澳洲房价大跌不太可能发生,因为央行今年将开启降息

这是大多数澳大利亚人都想知道答案的问题。房价会在2023年继续下跌吗?

对于那些在房地产市场上工作的人来说,他们的房屋价值在疫情期间上涨了20%以上——进一步下跌是不受欢迎的。

澳大利亚房地产价值约9.4万亿澳元。

正如房地产研究公司CoreLogic指出的那样,这几乎是澳大利亚养老金基金价值的三倍,是澳大利亚上市股票价值的三倍多。

住房占家庭财富的近60%,占银行资产负债表的62%。

如果房地产市场暴跌,许多澳大利亚人的财富也会缩水。历史告诉我们,在这种情况发生之前,通常会有监管和政策干预,因为这可能会导致更广泛的金融不稳定。

但对于那些一直在努力进入房地产市场的人来说——首次置业者需要近11.5年的时间才能为一套平均价格的房子存下20%的首付。不过有迹象表明,澳洲房价正变得越来越亲民,这将令人欢欣鼓舞。

澳洲房价大跌不太可能发生,因为央行今年将开启降息

CoreLogic的最新数据显示,自去年5月以来,澳联储将现金利率上调了8次,至目前的3.10%水平,而浮动利率上升了约6%或7%。

首府城市房价去年下跌5.3%,为2008年金融危机以来最大的年跌幅。

CoreLogic房地产分析师认为,由于借贷成本上升导致房价下跌,墨尔本将在明年2月之前抹去疫情带来的所有收益,墨尔本是唯一一个这样做的首府城市。

但该报告还指出,墨尔本的房价仍远高于疫情前的水平。有人预测,房价下跌最终会逆转。

经济学家预计,澳联储将进一步加息。

这意味着,从长期来看,在移民增加的推动下,澳大利亚房地产市场可能会保持强劲。

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房地产市场疲软的迹象:房产上市量"异常低"

自澳联储去年5月份开始加息以来,经济学家一直预测:房地产价格将下跌15%至20%。

而从那个时候开始,全国范围内的房价下降了近9%。

但就目前而言,房地产分析师和经济学家预计,随着加息开始产生影响,房价将进一步下跌。

CoreLogic表示,新上市房屋的数量"在2022年下半年一直异常低,因为潜在卖家根据住房市场状况的恶化推迟或重新考虑他们的出售决定"。

报告指出,从2月初到复活节,新发布广告的房产数量通常会经历季节性上升。

CoreLogic表示:”如果这种季节性模式今年很明显,那么它可能会在买家活动没有出现相应增长的情况下出现。”

“在这种情况下,上市时间可能会进一步增加,卖家的折扣也会变得更加明显,从而导致价格进一步下跌。”

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SQM Research发布的其他数据显示,2022年12月全国住宅房产上市数量从11月的241701套下降到228415套,下降了5.5%。夏季度假季的开始,推动了每月房源数量的下降。

与2021年12月相比,待售房产的数量增加了4.6%。超过180天的待售房屋数量增加了14.8%,因为卖家很难卖出他们的房子。

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示,不良上市情况虽然今年有所上升,但"仍保持在相对温和的水平",并在去年第四季度企稳。

据这家房地产研究公司记录,有6210套住房在不良条件下出售。这仍远低于疫情前1.3万多套住房的水平。

Christopher表示:”在我们看到不良贷款活动大幅增加之前,我真的怀疑有关2023年房地产崩盘的一些更灾难性的预测是否会成真。”

但他表示,如果澳联储在未来几个月将现金利率从3.10%上调至4%——这将高于多数经济学家的预期,就有可能出现"这种黑暗场景"。

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AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示,浮动利率上升的全部影响还没有完全体现出来,因为利率上升需要两到三个月的时间才能体现在实际的房贷支付上。

他预计,这一趋势将在未来几个月开始显现。他指出,在40%的固定利率房贷家庭中,三分之二的房贷利率将在今年年底前从2%左右重新调整至5%或6%左右。

他表示:”这可能导致房贷压力急剧上升,尤其是在固定利率贷款今年重新设定的情况下。”

他说:”由于利率上升带来的这些需求和供应方面的考虑,我们继续预计全国房价将在9月份前后下跌15%至20%。”

"鉴于房价已较高点下跌约8%,这意味着未来还将有9%的跌幅。"

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经济衰退可能导致房价下跌30%

但房价大幅下跌的风险有多大?

