经济适用房提供的回报与商业建筑出租相同

新任命的基金管理公司Super Housing Partnerships的负责人Carolyn Viney说，开发商和以租代售的运营商可以在经济适用房方面投资获利，而且与优质的BTR投资相比，没有放弃任何利润。

Vicinity中心即将离任的首席开发官和营利性SHP公司即将上任的CEO表示，税收减免和更便宜的资金已经弥补了租金下降造成的收入差距，支撑了通过该平台支持经济适用房开发的养老基金的利润率。

维尼女士将于本月晚些时候加入SHP公司，该公司已经开始在墨尔本肯辛顿的一个场地进行拆除工作，该场地将容纳其第一个基金所要开发的五座建筑之一。行业养老基金Hesta已经向该基金承诺了2.4亿元的股权，该基金的价值将达到7.5亿元。

她说，SHP正在与其他合作伙伴谈判，以完成该基金–一个1亿元的股权卖家和两个价值4.1亿元的债务出资人–也将受益于基金经理通过与不同的参与者合作而实现的利润率，而独立的BTR开发商则无法做到。

“维尼女士说：”我们正在努力做一些事情，把一些不同的群体聚集在一起。

“这是一种组合，第三方开发商、资本、社区住房提供者之间的合作，以及我们在管理过程中所做的工作，这与人们试图自己做这一切的其他参与者不同。当我们把这一切结合在一起时，它看起来有一些神奇。”

澳大利亚购房者和租房者都负担不起住房的危机，促使该行业提出了一系列不同的住房类型和使用权。

挖掘行业养老基金管理的1万多亿元的资产需要规模，既要使国内大型养老基金值得投资，又要发展到足以对澳大利亚低收入家庭长期缺乏租赁住房的情况产生影响。

去年成立了自己的平台来投资经济适用房的1550亿元的爱华超级产业基金表示，它看重的是这种资产类别的可靠回报，尽管收益较低，但风险相对较低。

赫斯塔同意。

“该基金在住宅方面的投资需要提供适当的风险调整后的回报，”HestaCEODebby Blakey告诉AFR。

Viney女士说，虽然SHP可以利用现有的资金来源，如联邦政府的国家住房金融和投资公司–该公司也直接为开发项目提供资金，但新平台的独特之处在于它能够利用机构资本来创建新的经济适用房和社会住房。

“维尼女士告诉AFR：”在BTR领域，没有一个人在寻求扮演这样的角色，那就是创建一个规模化的平台–将开发社区、投资社区和社区住房提供者聚集在一起，产生一个足够大的管道，对那些需要规模的机构资本投资者有足够的吸引力。

“它非常有针对性地确保为澳大利亚中间的普通工作群体服务”。

开发商和负担得起的BTR运营商Assemble将是第一个基金中1600个住宅的开发管理者，这些住宅将包括20%的负担得起的住房和20%的社会住房，其余为市场价格的BTR和专业残疾住房。

位于肯辛顿澳门路402号的第一座建筑–有370套公寓和零售空间–将于4月开始施工。

该基金将拥有的其他开发项目有：位于墨尔本内北部普雷斯顿的圣乔治路的480套公寓楼、与团结教会合作在科堡悉尼路的170套公寓楼、位于墨尔本东南部克莱顿的卡文迪什路的350套公寓楼以及位于附近宾利的东边界路的330套公寓楼。

开发商甚至是该国最大的行业养老基金AustralianSuper都认为，需要政府提供更多的支持，以使低收入家庭的BTR在商业上可行–因为经济适用房的租金通常比市场价格打20％的折扣。

但Viney女士说，现有的税收减免和通过NHFIC或维州财政公司等国家机构提供的优惠融资已经允许SHP资助和开发住房，为运营商和开发商提供与商业BTR相同的回报。

她拒绝提供有关SHP公司税收安排的细节，只是说它已经开发了 “创新 “的税收和融资结构，这使它能够实现与商业BTR项目一致的风险调整后的回报。

Viney女士说，她和AustralianSuper房地产主管Bevan Towning之间没有分歧，Bevan Towning去年曾说，经济适用房的回报并不高。

“她说：”我们从一个稍微不同的角度来看待它。

Blakey女士说，具有一系列住房类型的开发项目降低了风险。

“她说：”混合使用的方式有望为投资者提供多样化的好处，收入状况平稳，租金收入稳定，空置率低，需求量大，受经济衰退的影响较小。

维尼女士说，事实上，该资产类别以价格低廉的租赁住房的形式提供社会回报，而且行业基金成员也能获得这种回报–例如，Hesta的950,000名成员中有80%是女性–这使得基金更有可能选择这种资产而不是商业性的BTR。

维尼女士说，SHP正在与其他养老基金就10亿元、拥有2000套公寓的第二只基金进行 “有意义的 “讨论，并就第三只基金进行 “早期 “讨论。

“她说：”在Hesta背后有一系列其他志同道合的养老基金，它们在如何和何时进入的尽职调查过程中更靠后一点。

“他们认为投资于BTR的方式实际上对成员有好处，比投资于其他地方的BTR更好。”