房价四年翻番的Suburbs

PropTrack的数据显示，尽管经历了大起大落，但澳大利亚几乎所有Suburbs的房价都比四年前高，大流行病的繁荣和过去一年令人惊讶的增长在很大程度上超过了利率上升对市场造成的影响。

数据显示，在大多数Suburbs，过去四年的房价涨幅大大超过了之前四年的涨幅。

PropTrack经济学家安妮-弗莱厄蒂（Anne Flaherty）表示，大流行病期间的情况引发了一代人中仅有一次的繁荣，主要是由极低的借贷成本和生活方式的改变所推动。

“在利率大幅下降的情况下，房地产价格上涨并不奇怪。”但随着利率自那时起迅速上升并居高不下，借贷成本对价格增长的影响已经减弱，因为在人口激增的情况下，国家面临住房短缺的问题。

“我们现在的情况正好相反，不仅利率上升，而且远高于COVID事件前的水平，”弗莱厄蒂女士说，”购房者的需求超过了待售房产的供应量。”弗莱厄蒂女士说：”这意味着利率的影响没有过去那么强烈。”高借贷成本非但没有阻碍购房者进入市场，反而改变了购房者的行为，助推了房价相对更实惠地区的房价增长。”随着许多地方的房价创下历史新高，利率仍然高得令人难以置信，越来越多的购房者被挤出了许多不同的Suburbs，”弗莱厄蒂女士说，”更多的购房者将目光投向了那些更实惠的地区，这就增加了需求。

弗莱厄蒂女士说：”尽管最初人们担心大流行病会使市场严重崩溃，但随着利率降至创纪录的低点以支撑经济，房价也随之飙升。”利率处于难以置信的低水平，这大大提高了借贷能力，”弗莱厄蒂女士说，”更多的时间待在家里使人们能够重新评估自己的住房和生活方式，家庭储蓄率的激增也进一步提高了预算。她说：”从根本上说，这让人们有了更多的钱来为他们想要的生活方式提供资金。”价值的大幅提升让一些房主变成了百万富翁，而随着远程办公将数百万人从办公室中解放出来，澳大利亚地区成为了中心舞台。”没有了靠近实际工作空间的束缚，人们开始把目光投向更远的地方，”弗莱厄蒂女士说。这就是为什么我们真的看到了向区域地区的推动。”大量 “换树人 “的需求导致首府以外的Suburbs和城镇的房价出现创纪录的增长，但房价上涨这把双刃剑将许多当地人拒之门外，因为套现的城市买家买下了房产。但是，随着大流行病的减弱和高通胀的影响，经济强劲反弹，利率从 2022 年 5 月开始上调了 13 次，随着住房贷款偿还额的激增，借贷能力降低了约 30%。虽然市场降温，需求减少，待售房产减少，但低迷的持续时间并不像许多人预测的那样长，在该国的一些地区，房价根本没有下跌。尽管利率居高不下，但强劲的人口增长和住房短缺给房价带来了上涨压力，到2023年底，澳大利亚的房价中位数创下了新纪录，超过了利率上调前的最高点。阿德莱德在全国前十名中占据了主导地位，伊丽莎白北区（上涨151%）、达沃伦公园（上涨142%）和史密斯菲尔德平原（上涨132%）的房价翻了一番还多，而四年前这里的普通住宅售价还不到20万澳元。在附近的索尔兹伯里（Salisbury），Unit价格上涨了 83%。阿德莱德房地产经纪人兼 Edge Realty 负责人迈克-劳（Mike Lao）说，该地区房价的飙升最初是由寻求稳健回报的投资者推动的，他们只需花费很少的资金。

“最近，出租物业的短缺鼓励了更多的首次置业者进入市场，他们被高借贷成本下的实惠价格所吸引。

“这里的价格仍然实惠，而且物有所值，每个人都想入手，”劳先生说，”我们的价格仍然比阿德莱德的中位数低几十万。”在珀斯，卡米洛（Camillo）（上涨了114%）和阿玛代尔（Armadale）（上涨了105%）等经济实惠的Suburbs四年前的房价也在20万澳元左右，但大多数表现最好的Suburbs现在的中位价在40万澳元至50万澳元之间。各州的区域性地段也表现出色，尤其是昆州的沿海地区，房价在过去四年里上涨了一倍多。在阳光海岸，库伦山（Mount Coolum）的房价在过去四年里上涨了113%，库伦海滩（Coolum Beach）的房价上涨了100%。

Richardson and Wrench Coolum Beach公司的房地产经纪人马克-劳勒（Mark Lawler）说：”与努萨（Noosa）、阳光海滩（Sunshine Beach）和穆鲁拉巴（Mooloolaba）相比，我们的房价长期以来一直被低估。””我们的海滩非常纯净，但我们的房价仍然相对低廉。”黄金海岸（Gold Coast）Suburbs的房价也翻了一番，如希望岛（Hope Island）（上涨103%）和比格拉沃特斯（Biggera Waters）（上涨97%），而主海滩（Main Beach）的单价上涨了83%。

