被迫出售的浪潮即将袭来
随着COVID的冲击和澳联储将利率降至历史最低点以刺激经济，Aaron Doull和他的妻子Saori贷款85万澳元购买了他们的第一套住房。
他们的大部分房贷是固定的，利率为2.2%。
但明年，当这对夫妇还清固定贷款时，他们将面临大约6%的浮动利率。这远远超过了他们的贷款所基于的2.5%的可使用性缓冲区。
Doull先生说，他们需要每月再找1500澳元来偿还房贷，而此时他们正计划生第一个孩子。
Doull表示：”如果我们决定要孩子，而我妻子停止工作，我认为没有她的薪水，生活将变得更具挑战性。”
Doull先生估计，他们有大约六个月的存款，可以让他们度过6%至7%左右的利率。
他说：”我们不知道未来会发生什么，也不知道一两年后我们会在哪里。"
“我们可能不得不重新租房，重新经历租房系统，这真的不是一个令人愉快的地方。”
幸运的是，这对夫妇在悉尼SuburbsDrummoyne水边的的一套三居室公寓自从他们买下以来，已经大幅升值，这让Doull先生感到稍微安全一些。
他也很庆幸他们没有达到借贷能力的极限。尽管Doull先生的合伙人当时还在领JobKeeper的工资，但银行还是愿意借给他们近130万澳元。
“如果真的达到借贷能力极限的话，我们就会有一大笔利息，那我们现在就只能出售房产。”
情况非常糟糕
专家估计，在截至5月的两年里，有近30万名获得住房贷款的借款人面临严重的违约或被迫出售的风险。
会计师Kennedy Weldemariam估计他的客户中有100多人因为利率上升而需要出售他们的房屋。
他们中的大多数是首次置业者，来自墨尔本外西郊的多元文化社区。
Weldemariam先生说：”情况非常糟糕，尤其是在新兴社区，因为缺乏金融知识。”
他说：”每次利率上升，压力就会增加，需求也会上升。”
"他们来敲我们的办公室，问‘我的未来是什么? 我的银行会没收我的财产吗? ’"
Weldemariam先生的客户对自己的财务状况非常担心，不愿意公开发表意见。
澳大利亚广播公司为这篇报道与其他六个人进行了交谈，这些人要么正在积极出售房产，要么正在考虑将其房产投入市场，他们也因为同样的原因不愿意接受采访。
“我们大部分时间都在谈论退出策略，”Weldemariam先生说，他指的是他给那些正在与利率上涨作斗争的客户的建议。
“我们谈论他们的预算，谈论可支配收入，谈论他们的还款情况，如果预算越来越紧张，我们就建议他们卖掉它。”
Weldemariam先生说，他最近的一个客户是一个有两个孩子的单身母亲，她已经做了多份工作。
他说：”她已经从每月支付2000澳元房贷还款变成了每月3000多澳元。”
在支付完房贷后，剩下的钱已经不足以支付她的家庭开支。她需要每个月多找200澳元来支付费用。当利率再上升25个基点时，她每月将缺少约500澳元。
Weldemariam先生说，对于像她这样的客户来说，出售房产和租房是一个更好的选择。
“我告诉她，如果你不能得到足够的钱来支付所有的费用，那么你最好卖掉它（她的房子），你必须为这些事情做好准备。”
Weldemariam先生认为，这主要归咎于银行和APRA等监管机构允许人们借贷过多。
他说：”银行总是渴望业务。”
“但这种类型的风险对银行家不利，对消费者也不利。”
“我们需要银行家承担更多的责任，教育客户了解事情的风险面。"
“如果他们为10%的利率做好准备，那就不是问题了。”
人性
对于那些靠房产销售赚钱的人来说，提高借款人的可用性缓冲通常不受欢迎，但这是布里斯班购房者的倡导者Wendy Russell所支持的。
Russell女士说："确实需要增加可用性缓冲。"
“我觉得，人们都想在自己的能力范围内买最好的房子，这是人之常情。 所以他们一直在扩大预算。”
在2014年12月至2019年7月期间，缓冲区为2个百分点，但有7%的利率下限。
目前，该缓冲区比目前的房贷利率高3个百分点，直到去年年底，它是2.5%。
与Weldermariam女士一样，Russell女士说，10%的利率下限将为未来的利率上涨提供更好的保护。
“在我看来，我认为它至少需要10%。”
随着南方各州的人们逃离封锁，昆士兰的房地产市场蓬勃发展，Russell女士亲眼目睹了买家是如何不惜一切代价踏上房产阶梯的。
她说：”在关键时刻，很容易就会继续出价，再出价。”
“他们没有考虑到以后利率上升时可能出现的后果。”
被迫出售使房价下跌加剧
根据CoreLogic和澳大利亚国立大学社会研究和方法中心的数据分析，在利率开始上升之前，大约需要家庭总收入的三分之一来偿还房贷。
在最近的利率上升后，家庭平均将其收入的41.5%左右用于偿还房贷。
数据显示，如果你假设利率进一步上升，但收入或房地产价格没有变化，那么它可能高达44%。
CoreLogic研究主管Eliza Owen说，那些低收入者将受到利率上涨的最大冲击。
Owen女士说：”如果你的收入相对较高，你可能将收入的50-60%用于住房费用，而你仍然有很多剩余的钱。"
“但对于那些在价格接近最高点时买入的人来说，他们正面临着不断上升的利息成本，他们的投资过度了。”
Owen女士预计，随着借款人脱离创纪录的低固定利率，明年的强制销售将增加。
她说：”如果我们看到更多的人需要在2023年出售，这可能会加剧我们已经看到的因利率而导致的房价下跌情况。"
“住房市场的轨迹遵循现金利率，预期现金利率在2023年中期达到顶峰，这时我们可能开始看到住房市场的底线。”
低利率不太可能再次存在
经济学家、Warren Hogan目前是Judobank的顾问，也是前财政部顾问和澳新银行的首席经济学家，他说澳大利亚正处于未知的领域。
Hogan先生说：”20世纪90年代的经济衰退是我们最后一次真正的金融危机，主要集中在商业地产上。”
“与住宅住房市场相比，这是一个非常不同的命题。”
“这些创纪录的低利率，不仅在2022年底的市场上不复存在，而且不太可能再次存在。”
他认为，银行、监管机构甚至政府可能不得不进行干预，以阻止大范围的强制销售。
“在2023年的这个周期中，有一个真正的风险，我们看到数以万计的人不得不离开房产，无法再负担他们的房贷。”
“而我认为这就成为一个政策问题。”
“当然，这个负担不仅要由相关的个人来分担，还要由银行的股东来分担。他们会受到打击，纳税人也可能受到影响，这取决于问题的严重程度。”
Hogan先生说，干预措施可能包括调整贷款条款，让人们保住自己的房子，或者让人们在不欠巨额债务的情况下，在房地产市场上出售房产。
这应该是他的工作
不过，Hogan并不认为提高贷款的可可负担性缓冲是解决问题的良策。
他说，APRA应该重新纳入储备银行，这样监管和货币政策就不会是孤立的。
他说：”作为央行，澳联储不仅应该对货币的成本、供应和价格负责，而且还应该对围绕货币运作的金融系统的监管负责。
“去年我们确实到了一个地步，当时澳联储正在降息，人们担心利率如此之低的确切情况，以至于行长说，担心房价走向不是他的工作，暗示这是APRA的工作。"
“但我认为这是他（RBA行长Phillip Lowe）的工作。
“我认为，最好的办法是由澳大利亚储备银行主持设立APRA，同时由澳联储行长负责银行监管。"
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