市值 3250 亿澳元的基金巨头热衷于澳大利亚住房市场

全球最大的投资者之一 PGIM 房地产公司称，随着利率上升引发的 “大重置 “重塑未来几年的投资格局，租赁住房将成为商业地产领域最大的单一类别之一。

作为该平台的联席CEO兼全球首席投资官，雷蒙多-阿马比勒（Raimondo Amabile）管理着全球 2,100 亿元（合 3,250 亿元）的资产。

世界第三大房地产投资公司 PGIM 房地产公司的战略就是以这一见解为指导，因此它具有相当大的影响力（包括对澳大利亚而言）。

“Amabile先生在新加坡通过视频电话告诉AFR：”如果你问我，未来10年、20年，不仅对我们，而且对机构投资者来说，什么行业将是租赁住宅–以及一般的[住宅]生活，无论是’可建可租’，还是学生公寓或老年生活–这将在投资组合配置中占据越来越大的比重。

如果不是因为航班取消，Amabile 先生本可以顺利抵达澳大利亚，在那里，PGIM 房地产公司通过重点发展经济适用租赁房，已经在这一战略上取得了快速进展。

两个月前，PGIM 房地产公司与模块化连锁酒店 Tribe 的创始人合作，创建了一个联合居住设施组合，价值高达 7.5 亿元。

他们的企业已经开始运行，并在布里斯班的毅力谷（Fortitude Valley）和悉尼的帕拉马塔（Parramatta）获得了种子资产。每个设施将包括约 300 套小型公寓。更长远的目标是扩展到更多设施，拥有 1250 到 1500 套公寓。

“作为我们正在经历的大调整的一部分，[]写字楼[行业]在这些投资者的投资组合分配中的相关性正变得越来越小。实际上，他们正在减少投资。

“这些资金很可能会流入出租住宅领域，这可能会成为世界上最大的资产类别之一，甚至是最大的资产类别”。

PGIM 是在纽约上市的保德信金融公司的全球资产管理业务，管理着 1.27 万亿元（1.95 万亿元）的资金。

在澳大利亚，其房地产部门 PGIM Real Estate 拥有约 30 亿元的股权和债权委托，涉及物流、办公、零售、酒店、数据中心和综合用途。

PGIM 房地产部主管的观点既有对各种条件的分析–资本成本上升、流动性紧缩和租金增长减速–也有对塑造未来房地产格局的各种因素的分析。这些因素被方便地归纳为 “三D”，即数字化、人口结构和去碳化。

租赁住房正好处于这些重叠框架的中间位置。

关键在于住房带来租金增长的能力，因为收入已成为房地产行业总回报中越来越重要的组成部分。

正如 Amabile 先生讲述的那样，房地产行业在全球金融危机中一路顺风顺水，因为利率的逐步走低导致适用于房地产资产的资本化率（该行业的预期投资收益率指标）降低。这一趋势反过来又推高了估值，增加了资本增长的回报。

他说，即使如一些海外分析师所预言的那样，现金利率已经见顶，货币政策有所松动的情况已经出现，但决定房地产回报的是收入而不是资本增长。

“Amabile 先生说：”我们坚信，在新一轮危机到来之际，我们不会看到资本利率压缩推动价值大幅增长。

“说到总回报，情况就完全不同了。

“我们真正关注的有两点：一是收入的弹性，收入有非常强劲的基本面支撑，推动其长期可持续性。

“另一个主要因素是如何增加收入、增加现金流，进而提高运营效率和 NOI（净营业收入）增长。

“这是我们投资战略的两大驱动力。因此，在住房方面，我们的投资策略是完美契合的。它属于人口驱动型投资主题。租赁住宅就是一个很好的例子。

与此同时，整个商业地产的租金增长已经明显放缓。Amabile 先生预计，这种减速将推动估值下降的 “第二波”。

增速放缓在写字楼领域表现得最为明显，不断上升的上限利率已经严重打击了写字楼的价值。据 Amabile 先生称，欧洲写字楼的估值最终可能会下降 40%，美国为 30%，澳大利亚约为 15%至 20%。

但这也是物流业需要注意的一个因素，迄今为止，物流业已被证明具有相对的弹性。由于供应紧张和空置率处于历史低位，促进了租金的增长，澳大利亚的工业部门至今仍能独善其身。不过，虽然 PGIM 整体看好物流业，但 Amabile 先生警告说，随着经济放缓导致需求减少，位置较差的仓库将受到影响，分叉现象迫在眉睫。

不过，Amabile 先生认为，面临最大风险的仍然是二级办公楼。

“我可以告诉你，在欧洲和美国等地，我们在某种程度上肯定低估了二级资产成为搁浅资产的速度。

“说到澳大利亚，分叉正在这里发生。这种搁浅资产[主题]将在澳大利亚上演。我们不应该低估它，它会发展得超快。