以3亿元买入,以1.8亿元卖出–AMP感受到了商场的痛苦

AMP Capital是AMP的基金管理部门,在准备退出投资平台的同时,正以大幅折扣出售价值数亿元的购物中心股权,以满足投资者的赎回需求。

在最近的一笔交易中,AMP旗下的基金经理在去年年底以约1.8亿元的价格出售了珀斯一家商场的一半股份,而六年前他以约3亿元的价格收购了这家商场。

它还希望出售Stockland Townsville 50%的股份–在ASX上市的Stockland拥有另一半股份–价格约为1.5亿元,即其目前的账面价值。该基金经理九年前以近2.3亿元的价格购买了这一半的股份。

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这是Townsville机会的第二次,AMP Capital最初在2021年年底采取行动出售该项目,但没有成功。

这两个商场的股权都是由AMP Capital购物中心基金持有的,该基金是一组房地产和地方基础设施基金之一,资产总额约为180亿元,其管理权正被出售给在ASX上市的Dexus。

去年4月与Dexus签订协议后,AMP的价值不断被削弱,当时该平台管理着约280亿元的房地产和地方基础设施资产。这种泄漏,再加上最终交易的延迟,将减少AMP收到的总付款,现在已经下降到2.25亿元,没有最初约定的收益费。

促使商场销售的原因是AMP Capital需要为超过6亿元的赎回申请提供资金,这些赎回申请来自35亿元批发购物中心基金的近30个机构投资者中的三分之二。这些请求是作为 “流动性窗口 “的一部分提出的,通过该窗口,投资者可以每五年提取最多25%的Unit。

在澳大利亚证券交易所上市的GPT集团提出了一个竞争对手的建议,即把购物中心基金从AMP Capital的平台上剥离出来,与它自己的一个非上市基金合并,但在上个月,GPT运营的基金有四分之一的投资者拒绝了该计划。

“因此,由于没有高度确信合并是可以实现的,在这个阶段,合并的讨论不再继续,”GPT在上周给投资者的一封信中说。

尽管AMP资本是一个积极的卖家,但出售珀斯商场和Townsville的产品对零售房地产市场的定价发出了一个强烈的信号,该市场正显示出从封锁的动荡中恢复的迹象。上周,随着零售数据的公布,市场上出现了新的不确定性,12月份的零售支出意外下滑。

AMP资本在12月底达成协议,将位于珀斯南部的Rockingham购物中心以约1.8亿澳元的价格出售给精品基金经理IPG Generation,净交易价格可能最终达到约1.7亿澳元。酝酿中的出售代表着一个几乎完全被占用并记录着强劲销售增长的商场的收益率超过8.5%。

此外,还有45,000平方米的Stockland Townsville项目的一半股权有待争夺。对其有利的是,该项目将进入全国市场最强大的角落之一,昆士兰的零售交易份额在2022年将占总销售量的40%以上。

在过去的一年里,区域性购物中心只达成了一笔交易–2.8亿元,这远远低于过去十年区域中心每年12亿元的平均交易额。

“JLL的Nick Willis和他的同事Sam Hatcher是Townsville股份的经纪人,他说:”在2021年下半年活动复苏的背景下,对区域中心的投资达到历史最低水平。

同时,家庭发展集团Horwell Property Investments以4650万澳元的价格从新州的私人投资者手中买下了位于布里斯班CBD以南约20公里的Browns Plains的Westpoint 购物中心。

世邦魏理仕的Joe Tynan和Michael Hedger促成了这笔交易,实现了5.44%的收益。

这座已完全出租的5978平方米的邻里购物中心由Woolworths超市的20年长期租约担保,全国性和连锁店的专业租户占总收入的73%。

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