随着利率的上升，投资组合价值的压力越来越大

据Jarden公司的分析师称，该国在ASX上市的顶级房地产公司可能在最近的财报季淡化了商业房地产价值下降的前景，他们预计一个关键的定价指标将在2023财年开始移动。

这个指标，即资本化或 “cap “率，类似于投资收益率，与价值成间接比例。随着资本化率的上升，价值通常会下降。尽管今年上市的房地产投资部门已经被大量注销，但直接房地产的定价还没有跟进。虽然这种滞后是可以预期的–股票市场的波动性和流动性更大–但直接资产的潜在重估已经成为该行业的一个热门话题。

“贾登公司的分析师Lou Pirenc和他的同事们在一份总结业绩季的报告中写道：”我们相信管理层评论中围绕资本利率扩张的自满情绪将被证明是错误的，对资本利率和（实际）债券收益率之间利差的长期分析表明，折扣和资本利率应该上升，即使在一定程度上被租金增长抵消。

“办公室、物流和长WALE（加权平均租赁期）看起来风险最大，现在的资本利率远远低于债务的边际成本。”

贾登分析师预计，随着廉价对冲–用于固定债务成本–的滚动，债务成本的上升将至少在三到四年内抑制盈利增长。这种影响对被动型房地产信托基金–那些持有资产而很少进行开发的信托基金–和外部管理的房地产信托基金最为明显。

“他们写道：”我们更喜欢那些能够提前重置利息支出的房地产投资信托基金，以及那些具有更强的顶线势头的房地产投资信托基金。

贾登指出，尽管如此，上市地产股已经被大量减记，以至于它们开始看起来很有吸引力，股息收益率远高于直接地产收益率，与实际债券收益率的价差比长期平均水平高出80-90个基点。

但随着资本利率的扩大，购物中心业主等物业公司，可以收取与通货膨胀相匹配或超过通货膨胀的租金，在贾登看来是比较好的。这类股票包括Westfield运营的Scentre和Vicinity中心，随着封锁的缓解，这些中心的人流量也录得强劲的改善。

“他们写道：”我们相信Scentre和Vicinity都有能力在FFO（运营资金）增长方面带来惊喜，尽管目前可能存在债务成本上升的不利因素。

高盛分析师还指出，通货膨胀和利率上升的不确定性正在对房地产投资信托基金行业造成压力，今年迄今为止，该行业下跌了约19%，表现不如大行业的13%，而投资组合价值还没有感受到这种痛苦。

“高盛团队在一份客户说明中写道：”尽管我们承认资产价值在过去六个月中保持相对弹性，但我们认识到不断变化的宏观和利率环境以及对估值的潜在影响。

“我们估计，资产估值下降10%将导致我们整个覆盖范围内的资产负债水平平均增加约230个基点，降低资产负债表的容量。”