难时期，那么建议您申请房贷。

为什么我应该考虑获得房贷？

投资房地产是高度杠杆化的。这意味着它可以让您以最少的资金来放大您的潜在回报！

假设您只为了借入房产价格的 80% 而获得利息，并将所有资金留在一个对冲账户中。实际上，您无需支付 LMI，也不会欠任何东西。最重要的是，您仍然可以在需要时提取资金。

然而，把钱用于其他事情，意味着你将有一笔可免税的房产贷款。请与您的会计师讨论针对您的情况的具体税务建议。

房贷的好处

毫无疑问，买房无疑是你一生中最大的一笔交易。对于许多人来说，如果没有房贷，是不太可能购买房产的。

通过房贷购买房产的一些好处包括：

• 负担得起的房屋所有权：
  • 投资住房贷款允许你在一段很长的时间内偿还你的贷款，通常是25-30年。因此，您可以更容易管理您的每月还款，也更容易负担得起房屋的所有权。
• 具有成本效益的借贷款机构式：
  • 房贷的利率通常低于其他形式的借贷。只要您符合贷款机构的标准，您甚至可以有资格获得购买现金返还、一系列折扣和赠款。
• 随时可用的资金：
  • 通过将您的资金存入对冲账户，您可以在最需要的时候留出资金！

如果我用现金购买房产怎么办？

对高收入的人来说，用现金购买房产可能是合理的。尽管如此，了解现金购买的缺点可能会帮助您避免未来的财务挫折。

全款购买房产的优势

当你可以用现金购买房产，而且财务状况稳定时，那就去买吧！

通过支付所有现金购买房屋：

• 您将免除债务和租金：
  • 房贷是您可以拥有的最大债务。贷款的偿还也会占到你每月支出的很大一部分。相反，你可以把这些钱转用于储蓄和投资，以获得更高的回报。
• 您将拥有可用的净资产：
  • 如果你在财务上遇到困难，你可以通过房屋净值贷款或信贷额度来利用你的房屋净值。
• 你会有一种安全感和所有权感：
  • 由于你已经完全拥有该房屋，即使你失去工作或遇到财务紧急情况，你也能确保你有一个地方可以居住。

全款购买房产的缺点

虽然全款购买房产听起来更明智，但如果你不办理房贷，你也会错过一些好处。这就是为什么大多数借款人不知道是以全款还是贷款的方式来购买他们的房产。一般来说，全款购买房产意味着：

• 您将失去财产的流动性：
  • 全款购买房产意味着失去房产的流动性。这意味着如果您需要，您将无法动用您的资产来赚钱。当然，你可以针对你的房产申请房屋净值贷款，但它也有缺点，包括费用和借款限额。
• 您将失去财务杠杆：
  • 如果你借钱买了一套房子，只要房子增值，潜在的回报就会高得多。例如，你为一处价值40万澳元的房产付了20%的首付，而这处房产后来增加了10万澳元。你将在8万澳元的首付上获得10万澳元。这意味着你的回报率将在125%左右，这比你用现金购买房产高出了100%。
• 你将把你所有的现金绑在一个资产类别上：
  • 如果您计划将大部分积蓄用于购买房产，那么您可能无法投资于其它资产。通过获得房贷，您不仅可以投资房地产，还可以投资股票或任何其他形式的投资。

免责声明： 上面提到的例子过于简单，忽略了偿还贷款和税收减免等因素。请仅将其视为一般性建议。建议您咨询您的会计师以获得专业的财务建议，以了解您应该用现金还是房贷购买。

投资贷款如何运作？

澳大利亚税务局（ATO）最近做出的改变，使许多银行和贷款机构限制了他们的投资贷款账户。

尽管如此，只要您满足他们的要求，有些贷款机构就可以批准您的房贷申请。

我可以借多少钱？

根据您的情况，您可以借用：

• 房产价值的 85%：
  • 当您借款高达购买价格的 85% 时，您可能有资格享受利率折扣并免除贷款机构房贷保险 (LMI)。
• 房产价值的 90%：
  • 虽然许多银行限制了他们批准的 90% LVR（贷款价值比）贷款的数量，但您仍然可以在非银行贷款机构的帮助下借入该金额。
• 房产价值的95% :
  • 借入 95% LVR用于投资房产通常适合财务状况良好的人。
• 房产价值的97％ ：
  • 如果你向专业贷款机构申请，你可能有资格获得97%的LVR。97% 的投资贷款允许您将LMI的成本资本化到您的贷款中，从而可能节省数千澳元的前期成本。

哪些房产类型是可以被接受的？

并非所有房产都被银行接受。要被银行接受，房产需要满足某些贷款标准，例如：

• 房产应为标准单元方、房屋、联排别墅或土地和建筑。
• 居住面积应大于50平方米。
• 房产应处于良好状态。
• 房产应位于需求旺盛的位置。

我有资格获得投资贷款吗？

投资贷款被认为比标准住房贷款风险更高。

因此，投资贷款的审批标准相对复杂，特别是如果贷款机构需要考虑富杠杆收益来批准您的可偿还性（如果您能负担得起贷款）。

作为一般规则，您需要拥有强大的财务状况才能获得资格。

获得投资贷款的批准

您可能有资格申请投资贷款，前提是：

• 您有 5% 到 10% 的真正储蓄。
• 您拥有其他房产的股权，以防这不是您的第一个投资房产并且您借入的LVR超过 90% 。
• 你有良好的的信用记录和信用评分。
• 你有一份稳定的工作。

这对我来说是合适的贷款吗？

投资贷款适用于想投资房产但没有足够资金的人。

投资者通常是专业人士，他们的应税收入很高，而且财务状况非常好。

基本上，如果您的财务状况良好并且您已经了解房地产投资或已经在建立您的房地产投资组合，那么95% 的投资贷款是适合您的。

如果您的财务状况不佳，那么投资贷款对您来说不是正确选择，因为这些贷款相当昂贵，而且您的投资回报很少或没有回报。

现金或房贷常见问题

什么是负扣税？

负扣税是指您借钱投资房地产，但最终在年底亏损。这通常是因为您的利息和运营成本超过了您的投资收入。然而，你可以申请净损失作为你收入的税收抵扣。

作为投资者，您可以尽早进入市场，增加投资收益，以支付成本中。

这一策略适用于任何获得高应税收入的投资者，因为资产的持有成本通常被资本收益和税收优惠所抵消。

与房地产投资相关的持续成本是多少？

拥有房产后，您需要支付某些费用，例如：

• 费率：购买房产时，您可能需要支付所有市政费，例如水费和其它税费。
• 维护成本：您将承担与维修、更换或常规物业服务（如管道、虫害控制和其他需要注意的物业服务）相关的任何费用。
• 税费：如果您要投资公寓或分契产权，那么您可能需要向使用资金支付维修和保养费用的物业管理支付费用。
• 利息：投资贷款的利息以及本金非常昂贵。
• 保险：为财产以及固定装置或其他物品的任何损坏风险投保是一个明智的主意。
• 代理费：如果代理负责监管房产，您需要向他们支付管理您的房产的费用。

您知道一些贷款机构为购房者提供购买现金返还吗？这可以帮助您在购买房产时抵消一些成本。

我可以用投资贷款做什么？

你可以使用投资贷款来投资几乎任何东西，只要它们是合法的并且你能负担得起。

通常，您可以使用投资贷款来投资房地产、股票、管理基金、期权或业务。