澳大利亚在全球房地产风险排行榜上排名第四。我们会躲开它吗？

一项新的排名显示，在过去两年房价飙升之后，澳大利亚是世界上最有可能出现房价下跌的国家之一。

彭博经济研究发现，与租金和收入相比，房地产价格偏高，尽管当地专家警告说，价格不一定会下降到足以回到基本面的水平。

澳大利亚的房地产价格调整风险在经合组织中排名第四，仅次于排名第一的新西兰，略高于排名第五的加拿大，这两个国家的房地产市场多年来一直很火爆。

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包括澳大利亚在内的世界各国央行在疫情期间降低利率以支持经济，允许买家借入更多资金并推高房价。

随着经济复苏，利率上升，房地产市场开始放缓。

在澳大利亚，最大的城市正在推动经济下滑。根据 CoreLogic 的数据，悉尼的房价比三个月前下降了 1.4%，而墨尔本的房价比上一季度下降了 0.8%。

AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 博士说："疫情引发了大规模的房地产繁荣，不仅在澳大利亚，而且在全球范围内。"

"相对于租金和收入而言，房价飙升……现在正在发生的一切正在逆转，我们看到的支撑着更高的房地产价格的超低利率，现在正处于逆转的过程中。"

但他说，仅仅因为房价与收入和租金相比高并不意味着它们会下跌，除非有诸如利率上升、银行更难获得住房贷款或失业率增加等触发因素。

他认为，在将房价与租金进行比较并根据通货膨胀进行调整时，房地产价格被高估了约 35%，或者在将价格与其长期趋势进行比较时，被高估了 25%，但他强调他并不预测跌幅会如此之大。

他的基本情况预测是，全国房价将下跌 10% 至 15%，悉尼和墨尔本的跌幅会更多，全国跌幅可能高达 15% 至 20%。

这将比 2017 年至 2019 年的低迷幅度更大，但比房产价格与租金的简单比较可能表明的要小。

他说："说它是一个泡沫，它会破灭，在过去的 20 年里被证明是一种过于消极的看待事物的方式。"

Westpac高级经济学家 Matthew Hassan 预计房地产价格将继续下跌，但不会达到与租金和收入等基本面一致的水平。

他说："这就是为什么这些措施如此令人担忧，他们认为这些措施捕捉到了某种引力，让我们恢复，我认为情况并非如此。"

"这是一个有趣的旧泡沫，持续了十年。"

他说，在比较房地产价格和租金时，笼统的衡量标准并不像看投资房产的价格与租金那样合适，因为这些类型的房屋可能与更广泛的住房存量有很大不同。在疫情期间，单元楼价格的上涨速度没有独立屋价格那么快。

Hassan 表示，利率上升将影响大多数，甚至是所有购房者，但在表中没有体现出来。他补充说，信贷增长一直在持续，但不是炙手可热，成熟的业主一直在提前偿还房贷。

他说："国际比较总是非常棘手，他们这样做的原因是，这些是我们拥有最佳国际可比数据的措施。"

"结论是一样的，新西兰和澳大利亚都处于市场调整阶段，鉴于我们对通胀和利率的看法，这将进一步发展，并且正在形成一个相当大的调整。"

PRD Real Estate 首席经济学家 Diaswati Mardiasmo 博士表示，尽管房价与收入相比较高，但工资现在开始上涨。

她说，收入衡量指标并没有考虑到随着边境重新开放而增加的移民需求，或者最近联邦和新州预算中的首次购房者援助。

价格还将取决于新住房的供应，因为建筑热潮与材料和劳动力短缺作斗争。

她说："澳洲联储提高现金利率的唯一原因是因为他们认为经济足够强大，能够承受这一切。"