Oliver博士表示,主要风险在于,如果RBA将现金利率提高到4%左右(正如货币市场所假设的那样),经济将进入衰退。

值得注意的是,大多数经济学家与金融市场预期并不同步。多数经济学家预计,现金利率最多将达到3.5%或3.6%。

银行监管机构引入的更高的房贷可偿还能力缓冲,限制了银行的贷款额度,也将限制借贷能力。

Oliver说:”RBA已经将利率提高了超过2.5%的缓冲利率,该缓冲利率适用于2021年10月。"

他表示,如果加息过于激进,经济陷入衰退,那么房价可能会从大流行时期的高点下跌约30%。

但Oliver博士预测,更有可能出现的情况是房价全部上涨,从疫情高点下跌约15%至20%。

这是因为,像许多其他经济学家一样,他预计今年晚些时候会降息,很可能是在年底。

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降息将在2023年底或2024年初开始实施

Oliver博士说,降息可能会使房价再次开始上涨。

他表示,这将把2023年的价格预期跌幅削减至7%左右。

他指出,有几个因素将有助于支撑价格,并最终推动复苏。

“这些包括政府支持计划,如房屋存款计划,"帮助购买"计划和新州首次置业者将印花税换成土地税,紧张的租赁市场和迅速增加的移民。”

其他经济学家也预测将降息持续到2024年。

CBA的Gareth Aird认为澳洲央行今年还会再加息一次。

他在一份研究报告中表示:”我们预计2023年初将进一步加息25个基点,将现金利率提高至3.35%。”

“我们继续预计2023年底将降息,并预计2023年第四季度将降息50个基点。”

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如果澳大利亚的失业率飙升,房地产市场将面临风险

Actuaries Institute最近发布了一份绿皮书,对"房价调整"会发生什么进行了建模。

精算师Hugh Miller和独立经济学家Michael Blythe的分析了一种基于住宅价格下跌30%的情景,这份报告"超出了当前所有主流预测"。

该报告指出:”价格下跌是由过度激进的澳联储紧缩周期引发的,这导致了整个经济和金融体系的级联效应。”

失业率和偿债比率是观察这种情况的关键变量。

报告称:”经验表明,澳洲家庭能够承受惊人的利率痛苦。”

"重点是每月偿还房贷,并削减其他方面的支出。"

但是,即使有世界上最好的意愿,没有工作的借款人也会发现很难支付他们的房贷。

报告称:”失业借贷者将不得不更加积极地削减非住房支出,而其他支出的削减将放大住房市场低迷对整体经济的影响。”

“在最坏的情况下,失业的借贷者可能会决定止损,退出房地产市场。对于最近进入市场的人来说,负资产和被迫清算是可能的。”

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监管机构可能会在金融不稳定之前采取行动

精算师没有模拟的一件事是:如果房地产市场下跌,监管机构和政府会怎么做。

历史告诉我们,他们通常会在这种情况发生之前进行干预。

如果失业率飙升,人们大幅削减支出,澳联储将开始大幅降息。

目前还没有这样的迹象。在上月的董事会会议上,澳联储表示:预计在截至去年第四季度的一年中,通胀将达到约8%的峰值。澳联储将等待这方面的证据,同时努力将通胀拉回2%至3%的目标区间。

毫无疑问,RBA也将密切关注失业率的变化,因为更高的利率开始伤害那些在大规模房地产繁荣期间大量借贷的人。

在世界末日的情况下,政策制定者也会进行干预。如果太多人停止借贷,建筑业放缓,政客们可能会继续做他们一直在做的事情——刺激住房市场。

在过去40年里,双方政府都推出了需求侧激励措施,比如首次置业者和建筑补贴,这些措施打着让人们更能负担得起住房的幌子,但实际上却推高了房价。

由于澳大利亚人的财富与房地产捆绑在一起,房地产市场暴跌的代价太大了。

在过去的几十年里,我们看到监管机构和政策制定者迅速采取行动阻止这种情况发生。

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