巨大的不匹配 “导致工业租金上涨盛达集团

Centuria Industrial REIT基金经理Jesse Curtis表示,工业租金的飙升正在抵消工业地产价值的下降,并确保收入增长与通货膨胀同步。

在周二重申了其全年每Unit17分的盈利指导和每Unit16分的分销指导后,柯蒂斯先生说,靠近主要城市中心的仓库空间的需求和这种空间的供应之间的 “巨大错配 “正在推动租金上涨,并将在可预见的未来继续这样做。

凸显这种不平衡的是,CIP(该信托基金以其股票代码闻名)在截至12月的6个月内签订的19份租约的租金增长了19%–高于2022财年记录的11%的收益。

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这有助于抵消房地产价值的小幅修正,因为在截至12月的六个月里,由于借款成本上升,加权平均资本化率增加了47个基点,达到4.66%。

通常情况下,当资本化率(类似于投资收益率)上升时,估值下降,反之亦然。

然而,在租金强劲增长的背景下,整个CIP组合的物业价值在半年内基本保持不变,因为该信托基金在同类基础上录得1.9%的小幅估值下降(相当于7200万元)。

较低的估值主要局限于该信托基金的两项长期加权平均租赁期(WALE)资产–其位于阿德莱德和布里斯班的阿诺特饼干工厂和位于墨尔本的价值5亿元的Telstra数据中心–CIP将不得不等待很长一段时间来调整租金以适应市场价格。

在本季度,CIP在88,517平方米的面积上获得了19%的租金增长,占其半年内租赁组合的7%。

此外,CIP投资组合的20%的收入与每年的CPI租金审查挂钩,而大约30%的租户的租约将在2025财政年度到期,这为信托公司提供了进一步的机会,以提高收入,跟上通货膨胀的步伐。

柯蒂斯先生说,租金的压力在2023年不会缓解。

“柯蒂斯先生告诉AFR:”空置率低于1%,因此,正在交付的供应和我们看到的巨大空间需求之间存在巨大的不匹配。

“在未来三年,我们每年至少需要300万平方米的供应量,以满足目前的需求预测。”

柯蒂斯先生说,由于潮湿的天气、基础设施交付的延迟、供应链问题以及建筑材料和劳动力的短缺,使得问题更加严重。

所有这些促成了约60万平方米的新仓库竣工面积从2023年的预测中被削减。

“柯蒂斯先生说:”这使租户重新进入市场,并造成了资产定价的紧张。

CIP在2022年11月实际完工前5个月,将其40,500平方米的Southside工业区全部租出,凸显了需求的强劲。

在这半年里,CIP以1.809亿元的价格向摩根士丹利房地产投资公司(MSREI)赞助的投资工具出售了8项现有资产的50%权益,从而支撑了其资产负债表。它还以3450万元的价格出售了东溪的一处房产

这有助于将资产负债率从33.2%降至31.6%–处于CIP的目标资产负债率范围的底端。

柯蒂斯先生说,信托公司的经理们 “对现在的资产负债率非常满意”,但不排除进一步出售资产的可能性。

“他说:”只要有合适的机会出现,我们就会寻找机会提取价值。

穆迪投资者服务公司副总裁Saranga Ranasinghe说,CIP的半年业绩 “稳健”,”信用良好”,但也指出了一些挑战,包括利率上升的风险和资产价值的进一步压力。

然而,Ranasinghe女士说,穆迪预计CIP强大的资产负债表和可能的租金增长将支持其在未来12-18个月的利息偿还能力。

瑞银分析师Tom Bodor和Grant McCasker在财报后的一份说明中说,强劲的租金增长抵消了 “利率逆风”,但他们指出,到本财政年度结束时,近期的租约到期和空置率有限(仅3.

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4%)。

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