抵押忠诚税是否已成为过去？

根据储备银行（Reserve Bank）的数据，自今年年初以来，新贷款客户的平均利率仅比现有贷款客户低 0.1 个百分点。贷款机构通常会为新客户提供比现有客户更优惠的利率，以吸引新客户，但数据显示，新客户获得的折扣已经减少。新客户和老客户支付的利率之间的差额通常被称为 “忠诚税”，意思是忠于自己银行的客户支付更多的钱，而那些货比三家的客户则得到更低价格的回报。但是，由于利润率面临压力，银行变得更加注重留住老客户，而不是吸引新客户，为了留住借款人，银行提供有竞争力的利率，甚至与通常为新客户保留的介绍性利率相匹配。忠诚税的规模在利率上调周期开始时不断扩大，当时贷款机构试图吸引新客户，要么滚出固定期限房贷，要么寻求更好的交易。2022 年底，在RBA连续四次上调双倍利率打击借款人之后，新贷款利率与未偿还贷款利率之间的差距拉大到 0.51 个百分点。AMP 投资策略主管兼首席经济学家谢恩-奥利弗（Shane Oliver）认为，这种差距的缩小反映了房贷战争的缓和。”我们经历了房贷市场竞争激烈的阶段，”他告诉 .au。”然后，银行会撤出，因为这会对他们的利润率产生不利影响。这有时是迫于股东的压力。””我认为收窄的原因是对市场份额的追求有所减少，银行重新将重点放在了净息差上。”四大银行在本月早些时候公布的半年财报中均称净息差缩水，并将其归因于住房贷款的激烈竞争。

NAB首席财务官内森-古南（Nathan Goonan）表示，随着贷款市场竞争压力的减缓，净息差的下降速度已经放缓，但他指出，预计住房贷款仍将保持高度竞争。根据RBA（RBA）的数据，自2022年5月以来，现金利率上升了425个基点，而未偿还贷款的平均利率上升了353个基点，相比之下，新贷款的平均利率上升了387个基点。Mortgage Choice经纪人大卫-瑟蒙德（David Thurmond）表示，未偿还贷款的利率上升幅度较小，这表明贷款机构正在努力留住现有客户，因为这些客户越来越喜欢货比三家。他告诉.au：”现在银行更难发放新贷款了，因为借贷能力非常紧张，””银行在留住现有客户方面更加积极了。

“再融资活动在去年 7 月达到顶峰，根据澳大利亚统计局的数据，当时的再融资总额达到近 215 亿澳元。再融资高峰期正值’固定利率悬崖’高峰期，成千上万的借款人从即将到期的固定利率转为更高的浮动利率，许多人四处寻找更好的交易。

自那时起，再融资大幅下降，今年 3 月的再融资贷款额约为 160 亿澳元，比去年同期减少了约 25%。奥利弗先生说，再融资活动从去年的高峰期开始下降，反映出许多借款人已经与贷款机构谈妥了折扣，再融资的可行性降低。PropTrack 高级经济学家保罗-瑞安（Paul Ryan）说，尽管过去一年的活动有所减少，但与当前利率紧缩周期之前相比，仍有更高比例的借款人在进行再融资。”再融资仍处于非常高的水平，因为人们继续放弃固定利率，并对不断变化的利率做出反应。瑟蒙德先生说，有记录以来最急剧的利率紧缩周期意味着借款人比以往任何时候都更清楚他们的贷款要花多少钱。”因为我们已经经历了两年的竞争性加息，而且媒体几乎每天都在报道通货膨胀和潜在的加息，所以每个人都非常清楚自己的处境，”他说，”这不像过去，你可以设定并忘记。奥利弗先生说，贷款机构注重留住现有客户，这意味着借款人如果向银行施加压力，就有可能获得较低的利率。”忠诚税仍然一如既往，人们需要意识到这一点，”他说。””银行不太可能改变他们向你收取的利率，除非你向他们施加压力，至少给他们打个电话，或许威胁他们去别的地方。””只有当你质疑自己的忠诚度时，他们才会采取行动。Thurmond先生说，一些借款人会通过告诉贷款机构他们正在四处寻找更好的交易，成功地协商到一个小幅的利率下调。”但要获得大的折扣，你需要通过再融资程序，并触发他们的保留团队，”他说。他说，对许多人来说，再融资仍然是一种选择，但借款人需要获得足够低的利率，这样节省下来的钱才能抵消转换贷款的费用，这些费用可能在 700 元到 1000 元之间。”你需要支付解约费、产权费和登记费，所以我至少需要在第一年证明我们能够支付这些费用。由于家庭现金流面临压力，瑟蒙德先生说，换成较低的利率并不是唯一的解决办法，尤其是当更换贷款机构并不能解决问题时。”我们正在进行债务整合，或将贷款期限从 20 年延长到 30 年，这样人们需要偿还的贷款就会减少。””尽管利率可能是一样的，但我们为他们节省了现金流。”在某些情况下，房产价值的上升可能意味着拥有更多资产和更低贷款价值比的借款人可以获得更低的利率，但他强调，专家的帮助可能会比自己动手获得更好的结果。”市场太复杂了，你需要一个有经验的人跟你谈谈，然后说’你在现有银行的利率非常好，就留在那里吧’或者’草总是更绿'”。