利率即将上升, 你应该有多担心?

澳大利亚储备银行行长Phil Lowe在疫情初期将现金利率下调至仅0.1%，并承诺将这一利率维持到2024年，许多澳大利亚人相信了他的话。 房价比以往任何时候都要高，许多人背负了前所未有的债务。  

现在预计利率将会上调，最快下周储备银行开会时就会上调。  

目前的通胀率为5.1%，为20多年来的最高水平。 四大银行预计，到明年年底，借款人支付的利率将从目前的3%提高到5%左右。 如果债券市场是正确的，借款人支付的利率可能会超过6%。这足以让最近买房的人大吃一惊。  

那么，随着利率上升，借款人应该有多担心呢? 这很大程度上取决于你什么时候买的。  

大多数在疫情前购房的房主没有太多担心。 不断上涨的房价和停滞不前的收入，意味着相对于收入而言，贷款规模比之前利率上升时的规模更大。 但大多数借款人的利息支付可能只是恢复到大流行时期降息前的水平。  

此外，许多房主利用过去两年的时间来偿还房贷，即使利率下降了，他们也在偿还同样的贷款。 如今，典型的购房者比疫情开始时的10个月提前了近两年还款。  

总的来说，利息支出目前仅占澳大利亚人可支配收入的4%。 如果利率上升2个百分点，澳大利亚人用于支付利息的支出仍不到收入的8%，与2019年6月的水平相同。 利率必须上升4个百分点，使平均房贷利率超过7%，利率成本占家庭总收入的比例才会回到2008年全球金融危机前夕的峰值水平。  

这表明，更高的房贷利率不会抑制大多数借款人的支出。  

对许多澳大利亚人来说，更大的问题不是他们是否能负担得起房贷，而是当利率上升时，他们的房屋价值会发生什么变化。  

澳大利亚储备银行预计，如果利率在当前水平上上调2%，房价将下跌约15%，抵消过去两年的大部分涨幅。 长期影响可能更大，因为许多人曾预计利率将在更长的时间内保持在较低水平。 房价下跌导致房主感觉更穷了。 这可能比高利率带来的影响更能减少他们的支出。  

但有一群人尤其容易受到更高利率的影响：那些最近才买了房子，并为此借贷到最高限额的人。 仅在过去两年，新增住房贷款的平均规模就增长了20%以上，在去年12月达到60.5万澳元的峰值。 近四分之一的新购房者的贷款已超过其年收入的六倍。

他们面临着双重打击：大额贷款利率上升。 如果房价下跌，这些借贷者中的许多人的房屋资产净值将为负。

以一个最近买房的人为例，他接受了平均贷款，平均家庭税前收入为每年12.8万澳元。 房贷利率每上升2%，他们的还款占收入的比例就会从26%左右升至32%左右。如果利率上升3%，他们就会面临35%的住房压力。  

收入的意外下降或其他支出的增加可能会导致他们无法偿还房贷，增加他们违约的风险。  

底线是：对大多数借款人来说，利率上升的回报不会带来太多痛苦。 但许多最近的借款人很快就会感到手头拮据。 如果年龄较大的借款人没有感到太大的痛苦，这可能会鼓励储备银行在通胀难以抑制的情况下更快地加息。