在维州地区，Warracknabeal（上涨 105%）、Terang（上涨 98%）和 Myrtleford（上涨 93%）的房价飙升，而新州的一些地区城镇和Suburbs的房价也达到了三位数的增长率，包括 Ashmont（上涨 116%）、惠灵顿（上涨 114%）和 Greta（上涨 111%）。区域性地区的突出表现不仅凸显了大流行病期间区域性地区需求的激增，而且也表明了近年来高利率迫使购房者转向房屋价值更高的地区所带来的负担能力挑战。

与此同时，支持西澳大利亚采矿业的几个城镇的房产价格也出现了大幅上涨，如黑德兰港的单价在前四年下降 29% 之后，又飙升了 179%，这是因为该州最近的资源热潮导致购房需求激增。经济实惠的Suburbs也吸引了越来越多寻求强劲资本增长和高租金收益的投资者的兴趣，这种额外的需求使房价持续增长。Flaherty 女士说，高租金价格和住宅短缺吸引了投资者期待进一步增长，而低空置率则降低了投资风险。她说：”人们认识到，澳大利亚的人口正以创纪录的速度增长，而我们已经看到住宅建设速度放缓，””我们开始看到投资者活动卷土重来的原因是，投资者意识到我们正在走向一条供不应求的道路，这意味着房价可能会上涨。”东海岸首府的情况略有不同。在布里斯班，房价涨幅最大的Suburbs包括价格较高的内Suburbs，如巴尔莫勒尔（Balmoral）（涨幅94%）、新农场（New Farm）（涨幅92%）和霍桑（Hawthorne）（涨幅90%），以及伊普斯维奇（Ipswich）Suburbs，如河景（Riverview）（涨幅100%）和北部外Suburbs，如上卡布尔图尔（Upper Caboolture）（涨幅96%）。在悉尼，增长最强劲的Suburbs包括东部的高价Suburbs，如多佛尔高地（增长 97%）和沃克鲁兹（增长 80%），但大多数表现最强劲的Suburbs都远离市区，包括南部的西尔凡尼亚沃特斯（增长 95%）、北部的湾景（增长 77%）以及西部的卡登斯（增长 85%）和莱平顿（增长 84%）。Flaherty女士说，优质Suburbs的强劲增长可能是由于超优质Suburbs住宅的稀缺性，以及升级者活动的增加。”对于那些拥有房产，并且拥有房产时间超过四年的人来说，他们的房屋价值通常会有非常显著的增长，”她说。”他们拥有的可使用资产的数量增加了。这也是我们看到房产价格保持如此弹性的原因之一。”中央海岸许多Suburbs的房价也出现了飙升，与悉尼的海滨Suburbs相比，中央海岸的房价更低，但却能提供滨海生活方式。科帕卡巴纳（Copacabana）（上涨89%）、长堤（Long Jetty）（上涨79%）和北阿沃卡（North Avoca）（上涨76%）的表现最为强劲。”她说：”在COVID末期，我们的房价出现了大幅上涨。”人们在寻找一种社区感。””我们有餐馆、咖啡馆、酒吧、药店、医生和超市，但并不繁华。””你基本上可以从任何一处房产步行到海滩。很多房子都能看到海景或海景房。”过去四年，墨尔本表现最好的Suburbs大多位于莫宁顿半岛，尽管该地区的房价在过去一年有所回落。布莱尔戈里（Blairgowrie）（上涨72%）、萨默斯（Somers）（上涨67%）和黑麦（Rye）（上涨60%）等Suburbs的房价仍然比四年前高得多，这表明了大流行病期间的繁荣景象的力量，因为成千上万的城市买家因远程工作而获得了权力，他们涌向那里寻求生活方式的改变。房地产经纪人兼Fletchers莫宁顿半岛总经理乔希-卡拉汉（Josh Callaghan）表示，该地区经历的大部分价格增长都被压缩在2020年末开始的18个月内，即第一次封锁结束之后。

“Callaghan先生说，虽然利率跳升导致房价回落，但高昂的建筑成本已将买家推向价格更高的 “交钥匙 “住宅，而牺牲了需要装修的房产。”与2020年3月之前的四年相比，大多数Suburbs在过去的四年里经历了更为强劲的增长，当时的房产价格在贷款限制和不确定性加剧的时期内呈下降趋势。”在这四年的初期，由于投资者活动激增，房价达到了顶峰，投资者贷款份额在2017年初超过了40%。但当澳大利亚审慎监管局（APRA）限制投资者贷款和高风险贷款，以及贷款机构在银行业皇家委员会的监督下越来越严格地审查住房贷款申请时，房地产市场活动放缓，房价下跌。2019 年联邦大选前后，房价跌至谷底，当时工党提出的负资产负债率改革方案的不确定性加剧，导致许多购房者望而却步，担心如果取消税收减免，房价会进一步下跌。但从 2019 年年中开始，银行业监管机构对贷款环境进行了一系列改革，RBA也三次降息，扭转了局面。

与此同时，首次置业者获得了低存款贷款，同时通过 “首次置业担保”（First Home Guarantee）避免了贷款机构的房贷保险，而联合政府在大选中的胜利也让负资产负债率问题得到了解决。