在消息最坏的时候投资”：2023年房地产展望

DexusCEO达伦-斯坦伯格（Darren Steinberg）和国际货币基金组织总经理克里斯塔琳娜-格奥尔基耶娃（Kristalina Georgieva）在他们对新一年的预测中使用了同一个词。

对两者来说，2023年将是一个 “困难 “的年份。

澳大利亚房地产的主要挑战是适应新的资金成本和可用性。无论利率周期的结果如何，与过去相比，融资将更加昂贵，收益率也更高。

同时，该行业仍在处理COVID-19带来的影响，从对办公室的重新认识，到大幅提高（但稳定）建筑成本。

最大的威胁是，经济将放缓到一定程度，抑制对空间的需求并削减价值。这在澳大利亚还没有发生，但这是让国际货币基金组织的Georgieva担心的问题。

像往常一样，也有积极因素。随着债券利率的减弱，以及尚未出现收入减弱的迹象，澳大利亚的房地产投资信托基金自2022年的低点以来已经取得了巨大的收益。

与此同时，政府和机构对经济适用房的兴趣继续迅速发酵。

摩根士丹利的董事总经理、主席和澳大利亚投资银行业务联席主管蒂姆-丘奇说：”市场失调总是会带来投资机会”。

“‘在新闻最糟糕的时候投资’这句老话在2023年可能就会发挥作用，并提供一些非常有吸引力的投资建议。”

为了强调这一点，加利福尼亚大学的捐赠基金刚刚抓住了一个机会，向黑石房地产收益信托基金注入了40亿元的支持–六年内保证总净年化收益率为11.25%。

去年年底，Growthpoint地产公司总经理Tim Collyer报告说，他的20个独立估值的办公楼资产在过去6个月中价值下降了6%，他概述了重新调整收益率的理由。

由于 “积极的租赁活动和增加的利息成本的能见度”，Collyer能够提升其运营资金的指导，但价值下降以反映 “资本成本的增加和商业地产市场投资者对更高回报率的要求”。

对借款人来说，资本成本的增加反映在更高的利率、更低的贷款与估值比率、对贷款服务能力的更多审查以及金融家的更多保留。

新的资本成本将因部门、地域，甚至财产本身的性质而发挥不同的作用。

今天的图表，来自JLL Research，显示了一些优质资产的收益率已经发生了扩张，还有更多的收益率，特别是物流业，尽管没有达到全球金融危机时的程度。

高力仕澳大利亚公司CEO马尔科姆-泰森预计，去年出现的市场两级性质在2023年将会更加突出，并有利于优质和A级写字楼资产、在黄金集聚区表现强劲的零售业和租期较短的工业物业。

“泰森先生说：”虽然对质量的追求使写字楼和零售市场分道扬镳，但工业投资者的偏好将看到对租约到期时间较短的资产进行更清晰的定价，这使得租金增长的上升空间即将到来。

他预计在整个2023年，写字楼的价值将下降；高级写字楼下降5%，A级写字楼下降12%，而B级写字楼则下降高达20%。

“他说：”办公空间的价值在大流行之后已经发生了变化，强调员工的经验而不是人数与空间的比率。”在2024年和2025年，优质和A级股票的资本价值可能会超过大流行前的数字。”

根据我的同事拉里-施莱辛格(Larry Schlesinger)本周的报告，另一个行业，即服务站，有一个更引人注目的回风，平均收益率从2021年的4.4％上升到2022年的5.9％。

普华永道和城市土地研究所在11月发布的《2023年亚太地区房地产新兴趋势》中认为，投资者正在调整，关注租金指数化等缓解通货膨胀的因素，更容易上调的短租期，以及可靠的经常性收入，特别是在多户型、酒店、老年公寓和学生公寓等 “床位 “领域。

社会基础设施也吸引了越来越多的兴趣，但与所有行业一样，定价将反映出融资成本的上升，收益率的扩大，以及运营商面临的挑战，如人员短缺和成本上升。

尽管房地产投资信托行业有所改善，摩根士丹利的Tim Church预测，”随着2023年上半年利率达到顶峰”，将继续感受到货币成本上升带来的寒意。

今年晚些时候，当全球杠杆融资市场重新开放的大端，丘奇预计将看到广泛的并购交易，而不仅仅是房地产。

“他说：”规模较大的房地产投资信托基金，企业价值在100-250亿元之间，交易价格与其相关的房地产价值相比有很大的折扣，对于寻求在优质资产中部署大量资金的大规模投资者来说，是深具价值的机会。

2023年的主要重点不是传统的商业地产部门，而是经济适用房。需要更多的存量；机构投资者和金融家，包括来自海外的机构投资者和金融家都很感兴趣；阿尔巴尼亚政府正在带头采取一些举措，在上半年推出。

地产委员会代理CEOMike Zorbas表示，一项举措是由Mirvac即将离任的CEOSusan Lloyd-Hurwitz领导的临时国家住房供应和可负担性委员会，有可能成为 “住房供应改革的最有效驱动力”。

这是好事，因为尽管租金上涨和移民增加，住房部门今年将受到严重打击。从资金短缺到建筑成本上升，该行业面临着 “许多不利因素”，UDIA NSWCEOSteve Mann说。

Zorbas还对该行业提出了警告。有结构性预算赤字的政府可能会以新的和设计不当的税收来针对房地产。

2023年一切顺利。

Robert Harley是前AFR地产编辑。他的联系方式是：rob@rharley.com.au