随着利率之痛的蔓延，小型商场市场将解冻

该国最大的Suburbs小型购物中心所有者Region Group预计，随着更多现实的卖家调整其定价预期，这些资产的交易市场将在未来几个月内大幅解冻。

这家拥有95家超市的街区和区域购物中心的公司在截至12月的六个月里，在其45亿元的投资组合中减记了近1.5亿元，CEOAnthony Mellowes表示，购买机会也可能来自于 “遇到一些问题 “的高杠杆银团。

去年从SCA地产集团改名而来的Region集团，自从去年6月以1.8亿元从Centuria公司购买了5个商场的投资组合后，还没有进行过收购。

Mellowes先生说，收购的放缓是由于卖家不愿意调整他们的定价预期，而买家在寻找价值。

但是，他说，现在卖家的预期比去年下半年要低。

当被问及差距有多大时，他说 “至少有50个基点”。

“Mellowes先生说：”业主认为值得[以5.5%的收益率进行交易]的资产，我们现在认为现在至少是6%。

他补充说：”埃文[沃尔什，地区集团的首席财务官]不会让我买低于6%收益率的东西，因为光是资金就需要这么多。”

在资本化率在半年内增加了23个基点，整个地区组合的平均资本化率为5.67%，Mellowes先生说，他预计资本化率将再增加25个基点，这将导致资产价值的进一步 “轻微 “减损。

截至12月的六个月内的减值导致税后法定净亏损9510万元，这一结果使Region Group的证券在周二暴跌近4%至2.67元。

然而，Region集团有能力驾驭高额的债务成本–并且有能力进行机会性收购–在出售卡拉拉购物中心和其在上市竞争对手Charter Hall Retail REIT的剩余股份后，资产负债率将降至30%以下。

由于租金的强劲增长，截至12月的六个月内，净营业收入增长了4.5%，较高的利率掩盖了地区商场业务的强劲表现。

然而，由于该集团的加权平均债务成本上升80个基点至32%，净利息支出增加了35%，或610万元，使这些收益化为乌有。这导致半年内的运营收益或运营资金–房地产投资信托基金的关键行业指标–略微下降至9410万元。

“我们的核心业务做得非常好。我们有良好的租赁结果，良好的零售销售增长和良好的整体势头。但所有这些好的工作都被更高的利率带走了，这就是为什么我们的收益与上一年相当持平，”Mellowes先生说。

“我们在利息支出之前的增长一直是超级强劲的”。

这种强劲的运营表现突出表现在区域的专业租赁价差上–相同空间的新租金和之前到期的租金之间的差异–在截至12月的六个月里，198个租赁交易的价差从2022财政年度的2%增加到4.4%。

“过去六个月继续证明了我们以便利为基础的购物中心的复原力，又有四个租户支付了周转租金，”Mellowes先生说。

他补充说，随着利率的持续上升，邻里商场将较少受到任何消费支出下滑的影响。

“他说：”更多的人将在超市购物，所以我感到相当积极，而且我们的租金[相对于其他行业]仍然很低。