为什么Mirvac在利率痛苦的情况下仍然看涨住房？

有一种观点认为，苏珊-劳埃德-赫维茨在经济周期中选择了一个完美的时机，在执掌房地产巨头Mirvac十年后卸任该公司CEO。

该集团上半年的利润结果–劳埃德-赫维茨在移交给新老板坎贝尔-哈南之前的最后一站–包含了利率上升给地产集团带来的许多痛点。

例如，该集团的法定利润下降了62%，至2.15亿元，因为去年强劲的物业重估在12月半月全部枯竭，而办公和零售价值分别下降了3.2%和8%。有形资产净值上涨了4%，达到2.79元，但仍然远远高于Mirvac目前2.4元的股价。

该集团的平均借贷成本从2022财年的3.9%跃升至上半年的4.8%，将资产负债率从21.3%推升至24.5%，仍远在集团20%至30%的目标范围内。

该公司的写字楼业务继续反映出大流行后工作习惯的改变和企业支出的环境更加谨慎所带来的挤压。吸引租户进入办公楼的巨大激励措施使净租金增长保持在低水平，空置率可能保持在高位；值得注意的是，该公司已经推迟了三座办公楼的重建项目。

但最大的痛苦来源是该集团的住宅部门，Mirvac在那里销售总体规划社区（住宅和联排别墅）和公寓的地段。

该部门的利息和税前利润下降了60%，至3600万元。虽然上一年的收益受到政府建房激励措施的推动，而且Mirvac在此期间在市场上的项目较少，但毫无疑问，利率上升已经打击了买家的情绪，尤其是在首次置业者中。

由于连续九次的利率上涨迫使年轻的买家重新考虑他们可以实际处理的问题，该集团在上半年交换了845块土地，比去年同期的1814块有所下降。

Mirvac在12月上半月的结算量为807手，比去年的1303手结算量大幅下降。Lloyd-Hurwitz将此归咎于潮湿的天气和供应链问题，特别是劳动力的限制，并坚持她的指导意见，即超过2500手，并在6月份的季度中大力推动结算。

如果说有什么亮点的话，那就是在此期间，住宅投资组合没有出现违约，其总体违约率保持在3.2%的低水平。

住宅业务的这种疲软并不特别令人惊讶。事实上，这正是储备银行希望在消费者中看到的谨慎态度。

但是，随着利率在未来几个月可能继续上升–根据大多数经济学家的说法，至少是两次，可能是三次，有可能使现金利率超过4.1%–首套房买家的压力在短期内不太可能缓解。

Lloyd-Hurwitz并没有对一长串的挑战视而不见，包括持续的供应链限制、持续的劳动力限制、成本水平升高和利率上升，但她和住宅部门的老板Stuart Penklis指出，住宅预售额从6月30日的1亿元上升到17亿元，这是潜在需求的一个信号，并为房屋销售的回升提出了一个相反–甚至是看涨的理由。

虽然RBA可能在今年年中完成加息，而且失业率接近50年来的低点，但Mirvac预计潜在买家的情绪应该会改善。在2023年期间，随着移民的重新启动，人口增长的加速将进一步帮助需求。

但Mirvac牛市案例中最大的因素是澳大利亚行业永恒的问题：供应不足。

租金空置率低于2%（在许多地区接近1%），租金增长约为10%，这也许是这种供应问题的最明显迹象。

但Mirvac认为，公寓供应不足的情况更加严重，私人开发商的压力已经使越来越多的项目退出市场。根据BIS Oxford Economics的数据，2024年至2027年财政年度的预测公寓完工量可能比2017-18年的水平低50%。

Penklis还认为，独立屋和公寓之间不断扩大的差异–根据CoreLogic的数据，目前比历史水平高出约30%–也可以吸引那些因利率提高而借款能力受到限制的买家。Mirvac有近760个公寓地块，可以在未来12个月内投放市场。

Mirvac认为，随着利率达到峰值，住宅市场有可能在未来12个月内发生转变。考虑到利率上升的滞后影响和失业率上升的可能性，这似乎很乐观，但Lloyd-Hurwitz说Mirvac可以长期考虑如何以及何时将资本部署到其整个业务的项目中。

该集团有足够的实力和多样性来做到这一点，这是对她负责的时间的赞誉。