利率上升对工业地产价值形成掣肘

该国蓬勃发展的工业部门的资产价值已达到一个关键时刻，在租金增长带来的升值和收益率攀升带来的下行压力之间徘徊。

经过十年的压缩，收益率在第二季度开始逐步上升，以应对更高的债务成本。根据Knight Frank的分析，墨尔本和珀斯的优质工业资产收益率已经上升了25个基点，布里斯班则上升了20个基点。

在第二季度，它们在悉尼仍然坚挺，但在今年剩余的时间里，随着交易证据的积累，它们可能会受到更彻底的考验。

“Knight Frank首席经济学家Ben Burston告诉AFR：”增长的步伐无疑已经放缓，但今年上半年仍然有增长，尽管信贷市场已经发生了什么。

“迄今为止，尽管收益率的压缩已经停止，但租金增长的加速仍在进行中。我们开始看到收益率走出来了，但要对估值产生实质性影响还为时过早。

“估值数据继续显示资本增长，所以这表明租金增长仍然是主导因素。”

供应不足，再加上建筑成本的急剧上升，推动了工业租金的上涨。在墨尔本，黄金地段的平均租金在第二季度又上升了4%，在过去的一年里上升了14%。

在悉尼，租金也回升了4%，在这一年中上涨了9%。布里斯班和阿德莱德的租金同比增长了7%，而珀斯的增长在过去一年中飙升了19%。

土地价值通常滞后于租金和已建成资产的资本价值的增长，正在飙升。在悉尼，土地价格在过去的一年里跃升了84%，在阿德莱德则上升了50%。

尽管物流地产有这些健康的基础，但在投资方面，债券收益率和互换利率的急剧上升，直接影响了海外投资者的融资成本和对冲成本。由于投资者变得更加谨慎，这也影响到了交易量，结果是第二季度的交易量按季度下降了20%，至33亿元。

投资者的兴趣越来越多地转向租期较短的资产，尤其是填充性机会。据Knight Frank的Burston先生说，这些资产允许他们的新业主签订新的租赁协议，以保持领先于通货膨胀。

“他说：”对于这种资产来说，收益率可能会保持在相当低的水平，因为即使是低收益率，也会有一个强大的总回报，尽管有更高的债务成本。

“然而，对于租期较长的资产来说，如果租约的结构使租金不会随着较高的通货膨胀而上升，这些资产可能会看到利率效应占主导地位，其价值可能会受到压力。”

住户对空间的需求也没有减弱。第二季度，东部主要城市的总使用面积为71.6万平方米。

根据Knight Frank的数据，这种深度的需求也刺激了开发，预计2022年东海岸的新供应量将达到250万平方米。