开发商避开房地产投资者，租金紧缩将进一步恶化

一项新的调查显示，随着国际移民的回升，需求激增，本地投资者的利率上升，海外买家的成本提高，正促使开发商放弃针对房东买家的住宅项目，这将使目前的租金短缺问题恶化。

Knight Frank在去年年底对70家开发商的调查中发现，只有11%的开发商在上一个项目中建造了针对投资者的住房，而当被问及下一个项目时，这一数字下降到8%。

相比之下，56%的人说他们在上一个项目中建造了自用的股票，这个数字在下一个项目中增加到58%。

Knight Frank住宅研究主管Michelle Ciesielski表示，针对房东的新房管道减少，将给已经捉襟见肘的租赁市场带来进一步压力。

“Ciesielski女士说：”租赁市场将继续面临巨大的压力，为投资者买家设计的新住宅越来越少，再加上房东的其他问题，如最近投资者抵押贷款利率的提高。

投资者贷款的下降幅度小于其他类别的借款人，但仍在下降。本月初的官方数据显示，按12个月滚动计算，新的投资者住房贷款从5月份的1204亿元下降到12月份的1179亿元，下降了6%。

“Ciesielski女士说：”这将导致租赁池中的房产数量减少，加剧已经很低的租金空置率问题，导致租金上涨。

“随着未来两年移民步伐的加快，对租房的需求会更多，这将导致更大的供不应求，进一步推高租金。”

2月份全国住宅空置率降至1%，咨询公司SQM Research预测未来两个月将进一步紧缩。

悉尼的要价租金在一年内飙升了30%，墨尔本和布里斯班的要价租金也各上升了25%。根据SQM的数据，全国范围内的租金每年增长17%。

Ciesielski女士说，在过去的十年中，澳大利亚开发商建造适合投资者的股票的份额已经减少。

“她说：”除了开发商探索应对租赁危机的混合、建设-租赁模式外，开发商建设更多投资者股票的动力是有限的。

“还有进一步的挑战是负担能力，52%的受访开发商表示，生活成本危机在整体上对买家的情绪产生了重大影响。”

Ciesielski女士说，根据法律规定，外国买家如果计划在澳大利亚投资，必须购买新的住宅来增加住房租赁量，这种情况也对开发商的计划产生了影响。

“COVID期间国际边界的关闭，FIRB申请费的翻倍，不利的货币游戏和来自其他国家的竞争加剧，促使开发商在其项目中对国际投资者的分配从2019年的14%降至2020年的平均10%，”她说。

调查发现，在未来两年内，悉尼、墨尔本和布里斯班这三个主要城市的公寓建设管道将特别下降。

在悉尼，2023-2024年将建造的新公寓数量将比前两年下降9.5%至19,000套。墨尔本将下滑22%至17,000套，而布里斯班将下滑20%至4000套。

绝大多数调查对象都对未来合适的开发用地的可用性表示担忧，79%的受访开发商表示土地 “有限 “或 “非常有限”。

超过九成的开发商还表示，规划条例的影响对未来住房供应的交付造成了障碍，现在有一半的受访者倾向于在下一次购买时选择有开发许可的场地。

然而，规划延误预计将成为今年的一大挑战，15%的开发商将此列为2023年影响住宅开发的头号问题。

其次是买方情绪、材料成本和可用性、劳动力成本、当地经济前景、施工延误、土地可用性、开发资金的可行性、技能和劳动力可用性以及房贷可用性和成本。