无法快速解决住房危机：RBA

澳大利亚储备银行首席经济学家萨拉-亨特（Sarah Hunter）周四在霍巴特举行的一次活动上表示，由于 “完美风暴 “带来的挑战阻碍了建筑业的发展，房价和租金将在一段时间内继续上涨。”亨特女士说：”在度过了大流行病造成的暂时性混乱之后，建筑业目前正面临着需求疲软的局面–人均住宅批准量创下了十年来的新低。”换句话说，一些市场参与者已经推迟了项目，或者决定不开工，因为与项目回报相比，建筑成本相对较高。”即使房地产价格和租金上涨，许多项目仍然不可行，因为自2019年底以来，建筑材料和劳动力成本已经飙升了近40%。另一个障碍是融资成本增加，官方现金利率在不到18个月的时间里从0.

1%升至4.35%的13年高点。虽然亨特女士承认这不是影响建筑项目是否堆积如山的唯一因素，但她表示，由于住宅建筑项目的资金来自债务，较高的利息成本正在抑制新的住房供应流。PropTrack经济研究总监卡梅伦-库舍（Cameron Kusher）表示，利率预期的变化意味着这种情况不太可能在短期内改变。就在几个月前，市场定价还显示今年 9 月有望首次降息，但现在已经推迟到 2025 年 7 月。

“由于季度通胀强于预期，再加上年中开始的减税政策，我认为今年不太可能降息，很可能已经推迟到 2025 年，”库舍先生说。最新的消费者物价指数（CPI）比预期高出1%，年通胀率达到3.6%。

根据目前的预测，RBA认为通胀率要到明年年底才会回落到目标区间内，但令人惊讶的是，财政部的新预测现在预计，由于本周的预算，通胀率可能会更快回落。财政部长吉姆-查默斯（Jim Chalmers）表示，300 澳元的电费退税和增加房租补贴等措施将 “直接降低总体通胀率”，使通胀率在圣诞节前回到RBA 2-3% 的目标范围内。汇丰银行（HSBC）首席经济学家保罗-布洛克斯汉姆（Paul Bloxham）表示，虽然这些措施将 “机械地 “降低能源和房租成本，从而降低这些产品的通胀率，但消费者可能会将这些差额消费掉，然后再部分抵消。”布洛克斯汉姆先生说：”虽然这些措施可能会[机械地]降低这些产品的通胀率–租金和电价–但我们预计，这些补贴对家庭可支配收入的促进作用，以及个人所得税削减对可支配收入的大幅促进作用，将使消费者支出增加，这将支持基本通胀率，而不是降低通胀率。他说，今年 “不太可能 “降息，预计顽固的通胀将阻止RBA至少在明年第一季度之前采取行动，”有可能需要更长的时间才能实现降息”。Kusher 先生说，对许多家庭而言，能源退税是对昆士兰等州政府宣布的类似措施的补充，昆士兰的家庭将获得 1000 澳元的能源信贷，西澳的家庭将获得 400 澳元的能源信贷。Kusher先生说：”虽然退税将降低能源成本和能源成本通胀，但对于一部分获得这些退税的家庭来说，他们在电费上少花的300澳元（或更多）将意味着他们在其他方面多花了300澳元。””当然，一些家庭会选择不花这笔钱，但低收入家庭很可能会花这笔钱，这很可能会导致其他方面的支出通胀水平上升。

“尽管更新了通胀预测，但经济学家和市场在何时首次降息的问题上没有任何动静。

四大银行的经济学家预计首次降息将在今年 11 月，而金融市场则预计在明年年中。”从住房的角度来看，我怀疑很多业主和购房者都预计今年会降息，而降息的推后可能会改变业主的出售意愿–或者说他们可能不得不出售–以及购房者的购买意愿。”与此同时，亨特女士表示，供需失衡将继续给租金和房价带来压力。她说：”需求压力以及租金和房价的上涨压力将持续存在，直到新的供应量上线。”她说，RBA商业联络计划的反馈表明，潜在需求的强劲正在鼓励一些开发商以新的供应量来应对，而联邦和州政府简化审批和建筑流程的举措也将降低成本，最终将提升供应量。”但这不会一蹴而就，”她说。”与此同时，我们预计住宅建设活动仍将相对低迷。