悉尼房价一年来首次上涨，在售房源枯竭

在售房源短缺和悉尼房价一年多以来的首次上涨使全国的房价趋于稳定。

CoreLogic 的 Hedonic 房屋价值指数录得自去年 5 月利率开始上升以来的最小跌幅，2 月份仅为 0.1%。

竞争对手 PropTrack 指数使用略有不同的方法，结果甚至更加乐观，上个月全国房价记录了 0.2% 的反弹。

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两家数据提供商均表示，悉尼房价推动了全国房价上涨，CoreLogic 发现房价自 2022 年 1 月以来首次上涨，月涨幅为 0.3%。

Westpac 的经济团队指出，悉尼的上涨与新州政府实施的税收改革相一致，该改革允许大多数首次购房者选择支付持续的土地税而不是一次性印花税，从而大大降低了前期购买成本。

然而，根据 CoreLogic 的数据，全国范围内的价格下跌普遍放缓。

达尔文（-0.3%）是唯一一个 2 月份跌幅比前一个月更大的首府城市，而霍巴特是唯一一个跌幅超过 0.5%（-1.4%）的城市。

CoreLogic 的研究主管 Tim Lawless 表示，市场上待售的房产数量减少，为价格提供了底线。

他指出："在过去的四个星期里，首府城市新上市的房产量比一年前低了-17.0%，比前五年平均水平低了-11.9%。"

"自去年 9 月以来，新房源低于平均水平的趋势就很明显，与价值下降速度失去势头相吻合。"

PropTrack 高级经济学家 Eleanor Creagh 表示，除霍巴特外，每个首府城市都是如此，这解释了其房价持续大幅下跌的原因。

她说："与前五年的平均水平相比，总挂牌量增加了 30% 以上。选择的增加缓解了买家之间的竞争。"

缓和可能是短暂的

虽然最近几个月房地产价格下跌的速度有所放缓，但 CoreLogic 提出了一个问题，即这是"周期底部还是风暴眼"？

Lawless 先生表示，未来几个月利率进一步上升的前景、疲软的经济状况和失业率上升都可能导致房地产价格再次下跌。

他警告说："房地产市场低迷的这种缓和很可能是短暂的。"

"我们面前还有固定利率悬崖：可以说，积极的加息周期的全部影响还没有发挥出来。"

"固定利率悬崖"是指今年约有 80 万笔住房贷款被重置，许多借款人从疫情期间的低于 2% 的固定利率转为约 6% 甚至更高的浮动利率。

根据 CoreLogic 的数据，由于全国房价从最近的峰值下跌了 9% 以上，澳大利亚主要银行的经济学家的大多数预测都认为经济衰退仅进行了一半左右。

Westpac 的经济学家在其最新的房地产市场报告中指出："其他指标仍然普遍负面：买家情绪接近周期低点，价格预期低迷，避险情绪高涨，劳动力市场信心减弱。"

"我们的 Westpac 消费者住房信心指数表明，短期内营业额继续下滑。预计 2023 年全国房价将进一步下跌 8%，2024 年上涨 2%。"

AMP 的首席经济学家 Shane Oliver 同意，市场仅达到他预期的大约 15-20% 的峰值到谷底下跌的一半，这将是近几十年来最大的一次。

他指出，考虑到移民的迅速回归和租赁市场的紧张，它有可能再次开始转好，而且澳大利亚住房市场确实有上扬的趋势。

然而，他认为失业率上升、利率进一步上升（目前普遍预计现金利率将超过 4%）以及将 880,000 笔固定利率房贷转为更昂贵的浮动利率，将引发房地产价格的另一波下跌。

Oliver 博士还指出，由于利率上升以及 2021 年底 APRA 的房贷服务能力缓冲增加到 3 个百分点，减少了潜在购房者可以支付的最高金额，借贷能力从去年的高点下降了 25%。

Oliver 博士观察到："值得注意的是，在 2010-12 年和 2017-19 年的价格下跌周期中，跌幅有所缓和或部分逆转，然后又继续下跌。"

"从 2012 年和 2019 年开始的最后两次房地产价格大幅上涨要求在价格开始上涨之前降息。目前，我们预计降息要到今年年底或 2024 年初才会开始。"

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，现在就断言经济衰退结束还为时过早。

然而，除了今年晚些时候或明年初利率开始放松的前景外，她表示还有其他因素可能会对价格构成上行压力。

她指出，如果供应仍然有限，这将有助于抵消房价的下行压力。

"来自租金供应短缺和国际移民反弹的积极需求驱动因素仍然存在。"