当银行拒绝时，”被掏空 “的房产投资者会使用超级账户

总部位于悉尼的投资者 Joe Ciardi 和 Gianna Ciardi 在个人借贷能力达到极限后，正在利用其 SMSF 进行借贷。

“吉安娜和我已经以个人名义购买了六处房产，所以我们已经入不敷出了。我们一直在努力创造新的净空，以便能借到更多的钱，但我们不断遇到新的上限，所以我们决定在我们的超额贷款范围内借款，”Ciardi 先生说。

“我们已经30多岁了，在我们的养老金中已经积累了相当多的现金，这些现金都投资在股票上，因此我们可以将这些股票变现，然后将其作为购买另一处房产的存款。相比个人名下的资金，我们在养老金中可以利用的现金肯定要多得多。

“在我们的经验中，房产投资被证明是最可靠、最成功的投资，因此，如果我们可以用我们的退休金来获得房产投资的房贷，为什么不呢？不这样做就太傻了。

Your Finance Adviser 的房贷经纪人 Raj Khatak 说，通过养老金借款的投资者要根据他们的养老金余额、过去和现在的缴款情况以及拟购买房产的租金收入进行评估。

他说：”这意味着借款人可以说是从零开始。他们的生活费用、房贷和个人收入都不会被考虑在内，”他说。

“因此，即使他们没有能力在养老金之外借款，只要满足流动性和存款要求（约为购房款的 30%），他们在 SMSF 内部借款时也有可能获得房贷资格”。

根据澳大利亚税务局的最新数据，目前有 60 多万个自我管理基金，管理着总计 9140 亿澳元的资金。

除最小的基金外，财产平均约占所持资产的 20%。

余额在 20 万至 200 万元之间的基金大多依靠有限追索权借款安排为资产购买提供部分资金。在这种情况下，几乎所有购买的资产（97%）都是房产，其中一半以上是住宅房产。

房地产投资者、房地产投资咨询公司 Freedom Property Investors 联合创始人斯科特-库鲁（Scott Kuru）说，自 2019 年以来，设立基金投资房地产的客户比例增加了一倍多。

“他说：”他们中的很多人都无法以自己的名义再借到钱，而且他们认为，由于供应持续短缺，未来 10 年房地产将比股票带来更好的回报，因此他们正在想方设法安全地利用杠杆作用。

“与以个人名义借款相比，投资者有可能在其养老金内平均多借50万至80万元，这取决于他们的养老金余额和定期缴费情况，因为贷款机构希望看到流动性。”

房贷经纪公司 Mortgage Pros 的主管 Russell Munfaredi 说，自我管理养老基金贷款机构收取的利率通常比主流房贷高出 1%左右，但该行业正变得越来越有竞争力。

“他说：”我们看到越来越多的二级贷款机构进入 SMSF 领域，因此竞争变得越来越激烈，这意味着只要满足存款和流动性要求，借贷就会变得更便宜、更容易。

但 SMSF 协会CEO Peter Burgess 警告说，虽然没有分散投资的法律义务，但 SMSF 受托人在制定投资策略时必须考虑分散投资，以确保基金的流动性。

“他说：”他们不能把所有鸡蛋都放在一个篮子里，所以他们的基金中不能有百分之百的房产，还必须有现金。

“只要符合他们的投资目标，并考虑到缺乏红利所带来的风险，没有任何规定反对在他们的基金中拥有相当大比例的房产”。

CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示，2 月份投资者贷款在所有贷款中所占的比例猛增至 36.1%，远高于 34% 的十年平均水平。

“她说：”租金收益率的上升，加上对住房价值可能上升的预期，以及租赁市场在较长时间内保持紧张，可能会吸引更多投资者重返市场。

牛津经济研究院（Oxford Economics）预测，在利率降低、需求旺盛和供应短缺的推动下，未来三年全国房价将上涨 20%。

CoreLogic 的数据显示，在过去的 12 个月里，尽管利率上升，但房屋价值仍攀升了 8.8%，创下历史新高。同期，要价租金飙升了 11%，租金收益率上升了 3.6%。