基金经理对爸爸妈妈房产投资者的威胁

“虽然现在还没有很多关于机构投资者将如何融入澳大利亚住房市场的细节，但似乎阿尔巴尼斯政府正在为澳大利亚的一种新的财产所有权打下基础。”

目前，绝大部分出租住宅由私营部门的投资者拥有，其中大部分可能是小规模的房东，而不是机构。

根据最新的人口普查数据，在人口普查当晚280万套被占用的出租房屋中，只有12%是由政府住房管理局或社区住房提供者拥有的。

澳大利亚税务局2019-2020财政年度的数据显示，澳大利亚有222万个人投资者，约占全国总人口的8.5%。其中，159万人拥有一套出租房产，而633,958人拥有两套或更多投资房产。

澳大利亚统计局对2019-20财年进行的收入和住房调查（SIH）也发现，66%的澳大利亚家庭拥有自己的住房，有或没有抵押贷款，而31%的家庭租用住房。

“Lawless说：”在澳大利亚，小规模的投资者是租赁住房的主要拥有者，因此，激励这一市场部门是很重要的，否则，至少在中短期内，租赁供应可能会继续严重不足。

“我认为住房领域有不同投资模式的空间；但是，政府需要注意保持一个相对公平的竞争环境。

“为城市的大端提供投资激励可能会损害小规模的房地产投资者，他们中的许多人可能已经感觉到投资抑制因素在增加。”

协议中还有许多未知数，包括这一百万套住房中究竟有多少将被专门用于经济适用房，以及如何激励和执行。

到目前为止，该协议概述了将通过 “弥补市场租金和补贴租金之间的差距 “来激励机构投资于社会和经济适用房的资金。

政府还承诺将审查机构投资住房的障碍。机构投资者和养老基金正在推动联邦政府给予他们更大的税收优惠和更低的土地成本，这将使他们能够将目前属于高端产品的商业建房出租（BTR）扩展为主流市场产品。

这些措施包括将目前对外国投资者建房的30%的预扣税降至15%。

Mirvac的住宅主管Stuart Penklis说，虽然已经有许多政策和税收设置来支持其他生活领域，但对于其他资产类别，如BTR，还需要做更多的工作。

“他说：”作为澳大利亚为数不多的既能建房出租又能建房销售的房地产集团之一，Mirvac坚信这两种选择都是解决我们住房供应短缺的重要途径。

“我们希望看到为建房出租投资提供一个与其他资产类别公平竞争的环境。国家规划改革和税收也可以帮助推动对这一增长部门的更多投资。

“Mirvac的目标是在2030年之前交付5000套公寓，我们相信建房出租将为这里的传统住房模式提供一个引人注目的替代方案，正如我们在世界其他许多充满活力的城市所看到的那样。”

但生产力委员会关于住房和无家可归问题的报告说，BTR补贴的针对性不强，因为大多数租户都在中高收入范围内，而且它们几乎没有鼓励建造更多的住房，而是将资源从其他住房类型中转移出来。

生产力专员马尔科姆-罗伯茨（Malcolm Roberts）说，BTR行业正在增长并具有潜力，但不值得特殊的税收待遇。

“政府不应该扭曲税收或规划或其他系统，以牺牲其他建筑为代价来支持建房出租，”罗伯茨告诉AFR周末。

BTR是由单一实体拥有和管理的大规模高层公寓区，旨在长期出租。

在过去的18个月里，以澳大利亚BTR为目标的投资者数量成倍增长，根据第一太平戴维斯的第三季度BTR报告，自2021年1月以来，有超过35亿元的资金被筹集和承诺用于该领域。

目前，机构拥有的BTR库存为3800个，另有8400个Unit正在建设中。

共有22,500个Unit在未来的管道中，包括那些处于申请阶段的Unit，使该行业的总规模达到34,700个已完成或正在开发的Unit。到2024年底，将有15,400个BTRUnit完工。

虽然包括Aware Super、Australian Retirement Trust和AustralianSuper在内的一些养老基金正在进军价格低廉的BTR领域，但该领域仍由Mirvac、Rich Lister Tim Gurner和Macquarie，以及Greystar、Sentinel和加拿大养老基金OMERS旗下的Oxford Properties等外国投资者主导。

许多养老基金的主要障碍是投资回报率低。虽然整个首都城市的租金正在飙升，但全国范围内普通住宅出租物业的总租金收益率仍然只有3.7%。

澳大利亚最大的养老基金表示，他们在经济适用房方面的投资回报率应该在6%到11%之间，而且根据政府的计划，他们不会接受更低的回报率，以争取与机构投资者一起增加住房供应。

澳大利亚房地产协会主席Hayden Groves说，养老基金或机构投资者不应该得到任何好处，如税收或其他激励措施，而爸爸妈妈的投资者目前没有享受到。

“机构投资者希望至少有三种形式的优惠，以使BTR可行：对外国投资征收较少的税，优惠的消费税待遇和不支付每套公寓的土地税。他说：”向养老基金或其他投资者提供这些优惠，而不是向私人公民提供，将是一个非常不公平的结果。

新南威尔士大学悉尼分校住房研究和政策教授、城市未来研究中心副主任Hal Pawson说，在中短期内，建房出租行业极不可能充分扩张，以争夺主流租赁物业市场的巨大份额。

“他说：”更有可能的是，BTR卖家可能开始与现有的小规模房东竞争，向市场的高端出租Unit。

BTR卖家提供高质量的Unit，专业的管理和强大的使用权保障，甚至可能被视为 “市场的破坏者”，而这个行业的结构可以说是更有利于卖家而不是消费者的。

“如果机构拥有的市场租赁部门起飞，可能会重新努力创造投资产品，使小规模投资者能够通过机构购买新的资产类别。”

但AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，至少在目前，澳大利亚对房地产的迷恋将继续吸引个人投资者。

“他说：”这将需要几十年，甚至一个世纪，才会出现个人投资者被挤出的情况。

“我们只是刚刚开始，政府正在真正解决市场中供应不足的部分。我们有大量的房地产短缺，我们有一个特别大的社会和经济适用房的短缺。

“所以应该有足够的空间让大家继续投资房地产。