Auction指南 – 当房产在拍卖会上成交时会发生些什么？

越来越多的房产被拍卖，买家和卖家转向拍卖后的谈判，以确保成交。 但专家表示，买家应该对潜在的陷阱做好准备。  

随着房价下跌，一些买家在拍卖场上不愿出价，希望以后能捡到便宜，但这些人可能会在之后被一个意想不到的竞争对手出价超越。 

拍卖出清率已从去年繁荣期的80%降至接近或低于60%的水平，导致一些房屋需要更长时间才能找到买家。 上周六，悉尼和墨尔本的初步拍卖出清率分别为56.1%和58.2%。  

澳大利亚房地产买家代理协会主席Cate Bakos最近看到有几处房产进行了拍卖后的谈判，不过她说，通常情况下，如果销售代理知道有可能会有买家进来，他们就会试图在拍卖前把房子卖掉。  

她建议买家在拍卖会上出价，因为即使有房产进入拍卖市场，出价最高的人也有机会以卖家的底价与卖家谈判。 

当双方进入内部谈判时，整个过程通常不超过半小时，因为代理人希望当天能有一笔交易。

一个问题可能是价格预期不匹配——当卖方的预期实际上是现实的时候，习惯了在繁荣时期看到房价高于指导价的买家可能会在价格指导基础上增加溢价，并得出他们买不起的结论。

Bakos说：”最近，我们有一个——我以为卖主想要185万元，我的客户只有180万澳元的预算，所以我们没有投标。”

“但我们最终以178万澳元的价格买下了它。”

她还举了一个卖房者的例子，这个卖房者为自己的价格预期辩护，威胁说要把房子从市场上撤下来租出去。因此，Bakos举了一些近期的类似销售案例来支持她的买家立场。

“做一下可比销售分析，搜集一些你可以参考的房产。” 

她还建议对中介坦诚：”我非常确定这超出了我的预算，但如果它通过了，请打电话给我，"并在周六晚上在网上查看销售结果，成为第一个给中介打电话询问仍然可用的东西的人。” 

Buyer ‘s Domain首席买家代理Nick Viner表示，拍卖后的成交额正在上升，原因通常是价格预期，不过一场安静的拍卖并不能保证日后的成功。  

最近，他在Lilyfield的一栋房子的拍卖后拍卖过程中错失了机会，该房子在拍卖场上无人出价。尽管卖家的预期有所下降，但在过去24小时内，又出现了一位买家，出价比他的客户高出5万澳元。 

他说：”你可能会产生这样的影响，买家可能认为价格太高，这可能是阻止他们的一个原因，但价格降低了，他们更感兴趣，所以就有其他买家来谈判。”  

“这就是经纪人要做的事情，以引起一些兴趣。”

新州首席拍卖师Alex Pattaro表示，虽然拍卖后的拍卖后再销售更频繁，但房屋通常在几周内就能售出。 

他说，一些买家认为，不竞标有助于买到便宜货，但这样做可能会适得其反。  

“这是行不通的。 它为其他在拍卖条件下无法出价的买家打开了竞价池。即那些需要在"融资"等条件下出价的买家。”  

在墨尔本，Belle Property Albert Park的首席董事David Wood说，在一个买家对卖家的比例大致为1比1的市场中，拍卖结果并不代表房子的质量。  

“如果一处房产被传进来，购房者不应该看到它就说它有什么问题。”

“习惯了市场上涨的买家可能会看价格指南，并期待房产能卖得更高，但当进入房屋时，他们会意识到，房主可能会根据价格指南出售房产。 “

他建议买家考虑一下他们愿意接受的价格，并允许其他买家出价。